珠海珠海某写字楼项目市场研究报告

香洲写字楼项目市场研究及开发可行性研究

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珠海商务环境及发展潜力分析

一、城市规划及交通组织逐步完善商务吸纳能力将逐步增强

相对与珠三角其他城市甚至是国内的诸多重要城市而言优美的生态及自然景观环境是珠海最核心的城市竞争优势。但在过去的几年中城际交通组织的不完善交通辐射力的不足在很大程度上限制了珠海城市竞争优势的发挥严重地束缚了本城商务的发展空间。

然而随着珠港澳大桥、广珠城际轻轨、广珠铁路等大型城际交通组织的立项动工珠海的城市辐射能力将得以显著增强在这些大型城际交通组织的支持下珠海将成为珠江口西部的区域性枢纽城市其90分城际生活圈中将囊括江门、中山、广州、顺德、佛山、深圳、香港、澳门等经济繁华的珠三角重要都市。可以预见未来珠海与珠三角等重要都市的经济往来将更加频繁珠海将凭着优美的环境优势大大提升城市自身的商务吸纳能力。

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二、经济总量小但发展健康且第三产业构成比重增幅较大

由于城市规模所限珠海总体经济水平明显低于珠三角其他城市但从经济运行来看珠海的经济效益高发展也颇为健康 04年珠海人均GDP为4.15万元人民币1 近5年来经济增长保持着11~16%的增幅。

历年来珠海城市GDP的发展

此外作为专业办公物业主要需求产业珠海的第三产业有着较高的构成比重虽然比重较珠三角经济发达城市明显偏低仅占三次产业结构的40%但其发展速度较快以此速度发展在不短的时期内珠海的第三产业将会有很高的比重这将为写字楼市场提供一个较为理想的发展空间。

1人均GDP在4万~66万元人民币之间时表明城市已进入住宅产业的稳定发展时期

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珠三角九市第三产业的发展速度

三、商务配套机构及组织发展完善对商务吸纳能力支撑力强大

现代商务的发展环境在很大程度上取决于城市酒店业、旅游业等相关商务配套的发展水平。在珠海酒店业及旅游业十分发达这为城市商务吸纳能力的提升提供了强大的支撑。

珠海现有旅游住宿设施300余处床位3万余张其中星级酒店58家五星级5家 四星级8家三星级25家每年接待来自海内外的客人将近1000万人。

珠海属实施外国人进入珠江三角洲144小时便利签证城市。拥有完善的旅游接待服务体系及设施服务质量达到国际水准。全市共有旅行社44家其中国际社13家 国内社31家主要旅游区点和旅游项目有圆明新园、 农科奇观、 梅溪牌坊、 珍珠乐园、国际赛车场、九洲城、石景山观光索道、珠海渔女、白藤湖省级旅游度假区、灯笼沙水乡风情旅游区、竹仙洞、金海滩、御温泉、珠海温泉、东澳岛、外伶仃岛、荷包岛、飞沙滩、横琴蚝基地、奇石公园和澳门环岛游已建成符合国际标准的高尔夫球场3个在建的有东方体育度假世界的2个高尔夫球场……完善高水准的旅游及酒店资源将成为提升珠海商务吸纳能力的重要动力源。

此外金融、法律、财会、物流等相关的商业服务性机构在珠海也颇为集中这也为商务的发展提供了良好的产业环境。

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四、在开放招商政策支持下知名的海外企业将引领更多的海外投资

作为经济特区珠海政府的对外招商政策一直都坚持着开放的原则。在珠海城市自身优势的支撑下珠海已吸引到来自于港澳台区域以及海外的诸多优质投资者集中了全球500强中的19家企业他们以其广泛的影响力将对珠海未来的商务吸引力起到标杆和引领作用。

单位万元

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五、城市创业活跃且注销企业数量微小

珠海城市的经济总量小人口数量少但创业十分活跃私营企业注册十分踊跃。从05年7月4日到05年8月4日在公商局注册登记的企业约有382家其中90%以上都是私营企业 60%左右都是注册资金在10万~50万的中小企业在创业企业数量巨大的同时企业倒闭注销的数量却十分微小在同期之内公商局注销企业仅有8家 由此可以看出珠海的私营经济活力及发展状态。总结

综上所述从总体来看珠海有着良好的商务吸纳能力以及较为宽阔的发展空间但受限于城市自身的规模以及当前的经济水平珠海目前的商务发展水平还有着较大的提升空间。

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珠海香洲区写字楼物业特征分析

一、珠海新香洲及周边写字楼市场特征

通过对新香洲、前山、老香洲的写字楼进行调查分析可以看出该区域写字楼市场有下面的特征

一、新香洲的写字楼数量较少

新香洲、前山一带的写字楼数量较少只有七家左右。新香洲有西海大厦较新的有珠海报业大厦、诚丰大厦前山有酒珠大厦、安徽大厦、南嘉商务中心、科利大厦较新的有华业大厦。

而老香洲则有较多的写字楼供应有翰高商业广场、海城大厦、华银广场、马可波罗商业中心、丹田广场、农业大厦、华海公寓大厦、海威大厦、东区大厦、怡华商业中心、深圳发展银行大厦、名都大厦、工商局大厦、珠信证券大厦、丰达大厦较新的有太和商务中心原国信大厦。

二、专业的、较高档的写字楼寥寥可数

新香洲、前山区域内除了华业大厦是专业的、较高档的写字楼外其余如珠海报业大厦是专用型写字楼只有5-10层对外出租并非专业的经营性写字楼。诚丰大厦也如此部分楼层甚至有家庭住户而写字楼租户以小公司为主。西海大厦的外立面、设备、内部装修均显得陈旧物业管理方面也显得落后但由于租金便宜和交通较方便 出租率较高。

老香洲的写字楼大部分外立面及设备均显得较陈旧。太和商务中心是老香洲重新装修的写字楼在装修、设备、物业管理方面都较好。

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二、珠海新香洲及周边写字楼租金价格水平及收费状况研究通过对新香洲、前山、老香洲的同档次写字楼租金含管理费的对比见表一表二详细列表见附件我们可以看出

1、 新香洲普通的写字楼租金含管理费为25元/平方米左右 出租率较高较高档的写字楼只有珠海报业大厦租金为40元/平方米左右 由于出租的数量不多 目前已经租满。

2、 前山在华业大厦和台商活动中心之前没有正式的写字楼企业主要集中在工业厂房和临街商铺或酒珠大厦之类的商住楼办公。新推出的华业大厦填补了前山写字楼的空白租金有23元/平方米起 目前出租率超过60%。

3、 老香洲的写字楼数量较多但大部分的写字楼显得陈旧 出租率不高租金也较低。 目前老香洲写字楼普遍租金在25元/平方米左右只有新推出的重新装修包装的太和商务中心档次较高租金从28元/平方米起 目前出租率超过60%。

表一 乙级写字楼一览表

表二丙级写字楼一览表

2根据总体量和总租金收入算出。下同。

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三、珠海新香洲及周边写字楼客户特征分析

通过对新香洲、前山、老香洲写字楼租户的调查归类和统计分析我们可以看出

1、 新香洲的各个写字楼的客户的行业构成比较类似行业构成中 以咨询、服务类客户占的比例最大50%左右其次是贸易货运类客户20%左右。再其次是生产制造和高科技类行业。金融保险类客

2、 前山写字楼客户中按行业分咨询、服务类贸易货运类生产制造类客户旗鼓相当分别占到了18%这与前山工业区的区位性质

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