安顺东方商城营销推广策略专业方案

黔中最具商业投资潜力

安

顺市东方商城营销策略方案

深圳隆塬企业安顺项目组

二〇一〇年二月一日

提要

一、安顺商业市场分析判定

二、东方商城营销思绪

三、东方商城商业定位

四、东方商城营销推广策略

五、招商策略

六、销售策略

第一部分市场分析判定

一、市场分析判定

从商业发展历史角度去看城市商业发展经过以下多个阶段

从安顺商业发展情况来看安顺商业发展较之发达地域是较为滞后仍然处于第二、三阶段交替时期不过比优异物业形态先行进入安顺市场是商业运行理念这使得安顺商业兼含有商业发展历程中各个阶段特征总来说安顺商业含有以下特点

 街区底商租赁经营为主经营业态杂乱无章

 区域消费力悬殊较大造成品牌结构不均

 商业竞争态势较弱轻易形成一支独大

 安顺商业正在潜移默化重新洗牌处于升级换代历史时期

二、安顺商业物业两种类型

 大型集中商业时代广场、王府、恒远意通等

 临街商铺如顾府路、 图书路、 中华南路、 中华北路、南马大道商铺等

大型商业物业比较表

模式确定一个新商业经营专题或以极大优惠政策引入主力商家并以返租形式销售是大多数商家运作手法

名称 规模 性质 售价

顾府路 180家 街铺元/平方图书路 100家 街铺元/平方中华南路 160家 街铺元/平方中华北路 180家 街铺元/平方

名称 业态 月租金 人流 出租率

顾府路 品牌服装、美容 120元/M2 很好 100%

用具饰品

图书路 品牌服装 100元/M2 很好 100%

%

安顺街区物业租金回报率基础在5%-6%之间中等水平

安顺商铺调查小结

商铺售价及租金以大十字商圈为中心向四面呈递减趋势但回报率比较稳定安顺商铺投资回报率在56左右东城区商铺回报率略低在4.05%之间

投资用户和商铺使用用户分离用于自己经营买家极少购置商铺用户关键目标是保值和增值

人流量是影响商业街价值关键原因

——步行街因为人流量大服务范围广业态丰富经营情况很好。

三、相关安顺两种商业类型价值对比研究

1 、本项目机会点

1) 打破安顺有机无铺瓶颈

2) 顺应城市东进西扩

3) 填补西秀新区商业空白

4) 填补安顺专题商业空缺

2、威胁

1) 城市发展不足

2) 旧城改造提速

3) 新型商业同现安顺

小结

安顺西秀区和开发区成熟商业屈指可数关键以传统商业街及小百货、小超市为主比如南街、顾府街、图书街、利安商场、涌金服装城、旺客隆、金克莱、恒源意通百货等关键集中在以大十字为中心300米范围内其业态单一经营

杂乱无章品牌结构不均且没有形成良好市场经济行为易形成垄断势态很多品牌同时开几家分店聚集在同一区域内这么一来不仅品类少而且价格昂贵安顺离辖区范围内县级城市不到1小时车程商业能够直接辐射其这么商业形态是作为一个地级市来说已经不能跟随商业变革步伐正在呼叫替换这一格局新一代商业比如东方商城、南马广场、新天地商业中心正脱颖而出。

安顺五县平坝、普定、镇宁、关岭、紫云县因为没相关键经济支柱城市化进程很慢商业均以传统商业街表现且业态分布杂乱像购物中心、大型超市全部是空白高端消费只能选择在临近安顺市区消费。

第二部分营销思绪

一、东方商城战略意图

东方商城终极目标是实现销售从项目标发展前景和雄政企业发展蓝图来看经过强势营销宣传推广和招商引进品牌商家提升物业影响力和潜在价值在较短时间内汇聚精英人群广泛关注取得投资者和经营者青睐建立理想投资平台从而实现雄政企业利润最大化。

二、策略目标

东方商城需要理想状态投资环境

东方商城需要整合传输影响力

东方商城需要满足投资者信心

东方商城需要秀出自己独特风采„„

现在我们投资用户、商家资源贮备尚不充足还缺乏一定市场认知度前提下东方商城最缺是“旺场” ,顺利实现招商旺场升值这是我们共同期望能有效处理问题从现在商城现实状况和市场推广分析东方商城“市场”还是比较冷清商户也是在俳徊观望着。正确定位、整合传输 “旺场”是摆在我们眼前最关键任务 “旺场”也是投资者、经营者所能看好理想投资环境

旺场战略一场旺

怎样将市场包装“旺”起来

第一是信心包装 对商城全体职员信心、商铺销售人员信心、投资经营商

户信心进行包装。

第二是形象包装 包含项目总体形象、营销中心形象包装、路牌包装、围

墙包装灯柱等要形成含有实力、震撼力、凝聚力、销售力给人以信

心渴望激发强烈购置欲望包装。

第三是销售包装 对商铺销售人员和商户进行销售包装。经过招商推介活

动、销售认筹和用户连续来访和开盘销售等活动同时利用媒介高频次实

效性曝光传达项目营销信息和利好消息也可利用“家乐富”超市促销

相关活动形成市场关注度取得新闻媒体连续关注和报道使市场建立

销售信心。

旺场战略二产品旺

商户是我们财富源泉好品牌大商户能为我们发明不可估量隐性价值大品牌商家为我们带来高级次特色商品会带动整体招商和销售

旺场战略三人气旺

人气很关键。 频繁用户到访咨询签约和活动所汇聚人气能够为我们招商和销售带来促进作用

旺场战略四信息旺

对外公布有价值信息进行有效市场宣传和产品宣传尤其要加强户外广告、DM投放、短信媒体宣传形成连续信息传输这么才能使客商和投资经营者源源不停而来。

旺场战略五推广旺

媒介推广覆盖黔中地域安顺五县二区和贵阳地域辐射黔大部地域四川、云南部分地域从营销角度了解 以点、线、面相结合行之有效地整合多种资源让传输效果最大化 以快打慢实现销售快速化、价值化

三、营销总体方针

[做局做场做秀]

做一个好“局”

我们要做行业领跑者规则制订者

大打“经营牌”招进来卖出去

确立发展商、商业经营管理企业、投资客、入驻商户等利益关联者权利分配规避操作风险

设一个磁“场”

做好市场把“市场”做旺

实场——东方商城商业设计、商业硬件配置(投资者能够摸得着看得见商铺实体)

虚场——以资本、经营理念、信息、消费者感知为内容网络场投资者最