识别风险,发现价值

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HK)证券研究报告Table_Title彩生活(1778.
HK)"彩之云"社区服务全面解析Table_Summary核心观点:公司的"彩之云"覆盖面积大,平台基础功能完整、增值服务全面彩生活的"彩之云"总覆盖面积超过7.
4亿平方米.
已经形成了基础物业服务+增值服务平台的组合.
其基础物业服务功能完整有序,缴费、投诉、等功能全面APP化;增值服务方面创新明显,已经实现了家政、维修、租房、装修等功能.
同时彩之云APP也拥有通知和社交的功能.
整体来看,基础功能完整,增值服务有特色.
E维修、彩富人生和彩生活住宅等优势产品的商业模式已经明晰E维修的商业模式革新使得彩生活降低了公共设施维修的成本,提高了运营效率并解决了业主的家庭维修需求痛点.
彩富人生作为理财产品销售平台用收益冲抵物业费和停车费的商业模式创新提升了彩生活的收入和定价权.
彩生活住宅一方面将资金沉淀于彩之云平台,提升了彩之云平台的吸引力和现金流,另一方面也是彩生活扩大管理面积的重要手段.
物业管理行业面临收入和成本的双重压力,发展社区服务是必经之路由于物业管理行业涨价的边际服务体验改善较小的行业特征和业主大会提价机制,导致物业管理公司对物业费价格水平的议价能力较弱.
成本端由于物业管理公司的人工成本端(约占总成本60%左右)每年刚性上涨,成本控制对管理层的运营能力考验较大.
在物业基础服务内生增长乏力的情况下,通过社区服务来提升物管公司盈利能力和用户体验成为必然.
16-18年预测EPS分别为0.
2093元、0.
3289元和0.
4470元人民币,核心EPS分别为0.
3102元、0.
3765元和0.
4661元人民币我们认为物业管理行业正逐步从管理面积的整合开始走向社区服务的整合,其背后本质的发展方向是新商业模式对传统物业管理行业盈利能力的改进.
行业内部的分化和整合将会加速,经营能力较弱、社区服务生态无法建立的物业管理公司扩张的难度将会增加.
而社区服务商业模式较为明晰的彩生活有望再一次引领整个行业走向变革.
我们调整2016年、2017年、2018年预测EPS为0.
2093元、0.
3289元和0.
4470元人民币.
调整剔除期权费用后的核心EPS为0.
3102元、0.
3765元和0.
4661元,2017年1月25日收盘价格5.
15元港币,等值人民币4.
57元,对应16、17和18年核心EPS的PE为14.
73、12.
14和9.
80倍,维持买入评级.
风险提示1、社区服务发展不及预期;2、行业竞争加剧;3、港股和A股投资风格差异;3、人民币兑港币汇率波动风险Table_Grade公司评级买入前次评级买入报告日期2017-01-25Table_Chart相对市场表现Table_Author分析师:欧亚菲S0260511020002020-87573009oyf@gf.
com.
cnTable_Report相关研究:【广发海外可选消费-彩生活】入股上海银湾,"彩之云"平台大幅扩张2016-11-20【广发海外可选消费-彩生活】经营业绩符合预期,业务优化成果喜人2016-8-15【广发海外可选消费-彩生活】收购万达物业,市场认可度进一步提升2016-08-03海外上市物业管理公司对比分析:大行业小公司背景下,规模扩张与社区增值服务是主要增长点2016-04-13【广发海外可选消费-彩生活】管理规模持续扩大,生态平台重塑物业价值2016-03-06【广发海外可选消费-彩生活】业绩增长符合预期,经营规模稳步扩张2015-08-21Table_Contacter联系人:刘峤020-8757-9850liuqiao@gf.
com.
cn85%95%105%115%125%2016-012016-052016-09恒生指数彩生活识别风险,发现价值请务必阅读末页的免责声明2/21广发海外可选消费|彩生活(1778.
HK)目录索引一、彩生活社区服务现状.
4二、"彩之云"平台功能解析4(一)"彩之云"功能剖析之社区增值服务:服务全面,创新明显.
5(二)"彩之云"功能剖析之基础物业服务:全面有序.
7(三)"彩之云"功能剖析之社区社交:初级阶段.
8(四)"彩之云"功能剖析之信息推送:信息推送.
9三、"彩之云"优势产品之E维修10四、"彩之云"优势产品之彩富人生13五、"彩之云"优势产品之彩生活住宅.
15六、社区服务是物业管理行业的未来16七、投资建议.
19识别风险,发现价值请务必阅读末页的免责声明3/21广发海外可选消费|彩生活(1778.
HK)图表索引图1:"彩之云"平台使用费.
4图2:热门邻里圈8图3:彩之云发现功能.
8图4:周围商圈.
8图5:常规系统通知、商家消息9图6:特色活动——年货庆典10图7:特色活动——双旦集图换礼.
10图8:传统物业管理驻场团队模式.
12图9:E维修运行模式13图10:彩富人生合同中关于资金用途和三方责任的细节.
14图11:彩富人生2016年销售情况.
14图12:彩生活住宅商业模式.
16图13:2015年物业百强工资支出分布17图14:北上广深最低工资水平.
17图15:2015年物业百强企业营收和净利润结构.
18图16:2015年物业百强企业多种经营收入结构.
18表1:各物业公司APP更新情况4表2:社区服务O2OAPP情况.
5表3:彩之云社区增值服务功能5表4:彩之云基础物业服务功能7表5:E维修与58到家服务对比.
10表6:彩之云彩富人生产品收益拆分15表7:2015年百强企业各地住宅项目业委会成立情况.
17识别风险,发现价值请务必阅读末页的免责声明4/21广发海外可选消费|彩生活(1778.
HK)一、彩生活社区服务现状2016年H1数据,彩生活订约在管面积约为360.
1百万平方米,其中已有收益的总楼面面积约为255.
3百万平方米,"彩之云"注册用户为215万人,活跃用户113.
3万人,活跃率达52.
7%.
已经接入"彩之云"平台的社区数量为1,835个.
目前彩之云接入的社区中除了彩生活自管和咨询顾问项目以外,还有万达物业管理项目和上海银湾管理项目等.
万达物业管理住宅项目已确权入伙项目面积约为1083万平方米.
上海银湾及其关联公司自管面积1.
1亿平米,在管社区约750个,并拥有约460个加盟公司的银钥匙联盟,共管理2.
5亿平米、约2200个管理项目.
因此彩生活的"彩之云"总覆盖面积超过7.
4亿平方米.
图1:"彩之云"平台使用费(千元人民币)数据来源:公司财报、广发证券发展研究中心二、"彩之云"平台功能解析"彩之云"平台由公司面对终端服务业主的手机APP以及一整套中央化管理的后台数据处理系统组成.
面向业主的移动终端APP分为ANDROID版和IOS版本,目前(12月25日)对应的最新版本版本号分别为:安卓版5.
5.
1(来源:豌豆荚)和5.
5.
1(来源:苹果Appstore).
表1:各物业公司APP更新情况名称历史版本数最新版本号IOSANDROIDIOSANDROID彩之云(彩生活)16245.
5.
15.
5.
1爱到家(中奥到家)27231.
91.
8.
7幸福绿城(绿城物业)12103.
4.
13.
4优你家(中海物业)311.
1.
0P1.
0.
0210811786845071369920100002000030000400005000020141H201520151H2016识别风险,发现价值请务必阅读末页的免责声明5/21广发海外可选消费|彩生活(1778.
HK)住这儿(万科)41353.
2.
03.
2.
1若比邻(保利商业)18102.
5.
02.
5.
0一应生活(长城物业)23416.
0.
15.
2.
8旺管家(碧桂园)16203.
6.
43.
6.
3享家社区(金地物业)15161.
9.
31.
9.
3数据来源:豌豆荚、Appstore、广发证券发展研究中心表2:社区服务O2OAPP情况名称历史版本数最新版本号IOSANDROIDIOSANDROID58到家31134.
4.
04.
4.
0.
0云家政32205.
4.
05.
0.
0家政无忧32254.
4.
24.
4.
0e家洁家政25235.
1.
15.
0.
3无忧保姆36244.
8.
14.
8人人修471.
2120.
0超级社区15263.
1.
01.
2.
4.
2数据来源:豌豆荚、Appstore、广发证券发展研究中心在业主端,"彩之云"APP是一个平台型社区服务App,其中涉及到增值服务方面全部由第三方提供.
我们将其主要功能分为四大类:1、社区增值服务;2、基础社区服务的互联网化;3、社区社交;4、信息推送.
(一)"彩之云"功能剖析之社区增值服务:服务全面,创新明显公司的社区增值服务的主要功能已经整合在下表.
表3:彩之云社区增值服务功能名称功能简介服务提供商对标App是否可以使用"饭票"E家政提供日常清洁、洗车服务、四害消杀、新居清扫、育婴、保姆、护理等家政服务家5158到家、云家政是E维修提供公共区域报修、家电维修、家居维修、家店保养及家居保养等服务e师傅人人修否识别风险,发现价值请务必阅读末页的免责声明6/21广发海外可选消费|彩生活(1778.
HK)E租房提供二手房屋出租平台及配套的家政、维修及租金理财等服务想租房安居客、房天下否E装修提供全屋及局部设计、装修、改造,及品牌装修产品等服务e装修土巴兔装修、窝牛装修是彩生活住宅与开发商合作以返还饭票方式将房地产销售打折,折扣金额沉淀在彩之云彩生活和合作地产开发商-否彩富人生提供定投冲抵物业费、冲抵停车费、定投增值及互联网贷款等业务钱生花陆金所、搜易贷理财否花易借提供小额度、实名借贷业务钱生花借贷宝否花样保险提供自然灾害、意外事故、火灾爆炸、入室抢劫盗窃、管道破裂漏液等意外事故保障泰康在线财险平安保险商城否荣信汇理财提供资金托管、投资等业务荣信汇陆金所、搜易贷理财否太平洋保险提供车险掌上报价业务太平洋保险车险无忧是钱生花提供定投、养老理财等财产管理业务钱生花陆金所、搜易贷理财否彩生活特供提供生鲜食品、油米、周边服务等限时抢购活动彩生活网络服务有限公司美团是金猴送礼购买等值饭票券彩之云掌上生活是一元购一元换购生活用品、食品等彩之云淘宝、聚美优品否京东特供京东各类商品供购买京东淘宝、聚美优品是手机充值为注册号码提供手机话费、流量充值服务中国移动、中国联通、中国电信支付宝是彩实惠团购彩实惠美团是汇生活购买家居用品、电子产品京东京东否环球精选购买海外商品环球精选国际贸易(深圳)有限公司聚美优品是彩旅游提供酒店预订和旅游服务-去哪儿、携程是机票提供机票预订鹏朋商旅去哪儿、是识别风险,发现价值请务必阅读末页的免责声明7/21广发海外可选消费|彩生活(1778.
HK)携程良食网购买各类食品良食网京东是千禧珠宝购买首饰珠宝千禧之星官方旗舰店找珠宝是汽车充电桩提供给车用电池充电-充电桩、e车充电是周边优惠提供周边商铺信息周边优惠周边服务生活否花礼网提供鲜花、蛋糕等礼品购买花礼网生日管家、美鲜是数据来源:"彩之云"、公开资料、广发证券发展研究中心(二)"彩之云"功能剖析之基础物业服务:完整有序表4:彩之云基础物业服务功能名称功能简介服务提供商是否可以使用"饭票"E费通使用App缴交或者预缴物业管理费、停车费以及彩富人生的入口彩生活(彩富人生为钱生花)否E投诉业主投诉、表扬彩生活否E通知政府公告、小区通知、资讯(主要为彩之云业务推广)彩生活否E评价物业管理调查问卷及意见反馈彩生活否E能源缴交电费安彩华否E入伙提供房屋入伙信息彩生活否E家访选择专属客户经理,邀请访问彩生活否门禁管理二维码开门彩生活否缴费记录显示买电、物业费、预缴费、停车费等全部缴费信息彩生活否充值记录显示话费充值信息彩生活否商家订单显示商家订单信息彩生活否饭票商城显示业主会员卡、优惠券、提货券、商户代金券等卡券信息彩生活否停车管理提供月卡缴费和临时缴费、免停车费、月卡申请、预约进场、紧急开闸等停车功能懿轩科技否识别风险,发现价值请务必阅读末页的免责声明8/21广发海外可选消费|彩生活(1778.
HK)数据来源:"彩之云"、公开资料、广发证券发展研究中心(三)"彩之云"功能剖析之社区社交:初级阶段1.
热门邻里圈.
同园区的业主可以在"彩之云"APP上发朋友圈,邻里之间沟通交流,分享趣事,增进邻里感情.
如下图:图2:热门邻里圈数据来源:"彩之云"、广发证券发展研究中心2.
发现.
彩之云APP上的"发现"功能,可以发现园区周围商圈、同小区的人、附近小区的人.
不仅便利了业主的生活,也方便他们找到志同道合的邻里,为生活添彩.
图3:彩之云发现功能图4:周围商圈识别风险,发现价值请务必阅读末页的免责声明9/21广发海外可选消费|彩生活(1778.
HK)数据来源:"彩之云"、广发证券发展研究中心数据来源:"彩之云"、广发证券发展研究中心(四)"彩之云"功能剖析之信息推送:信息推送1.
常规系统通知、商家消息.
推送有关于彩之云功能模块的全部最新消息,比如:彩食惠的特惠活动、彩富人生的送礼活动等等.

图5:常规系统通知、商家消息数据来源:"彩之云"、广发证券发展研究中心2.
特色活动特别推送.
彩之云根据近期的活动热点推出的特别推送.
比如:年末期间,推出年货庆典,吸引业主通过彩之云APP购买年货,同时便利了居民生活;正值双旦来临之际推出双旦活动——集图换礼.
识别风险,发现价值请务必阅读末页的免责声明10/21广发海外可选消费|彩生活(1778.
HK)图6:特色活动——年货庆典图7:特色活动——双旦集图换礼数据来源:"彩之云"、广发证券发展研究中心数据来源:"彩之云"、广发证券发展研究中心三、"彩之云"优势产品之E维修E维修的商业模式革新使得彩生活降低了公共设施维修的成本,提高了运营效率并解决了业主的家庭维修需求痛点.
E维修提供的服务主要分为公共区域和个人区域报修服务.
服务主要由e师傅团队提供,家庭维修包括家电维修、家具维修、家电保养及家居保养服务.
e维修由专业团队运营、提供,响应速度快、提供的服务范围广、价格适中.
表5:E维修与58到家服务对比(单位:元)E维修58到家项目服务提供商服务价格响应时间项目服务提供商服务价格家电维修e师傅空调维修$30-460最快10分钟家电维修-空调维修$30-480洗衣机维修$30-120洗衣机维修$30-624冰箱维修$30-130冰箱维修$30-482油烟机维修$30-120热水器维修$30-317燃气灶维修$30-220电视维修$30-750微波炉维修$30-120燃气灶维修$30-385热水器维$30-120油烟机维$30-365识别风险,发现价值请务必阅读末页的免责声明11/21广发海外可选消费|彩生活(1778.
HK)修修家居维修e师傅开/换锁$30-500最快10分钟微波炉维修$30-172灯具电路$30-260房屋维修啄木鸟、小二家修、万能小哥、e修鸽灯具、电路维修$30-90门窗家具$30-300水路维修$30-120管道疏通$30-200厨卫洁具$30-100水管龙头$30-230门窗家具$30马桶卫浴$30-290墙面地板维修$30厨卫改造$320-460/㎡家具保修$30家电保养e师傅空调清洁$120-350-管道疏通$30-160冰箱清洁$90-170家具杂修$30-99油烟机清洗$180开锁换锁$100-150洗衣机清洁$100家电保养轻松到家油烟机保养$85微波炉清洁$58空调保养$59-413热水器清洁$60冰箱保养$68-168家居保养e师傅房屋刷新$200起最快10分钟洗衣机保养$55消杀蟑螂$220起热水器保养$68消除臭虫$400起家电清洁啄木鸟、十分到家空调、洗衣机、热水器、冰箱等清洁$58-388防治白蚁$700起电子数码维修电子维修服务商iPhone维修$30-349消杀老鼠$400起安卓维修$30-1500防治蚂蚁$400起iPad维修$30甲醛检测$300电脑维修$30-499甲醛净化$400起数码维修$30数据来源:"彩之云"、"58到家"、广发证券发展研究中心识别风险,发现价值请务必阅读末页的免责声明12/21广发海外可选消费|彩生活(1778.
HK)传统物业管理驻场团队维修模式的成本和需求不匹配,经营效率低.
传统的物业管理模式是以一个团队维护一个或者周边几个社区的公共设施,采取部分固定工资的薪酬体系.
对于物业管理公司,维修需求分散且波动大,但相关人力成本却是稳定且呈刚性特征.
物业管理公司花费巨大,但维修团队经常面对无活可干或者活多工作质量下降导致业主不满意等局面.
图8:传统物业管理驻场团队模式数据来源:广发证券发展研究中心E维修实现了需求波动下的运营效率和用户体验提升,并将维修团队的服务范围从公共区域维修扩张到以前物业企业难以进入且市场空间更大的家庭维修.
E维修中家庭维修的占比达到95%.
E维修通过共享经济的模式将拥有合适技能和意愿的人培训成合格的维修工人并接入平台接单.
1、E维修完全按单结算,将彩生活的维修团队固定薪资转化为了动态支出.
一方面公司的运营效率获得了提升,另一方面平台调动,业主评价的激励机制使得服务质量获得了提高;2、E维修拓展了维修师傅的服务范围,以往物业管理公司无法获得的家庭维修市场被E维修成功切入.
目前E维修的家庭维修服务占比约95%,大幅扩大的需求使得E维修的师傅面临的收入波动大幅降低.
识别风险,发现价值请务必阅读末页的免责声明13/21广发海外可选消费|彩生活(1778.
HK)图9:E维修运行模式数据来源:广发证券发展研究中心目前E维修的服务提供方e师傅的公共维修已经接入1280个社区、家庭维修接入829个社区,彩生活管理社区在其中占比99%.
已经注册的维修工人数量超过10000名,11月份客单总量288594单.
E维修成熟后,彩之云通过E维修获得的收入为每单结算价格的一定比例作为平台使用费.
目前由于e师傅仍处于大规模扩张的初期,因此彩生活并没有完全向e师傅收取平台使用费.
四、"彩之云"优势产品之彩富人生彩富人生为彩生活运营的第三方理财产品销售平台(彩生活仅提供销售平台,不提供产品).
用收益冲抵物业费和停车费的商业模式创新使得彩生活的物业管理定价权获得了实质性的提升.
其核心本质在于盘活物业管理公司的业主资源.
物业管理公司作为最接近业主的一方,可以利用自身的优势帮助理财产品提供商与客户对接,从而获得渠道收入.
彩富人生目前提供四项服务:物业宝、停车宝、增值宝和花易借:物业宝为出售理财产品用收益冲抵物业管理费;停车宝是用收益冲抵停车费;增值宝是传统金融理财产品,不冲抵,彩生活仅作为渠道;花易借为互联网贷款.
其中彩富人生5款冲抵物业费产品的资金将用于在钱生花平台上出借给有需要的借款人.

识别风险,发现价值请务必阅读末页的免责声明14/21广发海外可选消费|彩生活(1778.
HK)图10:彩富人生合同中关于资金用途和三方责任的细节数据来源:彩之云、广发证券发展研究中心彩生活不提供任何担保或隐性担保,合同上明文约定彩生活不对投资的收回、可获益金额做出任何承诺、保证.
尽管如此,公司仍会对合作对象和项目进行一定程度的遴选.
目前上述四项产品均由彩生活控股股东港股上市公司花样年(1777.
HK)旗下的金融平台钱生花等提供.
尽管彩生活并不对投资的收回和可获益金额做出承诺和保证,但彩生活会对合作方尽职调查,并定期回溯产品是否出现过违约.
目前为止公司平台销售的金融产品并未发生过违约.
公司的首席科学家张其亮先生是清华五道口金融学院责任教授,较为熟悉了解金融产品,能够帮助彩生活加强对于风险的控制和产品的筛选,也能在交易的过程中提出对对方的约束条件.
公司从P2P公司收到的冲抵物业费部分的现金流与物业公司直接从业主收取物业费的现金流相同,均是一月一流入,而渠道和服务费用则是产品售出即可获得.

图11:彩富人生2016年销售情况(单位:元人民币)识别风险,发现价值请务必阅读末页的免责声明15/21广发海外可选消费|彩生活(1778.
HK)数据来源:彩生活、广发证券发展研究中心彩富人生对彩生活的意义:1、直接贡献平台收入;2、提高了彩生活作为物业管理公司的定价权.
公司的一线员工销售彩富人生可以获得约0.
5%的佣金.
公司作为代销平台,收取渠道费用和"彩之云"平台使用费,二者共计2%.
由于公司更接近业主,因此在渠道费率上获得的溢价实质性的抬升了公司的定价权,提升比例在6.
4-13.
7%左右.
表6展示一名深圳龙华区东华明珠园的业主购买彩之云上的彩富人生理财产品所需的花费和获得的收益实例.
表6:彩之云平台上向业主出售的彩富人生理财产品收益拆分(单位:元人民币),以东华明珠园为例深圳龙华区东华明珠园每月冲抵227.
47元物业费产品1号2号3号8号0号购买产品金额5000070000450007500035000冲抵物业费2729.
641364.
825459.
282729.
642729.
64业主获得收益147519251597.
54462.
50彩生活客户经理渠道费用250350225375175彩之云渠道和服务费用100014009001500700理财产品期限和冲抵物业费期限(月)126241212年化收益率10.
9%11.
9%10.
3%12.
1%10.
3%冲抵物业费率5.
46%3.
90%6.
07%3.
64%7.
80%物业管理费定价权提升9.
2%12.
8%8.
2%13.
7%6.
4%数据来源:彩之云、广发证券发展研究中心五、"彩之云"优势产品之彩生活住宅彩生活住宅是结合了房地产开发商去库存的需求和潜在业主买房压力大现状的产品,其具体操作模式是通过"房产+服务"的销售模式设计,帮助开发商加速销售回款,而开发商需要让渡部分资金加速回收所节约的时间成本,以彩之云平台的消-50,000,000100,000,000150,000,000200,000,000250,000,000-10,00020,00030,00040,00050,00060,0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月交易笔数交易金额识别风险,发现价值请务必阅读末页的免责声明16/21广发海外可选消费|彩生活(1778.
HK)费券"饭票"的方式分期返还购房人.
开发商实现了加快销售和回款,达到了去库存的目的.
同时业主获得了真正意义上的房地产投资后生活成本的降低.
整个产业链最重要的一环是,彩之云平台上的饭票价值必须接近或高于其面值,这也就要求彩之云必须能提供足够多的服务让消费者手中的饭票花的出去.
反过来,彩之云沉淀了业主的资金后,对周边商户的吸引力加强,形成了正向循环.
目前彩生活通过与商家协商,实现商品和服务的团购价格优惠,使饭票比现金更值钱.
公司预计2017年将销售1万套左右的彩生活住宅.
图12:彩生活住宅商业模式数据来源:广发证券发展研究中心彩生活住宅的合作模式对于房地产开发商起到了"不降价却促销"的效果,对开发商的吸引力较大:一方面有利于开发商去库存,加速资金回流,另一方面由于交易价格没有下降,对周边项目价格影响较小.
彩生活住宅的意义一方面在于通过和房地产开发商合作,将资金沉淀于彩之云平台,提升了彩之云平台的吸引力和现金流,起到了"教育"客户的作用,另一方面,由于一手彩生活住宅对房地产开发商的帮助较大,使得彩生活提升了自己的基础物业服务的吸引力.
部分彩生活住宅项目的合作中包含了对方全委彩生活作为物业管理公司的内容.
彩生活住宅将作为公司拓展基础物业管理项目的重要手段.

六、社区服务是物业管理行业的未来基础物业管理的商业模式面临两大瓶颈:1、物业管理公司在物业费上的议价权极低,且短时间内没有改善的可能;2、行业的成本控制对管理层的挑战极大.

物业费的价格决定机制限制了物业管理公司对物业费价格水平的议价能力.
物业管理公司如果想在合同期内提价,须要由开发商代为召开或者业委会召开业主大识别风险,发现价值请务必阅读末页的免责声明17/21广发海外可选消费|彩生活(1778.
HK)会并获得双过半以上业主的同意.
如果该社区没有成立业委会,开发商没有动力帮助物业管理公司召开业主大会.
即使业主大会得以召开,物业管理公司提价对业主带来的直接的心理不适要大于潜在的服务改善,因此提价方案很难得到通过.
基础物业管理行业提供的是综合服务,小幅提价业主感受不到服务的提升,只会对品牌带来伤害.
因此合同期内的物业管理公司很难提价,在成本每年刚性上涨的背景下,只能逐年缩减服务水平,直到服务水平下降到大量的业主忍无可忍.
表7:2015年百强企业各地住宅项目业委会成立情况全国19.
83%北京11.
32%山东2.
52%山西0.
00%宁夏5.
26%上海46.
83%河南5.
18%江苏16.
59%陕西3.
08%天津16.
58%湖北41.
52%浙江32.
96%甘肃13.
92%重庆18.
29%湖南8.
43%安徽12.
15%海南5.
24%河北5.
29%广东19.
39%福建16.
59%青海14.
29%内蒙古14.
48%广西15.
98%江西10.
09%新疆11.
11%辽宁17.
45%四川23.
12%吉林10.
20%云南5.
13%黑龙江15.
38%贵州14.
12%数据来源:中国物业管理协会、中国指数研究院、广发证券发展研究中心成本端,由于物业管理公司的主要成本在人工成本端(约占总成本60%左右),由于中国人工薪资每年刚性上涨,成本控制对管理层的运营能力考验极大.
由于主要的人工成本产生于保安和清洁,因此劳动密集型的基础物业管理行业控制成本的方法主要有:1、高科技手段减员增效,如使用摄像头替代保安,优点是成本下降明显,缺点是用人减少,业主的主观体验略有下降;2、保安和清洁外包给专业公司,优点是业主体验不会下降,缺点是并未真正解决工资上涨的问题,外包公司的成本上涨最终还会转嫁给物业管理公司;3、提升现有员工的效率,执行较为困难.
其中前两者是目前主流的控制成本做法.
图13:2015年物业百强工资支出分布图14:北上广深最低工资水平(单位:人民币元/月)识别风险,发现价值请务必阅读末页的免责声明18/21广发海外可选消费|彩生活(1778.
HK)数据来源:中国物业管理协会、中国指数研究院、广发证券发展研究中心数据来源:Wind、广发证券发展研究中心在成本端和收入端的双重约束下,物业管理公司面临的困难短期均无法解决,开拓新的收入势在必行.
过去的物业管理公司是房地产开发商的附庸,享受着房地产开发商的转移支付,无需考虑上述约束.
但独立运作的物业公司面临的是公司是否能存续下去的挑战,必须将手上的资源盘活,获取新的收入.
由于基础物业管理的盈利能力较差,多种经营也会带来物业管理公司的盈利能力改善.
图15:2015年物业百强企业营收和净利润结构图16:2015年物业百强企业多种经营收入结构数据来源:中国物业管理协会、中国指数研究院、广发证券发展研究中心数据来源:中国物业管理协会、中国指数研究院、广发证券发展研究中心根据2015年物业百强企业的现状可以看出,社区服务和顾问咨询占据多种经营的45%,但顾问咨询服务本质上仍然是基础物业管理服务,而唯一成规模的是社区服务.
在当前的状况下,社区服务具有同时改善物业管理公司的用户体验和盈利能力的特点,我们认为社区服务是物业管理行业发展的必经之路.
秩序维护人员34%管理人员26%清洁工14%工程维修人员12%其他12%绿化工2%0.
00500.
001,000.
001,500.
002,000.
002,500.
0020032004200520062007200820092010201120122013201420152016月最低工资标准:北京月最低工资标准:上海月最低工资标准:深圳:特区内月最低工资标准:最高一档:广州83.
27%68.
92%16.
73%31.
08%0.
00%20.
00%40.
00%60.
00%80.
00%100.
00%营业收入构成净利润构成基础物业管理多种经营54.
67%37.
29%8.
04%未归类的其他业务社区服务顾问咨询服务识别风险,发现价值请务必阅读末页的免责声明19/21广发海外可选消费|彩生活(1778.
HK)七、投资建议彩生活目前已经成为管理面积最大的物业管理公司,继续坚持原有的收并购+全委发展方向面临的经营管理瓶颈已经接近.
在规模提升的背景下,如何提升经营效率和盈利能力成为了公司发展的关键.
公司的多项社区服务在饭票这一核心支付手段上已经打通,配合彩生活住宅沉淀的业主资金,彩生活生态圈的建设和输出将会提速.
与银湾等合作的顺利开展也意味着彩之云已经发展到可以对外输出服务的水平.
未来公司将着手尽快复制与银湾的合作模式,使彩之云的覆盖面积进一步提升.
我们认为物业管理行业正逐步从管理面积的整合开始走向社区服务的整合,其背后本质的发展方向是新商业模式对传统物业管理行业盈利能力的改进.
行业内部的分化和整合将会加速,经营能力较弱、社区服务生态无法建立的物业管理公司扩张的难度将会增加.
而社区服务商业模式较为明晰的彩生活有望再一次引领整个行业走向变革.
我们调整2016年、2017年、2018年预测EPS为0.
2093元、0.
3289元和0.
4470元人民币.

调整剔除期权费用后的核心EPS为0.
3102元、0.
3765元和0.
4661元,2017年1月25日收盘价格5.
15元港币,等值人民币4.
57元,对应16、17和18年核心EPS的PE为14.
73、12.
14和9.
80倍,维持买入评级.
风险提示1、社区服务发展不及预期;2、行业竞争加剧;3、港股和A股投资风格差异;3、人民币兑港币汇率波动风险识别风险,发现价值请务必阅读末页的免责声明20/21广发海外可选消费|彩生活(1778.
HK)资产负债表单位:人民币百万元利润表单位:人民币百万元至12月31日2014A2015A2016E2017E2018E至12月31日2014A2015A2016E2017E2018E非流动资产3911,1311,2991,3941,477营业收入3898281,1831,4981,898固定资产68167227287335营业成本79373662810982权益性投资27123252毛利310454521688916长期投资3089919395其他经营收入01151515商誉及无形资产132728732736740营业开支100243256250303其他非流动资产159140237246255EBIT210213281453628流动资产1,2091,5891,9662,5602,845768利息净损益0-5152329存货1256866非经营性损益1538283032应收及预付299427616780988545非经常项目损益-145000短期投资01919191985税前利润212252323506689现金及现金等价物6874195799781,02470所得税616994147200其他流动资产2237217467768062少数股东损益514101420资产总计1,6002,7193,2653,9544,3221,192非持续经营净利润及其他00000流动负债5031,0741,4181,8681,880净利润146168220345469短期借款128303290290290优先股利及其他00000应付及预收133188323402500归属普通股东净利润146168220345469其他流动负债2425828051,1751,089综合收益150183229359489流动净资产706515548692966EBITDA220241326511698总资产减流动负债1,0961,6461,8472,0862,443EPS(稀释)(元)0.
13870.
16040.
20930.
32890.
4470非流动负债9345355365375EPS(核心)元0.
17550.
25690.
31020.
37650.
4661长期借款0290290290290其他非流动负债955657585负债总计5121,4181,7732,2322,254总资产减总负债1,0871,3011,4921,7222,068普通股股本7979797979储备9921,1801,3621,5771,904其他权益00000归属母公司权益1,0721,2591,4411,6571,983少数股东权益1641516585股东权益合计1,0871,3011,4921,7222,068现金流量表单位:人民币百万元至12月31日2014A2015A2016E2017E2018E经营活动现金流57239176278388净利润146168220345469折旧摊销1028455870营运资本变动-177-90-58-85-112其他78133-31-40-40投资活动现金流-338-901-152-175-182资本支出-45-51-122-122-122投资活动031-16-31-31其他-293-881-14-23-29筹资活动现金流821395136296-160债务融资128458233380-76股权融资7291000股利派发0-71-84-84-84其他-357-1300现金净增加额541-26816039946期初现金余额146687419579978期末现金余额6874195799781,024识别风险,发现价值请务必阅读末页的免责声明21/21广发海外可选消费|彩生活(1778.
HK)Table_Research广发海外可选消费研究小组欧亚菲:首席分析师,华南理工大学管理工程硕士,2000年进入广发证券,2005年开始从事零售行业研究.
2014年度新财富批零行业第三名,水晶球分析师第二名,金牛分析师第三名;2013年度新财富批零行业第二名,金牛分析师第二名,水晶球奖第一名,第一财经分析师第一名;2012年度新财富批零行业第二名、金牛分析师第二名;2011年度新财富批零行业第三名,金牛分析师第三名,2009-2010年度新财富批零行业第六名.
Table_RatingIndustry广发证券—行业投资评级说明买入:预期未来12个月内,股价表现强于大盘10%以上.
持有:预期未来12个月内,股价相对大盘的变动幅度介于-10%~+10%.
卖出:预期未来12个月内,股价表现弱于大盘10%以上.
Table_RatingCompany广发证券—公司投资评级说明买入:预期未来12个月内,股价表现强于大盘15%以上.
谨慎增持:预期未来12个月内,股价表现强于大盘5%-15%.
持有:预期未来12个月内,股价相对大盘的变动幅度介于-5%~+5%.
卖出:预期未来12个月内,股价表现弱于大盘5%以上.
Table_Address联系我们广州市深圳市北京市上海市地址广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401深圳市福田区福华一路6号免税商务大厦17楼北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层上海市浦东新区富城路99号震旦大厦18楼邮政编码510620518000100045200120客服邮箱gfyf@gf.
com.
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