估价房地产估价课程设计

《房地产估价》课程设计

目录

一、致委托方函. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2

二、估 价 师 声 明. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3

三、估价的假设和限制条件. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4

一估价假设条件. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4

四、估价结果报告. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5

一委托方. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5

二估价方. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5

三估价对象. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5

四估价目的. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5

五估价时点. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5

六价值定义. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5

七估价依据. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6

八估价原则. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6

九估价方法. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6

十估价结果. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7

十一估价作业日期. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7

十二估价报告应用的有效期. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7

十三估价人员. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7

五、估价技术报告. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8

一区域因素分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8

二个别因素分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8

三市场背景分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8

四最高最佳使用分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8

(五)估价价方法选用. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9

(六估价测算过程. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9

七价结果确定. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13

六、附件. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14

七、实习心得体会. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15

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致委托方函

×××公司

受贵公司委托本所人员根据估价目的遵循估价原则经过市场调查和实地勘查遵照《中华人民共和国房地产管理法》、 《房地产估价规范》及其他相关法规在认真分析现有资料的基础上经过周密详细的测算结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方并且进入市场无障碍的条件下我们对泉城广场北侧待开发空地价格现值进行了估价选用假设开发法进行了评定估算确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为

总价人名币 646450000元 大写六亿四千六百四十五万元

平均市场单价6500/㎡大写每平方六千五百元

特发此函

法定代表人 签章

2012年4月16日

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估 价 师 声 明

我们郑重声明

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系也与有关当事人没有利害关系和偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析形成意见和结论撰写本估价报告。

5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议我们不承担对估价对象出现的问题进行调查的责任。

6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7.本报告仅为委托方以位于莱山区绿色家园以西500米迎春大街和港城东大街交界处。确定其现值提供参考意见不得作其他用途。

8.本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9.如未得本公司的书面许可本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。

10.最后根据本公司的一贯做法我们必须申明本估值报告书仅供委托方使用

本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。

中国注册房地产估价师 签章

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估价的假设和限制条件

一估价假设条件

我们评估的结果为评估标的物的市场价值 即在估价期日能成交的最好价格它依据了以下假设

1、有自愿的销售卖方。

2、在评估基准日前相对于物业的特性和房地产市场状态而言为使交易完成达到合理价格有一个合理的谈判周期。

3、在这个周期内市场状态、价格水平保持稳定。

4、物业能自由地在市场上出售。

5、不考虑特殊性质买家的附加叫价。

6、估价对象取得证书的过程是正常的 已履行了所有房地产建设中国家规定的必要手续。

二估价限制条件

1、本报告以委托方确定的估价范围和设定用途为前提进行估价。

2、本次评估测算的市场价格不包含转让时应发生的各项税费。

3、本报告以委托方所提供的资料的真实性为前提若因委托方提供的资料有误而引起的责任估价方不予承担。即本次估价范围内的估价对象的具体地址、产权人、用途等均以委托方提供的资料为依据。

4、我方仅对房地产进行一般性察看并未接受进行结构测试的要求因此不确定其有无内部缺损对于建筑面积等有关数据 以委托方提供的房地产证等资料为依据。

5、本报告评估并未考虑该房地产所欠负的抵押、担保等可能影响其价值的因素限制。

6、委托方提供的使用功能、布局以及设备安装和装修工程方案是否有变均对估价结果产生一定影响。

7、估价时点后估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化并对估价对象估价价格产生明显影响时不能直接用本估价结论。

8、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

9、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。

10、确定委估房地产的市场价值, 为委托方向银行申请抵押贷款提供价值参考不作它用。

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估价结果报告

一委托方

委托方 XXX公司

二估价方

估价机构 10房地产估价公司

资格证书号烟建房估证字2006第054号

法人代表

三估价对象

烟台莱山区待开发空地位于烟台市莱山区南面迎春大街与港城东大街之间土地面积为24100㎡ 已完成七通一平。

四估价目的

本报告仅为委托方为获取土地提供参考意见而评估土地价值不得作其他用途。

五估价时点

2012年4月16日

六价值定义

根据国家有关法律法规的规定,委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况,本估价报告中的估价结果是指泉城广场北侧待开发空地价格现值.根据委托方提供的资料,该宗土地的面积为24100㎡规划建筑容积率为2.8建筑密度为40%。土地使用权年期为70年。本报告所述现值采用公开市场价值标准,即估价结果为估价对象在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。

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七估价依据

1 国家和烟台市有关的法律法规

1 《中华人民共和国城市房地产管理办法》

2 《中华人民共和国土地管理法》

3 《烟台市土地管理办法》

(4)山东省人民政府和山东省国土管理局颁发的有关文件

2烟台市莱山区规划详图

3.委托方提供的估价对象权属证件及相关资料

(1) 《烟台市国有土地使用权出让合同》

(2) 《国有土地使用证》

(3)委托方企业法人营业执照副本

(4)委托方提供的其他相关资料

4.估价人员实地查勘所获取的资料

5.估价人员根据估价对象特点调查和掌握的市场资料

八估价原则

本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则

合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。

最高最佳使用原则必须同时符合4个标准①法律上许可②技术上可能③经济上可行④价值最大化。

替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

估价时点原则要求房地产估价结果是估价对象在估价时点的价值。

九估价方法

估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对象的特点及本身的实际情况,选取市场比较法和假设开发法作为本次土地使用权估价的基本方法。

市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交易时间等估价相关数据资料对所选取的案例分别进行交易情况,时间因

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素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。

假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值减去未来的正常开发成本、税费和利润等依次求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

对上述两种方法所得到的结果进行综合后,得到估价对象的最终价格。十估价结果

本估价机构根据估价目的遵循估价原则按照估价程序采用科学合理的

估价方法在认真分析现有资料的基础上经过测算结合估价经验与对影响房

地产市场价格因素的分析确定估价对象于估价时点在目前状态下的市场价格为

总额人民币 646450000元大写金额:六亿四千六百四十五万元

平均市场单价6500元/㎡大写人金额每平方六千五百元。

十一估价作业日期

2012年4月6日至2012年4月16日。

十二估价报告应用的有效期

估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起为一年。

十三估价人员

签字

2012/4/6

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估价技术报告

一区域因素分析

行政区域:莱山区项目位置:莱山区凤凰西路和双河西路交汇处绿色家园西临交通位置:位于莱山区绿色家园以西500米距离迎春大街和港城东大街仅两分钟车程 交通十分便利 繁华近在眼前。 周围交通: 19 、 36 、 45、 56路二个别因素分析

配套设施小区内部配套

中小学实验小学、初家中学、莱山一中、永铭中学

幼稚园东方海洋幼儿园、小红花幼儿园、天骄幼儿园、蓝天幼儿园、初家中心幼儿园

综合商场佳世客、银座、芳华园、美迎美家、迎春大街商圈

医院光华医院、毓璜顶莱山分院

邮局 中国邮政

银行招商银行、 中行、农行、烟台银行、工商银行、建设银行

三市场背景分析

福道家园位于莱山区绿色家园以西500米距离迎春大街和港城东大街仅两分钟车程交通十分便利繁华近在眼前。项目远山近湖高处可见海景。

福道家园项目总建筑面积6.6万平米用地面积共计2.41公顷绿化率近40%共设计8栋住宅两梯两户、纯板式高层设计户型面积89至190平米不等两室两厅到四室两厅。南北通透 明厨明卫双阳台设计生活品质在不经意间悄然提升是莱山区不可多得的优势户型。 2012年烟台市认真贯彻落实国家对房地产市场宏观调控的各项政策措施全市房地产市场运行总体上朝着调控目标发展。预计2012年,我市房地产市场总体上呈现平稳运行状态价格波动幅度不会很大。

四最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用

是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理论证能使估价对象产生最高价值的使用本估价对象位于莱山区绿色家园以西500米距离迎春大

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街和港城东大街仅两分钟车程交通十分便利繁华近在眼前。项目远山近湖

高处可见海景。根据委托方提供的资料及估价对象的现状,我们认为估价对象在

满足合法原则的前提下继续作为商业用途开发建设最为有效。

(五)估价方法选用

估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对象的特点及本身的实际情况,选取市场比较法和假设开发法作为本次土地使用权估价的基本方法。

市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交易时间等估价相关数据资料对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。

假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值减去未来的正常开发成本、税费和利润等依次求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

对上述两种方法所得到的结果进行综合后,得到估价对象的最终价格。

(六估价测算过程

土地面积及使用年限:该宗土地的面积为24100㎡土地使用权年期为70年假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值减去未来的正常开发成本、税费和利润等依次求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据假设开发法的思路先运用收益法求取居住小区建成后的总价值再扣减建筑安装工程费勘察设计和前期工程及管理费销售费用便可求得待开发空地的总价格。

A市场比较法

根据替代原则,调查烟台市同类地区市场房地产交易的情况,结合我所收集的低价资料,选取以下三个实例:

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