书签xx广场楼盘项目营销策划报告【非常经典，打灯笼都找不到的好资料】

XX广场楼盘项目营销策划报告【非常经典打灯笼都找不到的好资料】

XX广场楼盘项目营销策划报告

XX广场楼盘项目营销策划报告【非常经典打灯笼都找不到的好资料】

目 录

前 言错误未定义书签。

第一章项目分析错误未定义书签。

 、项目概况错误未定义书签。

1。 1 项目基本经济技术指标错误未定义书签。

1.2 项目自身分析错误未定义书签。

 .3 户面比统计错误未定义书签。

1  周边配套错误未定义书签。

2、项目W分析错误未定义书签。

2.1 优势Strng分析及因素分解错误未定义书签。

2。  劣势(Weake s 错误未定义书签。

 .3 机会(Oportunity 错误未定义书签。

 。 4威胁(Threa )错误未定义书签。

 。 5 项目核心价值错误未定义书签。

第二章 项目定位错误未定义书签。

1、关键词错误未定义书签。

2、定位策略的把握错误未定义书签。

2.1 定位的基准原则错误未定义书签。

2.2 定位的逻辑结构错误未定义书签。

 、核心问题的提出错误未定义书签。

、项目定位推导分析......................................................................错误未定义书签。

4.1 定位推导思路错误未定义书签。

. SWOT矩阵与CCTI交互分析错误未定义书签。

4.3 市场空白点与机会点分析错误未定义书签。

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5、项目定位(方案一 错误未定义书签。

   客户定位.........................................................................错误未定义书签。

5。  物业档次错误未定义书签。

 。 3 形象定位...........................................................................错误未定义书签。

5。 4文化定位错误未定义书签。

5.5 案名推介错误未定义书签。

 、产品核心竞争能力分析..............................................................错误未定义书签。

 .1 自身素质错误未定义书签。

 。 2 卖点营造错误未定义书签。

6.3 项目附加值分析错误未定义书签。

7、项目定位方案二)错误未定义书签。

7 1 项目主题定位错误未定义书签。

7。  项目推广语.......................................................................错误未定义书签。

7 3 项目市场形象定位...............................................................错误未定义书签。

8、项目价格定位................................................................................错误未定义书签。

 . 整体均价定位....................................................................错误未定义书签。

8。 2价格调差错误未定义书签。

8 3 项目销售价格逐步提升的比例及分析错误未定义书签。

8。 4 销售折扣错误未定义书签。

第三章 市场攻击策略—整合营销策略错误未定义书签。

1、 CCTI营销性分析.........................................................................错误未定义书签。

 .1 市场态势  red营销性分析....................................错误未定义书签。

1。 2 竞争者(co mpe titio营销性分析错误未定义书签。

1。 3 消费者(consume  营销性分析错误未定义书签。

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1。 4 片区与项目(   emse   营销性分析错误未定义书签。

 、HEB品牌体验营销模式错误未定义书签。

2.1 EB模型内涵错误未定义书签。

2。 2 本营销模型可以分为四个步骤:错误未定义书签。

2。 3 EB价值最大化·速销模型之14类的策略库错误未定义书签。

3、本案营销战略构想错误未定义书签。

3  总体营销战略构想 错误未定义书签。

3  打动客户的几个主要理由错误未定义书签。

4、市场攻击策略—整合营销策略错误未定义书签。

4.  EB模型在本项目中的运用错误未定义书签。

  销售推广概念的诠释和运用...........................................错误未定义书签。

4。 3 形象推广策略.......................................................................错误未定义书签。

4。  广告策略错误未定义书签。

4.5 媒体策略错误未定义书签。

4 6物管策略错误未定义书签。

4。  价格策略错误未定义书签。

. 销控策略错误未定义书签。

4。 9 客户关系策略错误未定义书签。

4。  0 “口碑传销”式的销售策略错误未定义书签。

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前 言

本篇报告旨在解决两个问题

其一是项目定位,是为了在项目入市时找到一个合适的入市姿态,本案第二章通过逻辑严谨的定位推导过程得出项目的客户定位、物业档次、形象定位、文化定位等,并推荐了诸多案名。

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其二是如何针对项目定位采取什么样的策略和手段直击市场本案第三章对此进行了思路和方向性的阐释.

关于项目的阶段性划分、阶段性策略、项目分项具体操作方式等我司将在营销执行报告中做比较详细的阐述

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第一章 项目分析

1、项目概况

   项目基本经济技术指标

地理位置:解放西路与外环路交界处

占地面积:   17㎡

建筑面积 7880㎡,其中地下3770. 8㎡

容积率: 。 5

绿化率 36。 7

总户数:3 

1。 2 项目自身分析

项目地块原为市政绿化广场一部分,呈长方形地势平坦。

东面东临市政广场,与湘园公园隔街相望

南面:为老式砖混结构的多层住宅

西面:与中国农业发展银行相接

北面为交通主干道——解放路

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1。  户面比统计

1  周边配套

 1交通经过的公交线路普1、K1、 8路、 19路、 2路、 28路、 0路等.

 )商业设施西园市场、旺和超市

()学校:华新小学、船山实验小学

4)医院蒸湘医院、 民生堂药房、永济堂药房

5)政府机关:市政府、政务中心、 国土局

()公园 40亩市政广场、湘园广场

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2、项目T分析

2 1 优势分(Stegh分析及因素分解

2.   1 地段优势

本项目位于衡阳老城区与新城区的交界地带 即可以享受老城区成熟的商业、教育、医疗等配套设施又拥有新城区优美、宁静的环境。并且紧临市政府,发展前景非常乐观。

 . 。 2 交通优势

本项目地处新老城区的交界处是华新区的咽喉之地解放路是连通老城与新城的城市大动脉交通四通八达从项目地块到公交站台不到1分钟有多条公交线路经过本项目通达市内各个方向。

2.  。  成本优势

根据相关分析地价是影响房价的主要原因之一。由于华基公司拥有良好的社会关系资源使得获取土地的成本较低,先天上便具备强大竞争优势,从而使开发商能够在项目的规划、质量、建筑材料上狠下工夫,使本项目具有较高的市场竞争力。

2   4 环境优势

本项目地块为市政绿化广场分离出的一部分二者互为一体因此项目有机地拥有了私家园林,并且每隔层就拥有一个近300平方米的空中花园住户可以随时享受到充满阳光、生态的高品质的优美休闲空间。

2。 1。  规模优势

本项目建筑面积 。 8万平方米楼高31层其不仅是衡阳市内最大的单体建筑而且也是华新区内最高的建筑物之一 占据华新区门户位置该项目将被打造城华新区的标志性建筑势将成为新城区的坐标.

2 1 6 设计优势

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9米高的五星级入户大堂 00平方米的空中花园 20多平方米的大型阳台等较先进的人性化、尊崇化设计理念都在本项目中得到应用,在目前的衡阳市的高层住宅项目中都是绝无仅有的。

2.1。  质量优势

2003年“  1  ”事件后,市政府对各个开发项目进行质量检查,本项目不但在建筑质量上做足工夫并且将大量采用先进的建筑材料,因此在检查中脱颖而出并被报到湖南省、建设部等进行优秀项目评选优质的建筑质量必然会给予消费者充分的信心。

2 1。 8 物管优势

本项目将会引进高素质的物业管理公司作为顾问,指导华基自身的物业管理公司给业主提供优质的物业管理服务。并且该项目只有一个住户出入大堂将有利于物业安全方面的管理。

2。 1。 9人文优势

本项目与南华大学相距不远位于南华大学的辐射区内西接市政府周围的人群都是公务员、教师、大学生等高素质人群人文氛围十分浓烈。  1 10视野优势

本项目周边只有一些多层建筑没有高层建筑四周视野十分开阔外环路两侧的绿化地、城市的繁荣景象都为本项目的视野提供了亮点。

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   劣势Weaness)分析及应对方案

2。 2。 1 开发商知名度不高

衡阳本地的消费者受去年“1  。 3”事件的影响,对开发商普遍采取不信任的态度华基于去年年初成立,没有开发过其它项目,品牌知名度有待提高对消费者来说是个相对陌生的企业.

 .2。  使用年限

本项目的使用年限只剩余40年与其它项目(0或0年相比较处于明显的劣势,将会增加项目的推广难度。

 .2。 3 周边环境

项目东南方有一栋旧住宅楼及一个小型诊所对本项目的高档形象将会产生一些负面影响,并且弱化项目的高层形象。

2。 2。  道路影响

本项目北临解放西路 日常车流量比较大高,噪音较大,对要求宁静的居家环境将有一定的影响。

2。 2。 5 市政配套

华新区经过多年的发展许多市政机关都已搬迁到华新区并兴建了许多住宅楼,形成了较浓的居住氛围但该区内没有大型的购物中心医疗设施也相对缺乏。

2。 2。  产品设计存在缺陷

本项目在户型设计上与一些先进的设计方案存在着一些差距如

A、户型面积较当地畅销户型而言相对过大致使总房价过高提升了消费者置业的门槛

、公摊面积大实用率低,增加了消费者的实际购买成本

C、部分户型朝向不佳,没有正南朝向的户型