清华"改革开放"学术沙龙

时间:2013年11月14日19:00-21:00地点:清华经管学院舜德楼302主持:清华大学国际经济研究中心主任、教授鞠建东主讲:清华大学房地产研究所所长、土木水利学院教授刘洪玉幸福人寿董事长、中国房地产协会副会长、前中房集团总裁孟晓苏高策地产首席策略官李国平盘古房地产总裁宋海主题:房地产市场、城镇化、土地与财税养老制度改革主持人:首先非常谢谢大家的光临,我先介绍一下贵宾:刘洪玉教授,可能不需要我介绍了,房地产市场上刘教授是大名鼎鼎,清华大学房地产研究所所长、博士生导师,大家看前段时间的报纸就知道,刘教授给中央政治局上课,今天刘教授也可以给我们上上课.
这位是孟总,孟晓苏,不知道从何介绍起,他是总理的同学,房地产市场的开拓者,中国最大房地产公司,前中国房地产开发集团总裁,现在是房地产协会副会长.

这位是李国平总经理,李总是房地产市场资深思想家,今天到清华来和我们一起分享他的思想.
李国平:我再补充一下,我是清华EMBA,也是清华的校友.
主持人:这位是宋海,上海盘古房地产有限公司总经理.
今天我要特别介绍一下,清华"改革开放"学术沙龙,这个沙龙很有历史,28年前,当时清华金八五和金八银五的同学们在当时清华的示范金开设了一个改革开放沙龙,时隔28年后我们再重新恢复这个改革开放沙龙,当时我们的宗旨是"自由来叙,瞎谈几句",今天我们有幸请到这些重量级的房地产市场老兵和学者,但我们还是按照原来沙龙的传统,非正式的思想的碰撞,讨论房地产市场有意思的问题.
先从28年前金银五的改革开放沙龙开始,但如果回顾房地产市场的发展,可能谁都没有孟总有资格介绍房地产市场的演变,下面首先请孟总介绍一下,清华周围有个房子大家都知道,叫做蓝旗营,蓝旗营的发展、现状及未来趋势,我们想请孟总介绍一下,从蓝旗营房地产的发展我们就可以看到过去、现在和未来,也可以看到孟总思想的火花,现在我把话筒交给孟总.
孟晓苏:鞠老师讲房地产,先从蓝旗营讲起,这倒是一个很有趣的故事.
蓝旗营这个项目在我当中房公司总经理的时候还是一片待迁棚户区,1994年我去看望李岚清副总理,谈起为教育做点什么事,李岚清说,现在我管教育了,能不能为教育多做点事,因为我是他的老部下,他当经贸部部长的时候我是国家商检局的副局长,我说我们中房系统捐了360多个中学和小学,他说那都是过去了,现在我们给大学做点什么我说正好,我在清华大学和北京大学中间有一个项目叫蓝旗营,正在勘察.
他说多少平米我说20万平米.
他说这好呀,能不能拿一部分出来为北大、清华的教师们盖一部分房子来腾校园.

我说怎么个腾校园他说现在学校里住处不够了,很多老教授退休多年还在学校里住着,新的、年轻的讲师教授也没有住处,所以我考虑在外面盖点房子,让老教授们搬出来住得更好,同时又能让学校里的土地更好的利用.
我说好啊,他说这个房子要多少钱一平米我说估计建好以后卖价是6500块钱(1995年),他说成本呢我说成本是4500块钱.
我很老实啊.
他说能不能让教师们用3000块钱买到这个房子1000块钱自己掏,1000块钱学校补,另1000块钱国家补.
我算算帐说可以,另外那500块钱我补.
这样就商定拿出6万平米,600套.
给北大清华,约定了以后李岚清马上就给清华的书记、北大的书记打电话,两个学校都很兴奋,李岚清说孟晓苏是我的老部下,现在在中国管房子,正好在你们那有个项目,我管他要了6万平米,你们两家一家3万平米.
就这样,两家学校非常兴奋,完了开始讨论,怎么讨论怎么觉得不够,北大清华这两家,你说让谁少点也不合适,李岚清提议的,李岚清同志是清华毕业的,当时我正在北大读博士,你说我们不能不平衡吧,讨论来讨论去两家都想多要,最后动员我,"都拿出来吧",我说"都拿出来我可就补不了了",最后一讨论还是都拿了出来,通通化转给北大清华,两家建造蓝旗营,当然我也就把我以前投入的和预期收益全部贡献了,大约贡献了10个亿左右的收益.
这应该算是北大清华学生对学校做的最大的贡献了吧.
宋海:尤其在那个年代.
孟晓苏:后来到1998年,由清华大学设计,建造了蓝旗营,2000户教师,北大1000户,清华1000户,就住在那里,应该是在1998、1999年,以1900块钱,2000年住进去的,过了若干年之后又卖房,老师们是以1900元钱一平方米……刘洪玉:1800元,就是1999年之前,后来说三个三分之一嘛,李岚清的三分之一.
孟晓苏:后来住了若干年之后,不是,收钱很晚,已经到了2007、2008年,我想问你,现在这房子多少钱一平米了学区房.
宋海:让大家猜猜.
主持人:蓝旗营现在多少了现场众:10万、8万孟晓苏:你(刘洪玉)是评估师协会的副会长.
刘洪玉:因为那个房子规定你要卖回给清华,所以没有办法在市场上流通,这样的话它的价值,跟周边价格比,5、6万应该是有了,但你要是给清华回购的话,可能要接近于这个价格,但现在为止还没有被回购呢,即使我不住了,我就把它租出去,120平米的租金大概在1.
2万到1.
5万之间,一个月.
孟晓苏:因为我们的共同努力……刘洪玉:一年的租金跟当年买这个房子的价格差不多一样.
孟晓苏:这个地方的房价,在全国人民对房价一片喊打声之中节节上涨,终于老师们都成了五百万到六百万的富翁.
主持人:所以您贡献的不是10个亿了.
孟晓苏:后来的不是我贡献的.
应该说有市场贡献的,也有最近这三年限购贡献的,越限购房价越涨.
我先介绍这一段吧.
刘洪玉:我补充两句,咱们既然是沙龙,孟总一提到这事儿就愤愤不平,确实嘛,一开始辛辛苦苦拿到项目,立了项,跑规划,做了不少工作,但最后这两个项目给了这两个学校,等于是肉包子打狗了.
孟晓苏:不打狗不打狗,我可没说过(笑),我说这叫贡献了.
刘洪玉:孟总的风格很高.
但实际上当时那块地在规划上,在北京规划局里是清华发展的预留地,所以当北大的书记跑过来讨论这件事情的时候,当时任建生(音)做书记,清华领导首先的第一反应是,怎么回事这是我们的地,怎么会变成了……因为如果清华不盖章的话,那块地不可能变成孟总可以开发的地.
孟晓苏:没有了,已经都拿到手了.
刘洪玉:后来有一些老领导在场,说你忘啦那个地方每到过年过节,重要政治节日的时候,那个地方有劳教回来的人,很多,都得是花很大力气去管理的,所以那地方非常混乱,清华老想改变周边环境,孟总他们一想开发,正好说这个地儿,毒瘤,给它摘了吧,是这么一回事.
现场问:当时没涉及到拆迁费刘洪玉:没有.
本来那块地没有北大的份,所以北大得到的便宜最多.
孟晓苏:我在那儿读着书呢,没办法(笑).
说起来是1995年了,等到1998年,由你们的老院长朱镕基领导的房改,就开始推动住房商品化,朱总领导房改之前首先他是面对当时全面的产能过剩,和三角债前清后欠,他接受了我们的建议,把住房建设作为新的国民经济增长点和新的消费热点,这是1996年.
然后成立了四个部委组成的"房改课题组",有当时的体改委,国家计委,国家建设部和科委,我担任课题组的组长,由洪虎、杨慎、郑新立这些老领导、大专家担任课题组的顾问,我们工作了一年半,拿出了房改方案,主要内容第一是推动商品化,第二是建设保障房.
说起来是15年前,1998年拿出的方案就已经是提出,市场提供商品房,政府提供保障房.
在朱总理的领导下所推动的住房制度改革在2000年见到了成效,中国老百姓踊跃买房买车,又形成了新的消费热点,当时我们设想的,美国人买房买车是"美国梦",我们设想中国会出现"中国梦",当时我们的中国梦只是局限于住房和汽车,远不如今天习主席所提出的中华民族伟大振兴的中国梦,那时候讲的就是美国梦.
不过习主席在美国也讲了,美国梦和中国梦是相通的,可见我们讲的内容也并不是太浅显,住房汽车城了消费热点,由此拉动了中国经济转型,中国工业结构从原来轻纺工业为主逐渐转化成了重化工为主,经历了一段时间的发展,朱总理启动房改,再到朱总理卸任的时候,中国的产能过剩已经彻底完了,当时纱锭在1996年过剩时是5000万只,后来启动内需发现不光做衣服这点布,买了房子之后需要窗帘、壁布、床上用品等,大量纺织品需要产出,所以纱锭从原来产能过剩时的5000万只后来发生到了2亿只,当时砸纱锭砸错了,其实是内需不振,当时钢铁是1亿吨,过剩,后来朱总理卸任时发展到1.
9亿吨还不过剩,还有需求,这也说明内需发展了,产能不过剩.
回忆朱总理领导房改,到整个把中国经济带到了一个高涨期,看我们最近这些年在房地产方面出现的一系列失误,包括最近出现的全面产能过剩,难道我们不该吸取点经验教训吗以史为鉴,可以反思我们前段时间在政治上出现的失误,也可以更进一步地理解由政治局第10次学习会,由弘煜教授当国师,给领导人讲课那次,习主席所概括出来的,"两个为主,一个体系",叫"构建以政府为主,建设保障房,以市场为主,提供多元化住房需求"的"住房供应体系".
从当年我们提出"双轨制",到现在讲"两个为主,一个体系",这个思路是越来越清晰了,而且提"两个为主"也比单纯提"双轨制"要更清楚,因为这个市场要为保障房做工作,政府也要为商品房做工作,这样就更清晰.
经历了历史上的发展和中间的一段低迷,现在很多经验和教训都摆在眼前,站在这个时点,站在三中全会公布了一系列改革思路,而这些思路要逐渐的通过传达使大家知晓,在这个时点上回顾这些年的经济发展,不能不说应当抓住国民经济的增长点,经济与结构转型一定要符合中国的实际,要以人民群众的衣食住行为重点来实现经济结构转型.

先说到这里吧.
现场提问:您刚才提得很好,我想继续挖一下,当年所谓产能过剩,通过发展,启动内需,发现产能不仅不过剩,反而不够,现在我们面临产能过剩,孟总认为什么样的内需能够解决另外您提到了新的增长点,能再具体一点吗孟晓苏:说起产能过剩,我就记起了当时一个很可笑的事,中央电视台播出上海纺织局局长拿起大锤照着很好的纺织机砸了一锤,说是要"擂响产业重组第一锤",当时我想上海工人阶级在建国前期的时候组织护厂队,防止国民党特务搞破坏.
现在看到共产党局长抡起大锤砸好好的纱锭,你为什么不上前阻拦他结果一些乡镇企业的农民看到砸了可惜,就用废铁把这些纺织机买走了,没想到后来朱总理启动内需拉动经济之后,纱锭不够用了,砸纱锭是1996年,1998年开始启动经济,与1997年的东南亚金融风暴有直接关系,启动经济的路子一步步走我们一会儿再分析,总之是要靠基础设施建设,靠政府投资拉动,同时要靠启动中国的支柱产业,房地产业,朱总理从住房建设开始提,但现实也反映了房地产是国民经济的重要支柱产业.
正是因为找到了这样一个支点,才牢牢地抓住了中国人民内需最根本的需求,因为当时分析衣食问题基本解决,下一步需要解决的是住行问题,正好就是住房和汽车,成为老百姓的消费热点,这样,靠着内需拉动,朱总理是人为制造了一个内需市场,因为原来的福利分配没有把老百姓购买计在内的,因为原来的福利性分配已经闹的单位连维修资金都出不来了,所以住房发展乏力,那时候我也记得很多清华和北大的学生毕了业就出国,为什么在学校里就是蜗居,就是那一间筒子楼,到国外去就有可能有洋房汽车,虽然出去也是刷盘子,很多人就这么走了.
多少年之后,当我们终于把住房和汽车在中国推动起来之后,当清华的老师们也都住上很好的房子,而且有条件开车之后,这些人开始回来了,回来以后就骂中国的房地产业.
所以我说,我们真心要提醒这些从海外回来转而骂房地产业的人想一想,如果没有住房、汽车的发展,我们怎么会有今天老百姓居住得如此舒适、宽敞,又怎么能够持续拉动中国经济这么多年虽然有些人看不上它,我把房地产比喻成为一个"旺夫婆娘",自打中国经济找到这个"旺夫婆娘"之后,它持续拉动中国经济15年,帮了两届政府.
但架不住男人花心啊,他总想休妻另娶,才15年,还算是个少妇,就嫌人家人老珠黄,总觉得高科技小蜜好,总想转型到那边去,光伏风电,电动汽车,又一轮……刘洪玉:我插一句,这里面实际上也有一些学者闭着眼睛做研究,他否定房地产是一个产业,他觉得不是产业,就是建筑业,房地产干啥啦我认为是一个产业.
再就是认为,因为它不称其为一个产业,就没有什么支柱啊、带动啊这些东西,在座的,因为咱们是国际经济研究中心,我给大家举个例子,比如美国,它相关的研究,历史上一直是这样一个观点,有定期统计,住房建设在GDP当中大概是5-6%,当然有些波动,最近可能四点多,次贷危机以后下来了,但长期看来是6;住房消费在GDP中的比例大概是11%点多到15%左右,两个加起来应该稳定在17%左右.
这样一个份额,哪个产业跟它相当整个制造业.
大概是这个概念,日本也差不多,要看日本土地年鉴上也是这样.

刚才孟总讲房地产行业在经济当中发挥的作用,当然,可能一会儿大家会讨论到我们现在对它产生了依赖.
孟晓苏:房地产业被人嫌弃,一被人嫌弃就想方设法要抛掉它,要休妻另娶,结果房地产业本身对于经济拉动作用一旦稍微减退一点,还没有完全减退,就已经造成了钢铁业、水泥、有色的过剩,因为这些都用得着煤炭,所以煤炭过剩,煤炭过剩,铁矿砂一过剩,接着是运输业的过剩,好好的中远就不行了,运输业一过剩联系到造船又过剩,现在船主不是退船,而是拖着不取船,外需内需不振,造船业一萎缩又进一步减少了对钢板的需求,所以整个国民经济是这样一个多米诺骨牌效应.
这就让我想到侯宝林过去说的一个相声.
在这儿能说相声吗主持人:我们是"瞎侃几句".
孟晓苏:叫"偷米",贼到人家家里偷米,先把包袱皮放到地上,然后抽坛子,米倒到了地上,主人趁黑把包袱皮弄走了,贼又抽脚,女主人醒了,说赶快起来吧,屋里是不是有贼了男主人说"你睡吧,没贼".
贼说话了"怎么没贼没贼谁把我的包袱皮偷了"房地产作为国民经济的包袱皮,这句话应该靠谱,前几年由于打压政策造成包袱皮被偷走,米倒在地上,连贼都喊有贼,叫贼喊捉贼.
是这样.
主持人:我们谈到地产市场是不是有一个拐点还是不拐,李总曾经提过,地产到底是平衡发展还是大跃进您能不能给我们再评价一下李国平:我觉得我跟宋总今天是来听两位前辈讲,他们讲什么我不知道,你(宋海)也没准备好讲什么吧好在现在孟总已经离开房地产行业很久了,虽然一直在指导我们房地产行业,但至少我们两个行业在里面,刚才孟总讲的,以后你可以换一个地方,你刚才讲房地产业是大奶,旺夫,现在好象有点厌烦了,我觉得这个比喻不是很恰当,其实我倒觉得房地产,不知道是十八姨太太还是十九姨太太,来了以后一直生儿子,而且一直很旺夫,但她一直没有正确名分,而且现在老爷还离不开她,但他又不想承认他跟她感情最好.
孟晓苏:男人太坏了.
李国平:刚才你把它比喻成旺夫的大老婆,我觉得好象还不是.
实际上房地产一直是坏孩子,尤其是上届政府,始终觉得要跟房地产切割,包括2008年全球金融危机,要振兴的时候,房地产一直就没放进去十大振兴产业,也没把它放到重点产业,但实际上最后失败了,很多东西都在走这个事情,所以我觉得上届政府一直在切割,一直在依赖房地产,但我们一直不承认我们对房地产是依赖的,或者说房地产一直是支柱产业,但一直不承认它是明媒正娶的,一直在打压房价,但实际上中国整个的经济如果没有房价的支撑是不可能存在的,刘老师也知道.
我们的政府其实从03、04年就开始调控了,一直是打压,只有一次是刺激的,就是08年,08年其实整个房地产才刚刚低迷了一年都不到,政府已经急不可耐的开始转为刺激,其实那时候老人还在说解放军要来了,要不然"猪坚强"坚持不下去,其实大家一直觉得政府始终在跟房地产对着干.
现场提问:政府为什么要这样想它对房地产有误解还是觉得房地产有危险,不能轻易依靠李国平:您讲得非常好,我觉得有两个因素,一方面的确是有一定的恐惧心理在里面,怕这个行业.
实际上我一直讲过一个观点,政府对房地产的调控一直是在保护房地产行业,孟总跟老人有点差不多,政府听了不高兴,但我觉得始终有一条他们没看清楚,我们看清楚了,老宋也是看清楚的,政府其实一直在保护房地产.
现场提问:主观上想打压,但客观上是保护.
李国平:你看政府所有的调控从来没讲过,除了温总理最后几个月讲过"要回归合理房价",之前一直都是说"要让房地产健康发展",所以我认为房地产调控的目的是希望它不要暴涨暴跌,因为我们目前还不会玩纯市场经济的房地产,像美国这样一下子暴涨,银行也是可以倒闭的,过两年它竟然又可以复苏的,这事儿我们没玩过,不会玩,所以我就觉得刘老师要教我们现一届政府怎么去玩.
这次真的,我认为习总讲的四个关系是高屋建瓴,我原来没去上课,讲了四大关系的问题,我觉得这是对上届政府整个在房地产、宏观战略、国外战略的一种总结,要处理好公共服务和市场经济的关系,房地产所谓的社会功能和经济功能的关系,需要和可能的关系,最后一条,保障和福利性的关系,这四个关系.
其实这是十年来我们一直在讲的,别保障房建那么多,我们一会儿又说市场归市场,要分开,保障归保障要分开,包括经济适用房的怪胎,前两天我们做一个节目,另外一个嘉宾代表政府,他始终认为这是一个问题,我一直认为是混淆,这是房地产市场上的一个问题,另外我认为还是没有名正言顺的把房地产作为一个支柱产业明媒正娶,不敢承认,包括一直不敢承认房地产的资产属性,这次提出了"社会功能"和"经济功能",落实到具体的房地产,你要承认房地产有它的投资属性,也就是它的资本属性,在这点上我们一直是不承认的,包括很多学者,包括我们经管学院的学者,今天没来(笑).
主持人:请了.
李国平:开玩笑.
刘洪玉:我插一句,住房投资,或者说房地产投资也是挺重要的,租赁市场,如果没有投资怎么来所以我们总结这个概念的时候,鼓励自住需求,对投资需求保持中性,你的税收政策保持中性,但对于投机,你要进行适当的抑制和管理,应该是这样,我们过去把投资和投机混在一起,觉得分不开,干脆不分了.
现场提问:对这两者怎么分怎么管,怎么把投机的部分尽量压抑,把投资的部分……刘洪玉:这个可以做到.
李国平:我觉得政府是可以做到的,刚才孟总回顾了房地产的辉煌事迹,我们小时候还没到分房的时候,但我们是看到那时候住房的情况,那时候上海"宁要浦西一间房,不要浦东一套房",那时候祖孙三代住在一起的情况是很多的,而且那时候真的没有今天这样的情况,你没有房我不和你结婚,大家觉得你多多少少有点短视,那时候你没有房不和你结婚,不是短视,因为你可能永远没有房,很多国有的,我父母当初所在的工厂是上海很好的工厂,建不了房子.
所以房地产这十几年,不管你怎么骂,它极大的丰富了人民的居住环境,大家的房子都很多,居住面积都很好,但它还被骂,但我要问一条,它真的是居住属性驱动的我认为后来主要是投资属性驱动的.
年轻人老说一句话,我给你们做保障房,你们为什么还要买房包括我们提过很多次,我们跟年轻人讲,你可以租房啊,中国现在租房是很便宜的,我们的租房回报率其实就是2%以下,但大家还要去买房,只有一条,就是现在所有年轻人都是为了投资属性,要赶上全国买房财富增值的快车,所以为什么把未来30年的财富按揭,包括家里老人的聚集,大家还是投资属性,如果你没有开放投资属性,所以我们政府很奇怪,一方面它要灭绝你的投资属性,但另一方面我们的房地产实际上是投资属性驱动的,包括现在年轻人买房,只有一条.
现场提问:政府的一大顾虑,你们怎么替政府打消,房价涨得这么高,中国还是一个发展中国家,比发达国家的还要高,这样的房价涨下去是投资需求拉动的,会对国民经济很不利,造成很大的贫富分化,有钱人投好多,没钱人投不上,对房价的担心可能是政府的主要考虑,你们怎么看李国平:所以他们要限购,所以在这方面有一条您讲得很对,很早的时候王石讲过一句话我是同意的,他说其实中国是20%的有钱人买走了80%的房子.
我是同意这句话的,实际上到最后就是因为投资供求的关系,市场的关系,有钱人……中国就是一个最大的特点,你看大家一直看不懂中国,觉得中国是全世界最奇怪的国家,一边说我们人均GDP很低,一方面我们还是发展中国家,但在全世界无论是买奢侈品还是干嘛,我们是全世界最牛的国家,就是因为我们中国的不平衡,我们20%的人,这个绝对值就是一个很大的数,所以前几年的房地产的确有这个问题,一旦房地产开始进入到快车道之后,20%的有钱人他们足够能够把80%的房子归纳到他们手上.
孟晓苏:王石说的话,应该是20%的人买了他万科里80%的房子.
李国平:有钱人有好几套房,所以某种程度上他挤压了真正刚需的人的需求,这种挤压,到最后政府被迫用所谓限购的政策,我觉得可能在一定的时期,我认为可能是无奈之举,但它不是一个长久的政策,就是因为它已经进入到了一个比较混乱的地步.
现场提问:你们比较懂这里面的道道,政府官员一拍脑袋,一想就是按住,你们最懂里面的道道,怎么提出一个政策宋海:我讲几句,第一我拿具体事例呼应一下前几位老师讲的,房地产对经济的重要性.

大家都知道,上海是一个经济很发达的城市,而且上海现在要建国际这个中心,国际那个中心,还加上自贸区,表面来看,应该说上海的经济发展似乎和房地产的发展可以产生一定的(非关联性),紧密性可以比别的地方少一点,但实际情况完全不是这样,我的数据如果比较准确的话,到10月份为止,上海房地产直接的卖地收入和房地产直接税费收入大概占了整个上海当年财政收入的55%以上,这是上海这个城市,国际化程度很高.
孟晓苏:全国是48%.
刘洪玉:这个数有点问题,你听我说,我这比较全面.
这里面有两个概念,一个是土地出让的收入,但土地出让的收入不在财政收入的统计里面,土地收入是在地方,属于预算外的一部分,但现在纳入预算内管理,比如今年是10万亿财政收入,中央5万亿,地方5万亿,地方5万亿里面,实际上他卖地的收入还有2万亿,这2万亿是另外一笔钱,不在5万亿里面,所以是"相当于".
另外在这10万亿里面,房地产的税收,包括契税、房产税,房产销售时候的营业税、所得税,房地产增值税,房地产开发企业和个人转让房子时候的所得税,这大概占到这10万亿里面12-15%,因为房地产税大部分都是地方税,如果把它放到地方的5万亿里面去,地方财政大概有25-30%的收入,是和房地产相关的收入,如果再加上刚才5万亿的部分,大家就知道这个概念了,远远超过.
宋海:我以为刘老师要反驳我的话,实际上我讲的太保守了.
我讲嘉定,很有意思的是,房地产好的时候,嘉定这几年的税收,地方财政收入的增长非常快,为什么呢因为嘉定还有一个产业,现在上海属于土地供应量比较大的区,所以房地产市场不错,地卖得不错,这是可以解释的,但还远远不足以解释它为什么这么快.
另外一个解释,嘉定是汽车城,德国大众80年代就进入了嘉定,所以嘉定是全国最大的汽车研发和生产中心,呼应了刚才孟老实说的,你买了新房,一般来讲,当年的汽车销售一定会比较高,所以嘉定在这个方面也占了一些,跟房子间接的关系.
但我和刚才李老师讲的持一点保留意见,我觉得现在限购以后,我们在第一线卖房子,你会看得非常清楚,100个买房子的里面一定有85个以上是真正的刚需,一定是自己用的,根本不是为了拿来投资,不是,剩下的15个里面可能短期内自己不用,但他也不会出租,因为嘉定太远了,租也租不了几个钱,算了,但可能五年之内用不着,五年以后他的小孩长大了,老人年纪大了,他也一定要用的,把这个加上来,限购政策出现以后,90%以上的,可以想,他就是真正意义上的自用性的.
但为什么在这样的情况下房子还是供不应求甚至有些时候比过去更加供不应求这里面挺有意思,回答你的问题,我们过去几年调控主要是讲限制需求,极少有调控措施是鼓励开发商尽快开发,卖房子,我们也极少有鼓励措施是从地方增加土地供应量.
为什么你调控房地产,你打压房地产,如果这个地方增加土地供应量,拿地热火朝天,这个气氛好象不对,不是在房地产调控,是不是在酝酿下一轮的房地产什么,所以我们在供应方面,包括上次我们和刘老师在上海也探讨这个问题,这方面不解决,我觉得是有问题的.

还有一个,我在上海不同的场合提到过,当然这是一个短期的办法,现在挺有意思的是,保障房出来很多,别的不说,就说嘉定吧,第一批卖的保障房出来将近6000套,我上星期和管保障房住宅中心的主任在一起,我特意问他,你的房子卖得怎么样了是不是供不应求,大家抢他说根本不行,到现在才卖了2000多套,还累死累活只卖出去2000多套.
嘉定房价市场价格1.
7万到1.
8万,保障房是6000元,但死活只卖了2000多套出去,他说剩下的三四千套怎么卖我说奇怪了,这么便宜.
他说那不行啊,保障房要有条件的,其实新闻说了很多次,80%买经济适用房的人根本不是缺房子的人,过去那一套实际上在执行过程中是有漏洞的,但现在在端正党风,廉洁建设的过程中不可能做这样的事情,这样就真的要去审查你的资格,够资格的人买,30万他也掏不起啊,他掏不出来这个钱,所以这个保障房实际上建了很多,但卖不掉.
建了以后租出去的呢也租不出去.
奇怪了,闵行(音)大概两年以前,弄了6000套还是8000套公租房出来,前面喊了很多年,说大家翘首以待,房子出来的时候还比周边的房子便宜20%,不是一下子抢掉了吗当时我跟他们讲,我认为你这个房子租不出去.
现实情况确实如此,为什么呢旁边是2000元一个平方米,市场价,你打个八折,1600元,表面来看挺便宜,但旁边还有我们开发商开发的房子,我是毛坯房,1000元你就可以租,1200你就可以租.
现在租房子的年轻人是过渡性的,他并不认为这是我的家,没有办法才租,租了还要这个条件那个条件限制,还不让我分租,我这1600元是真金白银花的,但租盘古天地的房子,1200租过来,两房还可以分租一间房出去,只花了600元或7000元,这个帐他肯定会算,在这样的情况下你如何弄好它所以这个难度是比较大的.
现场提问:反过来说明我国房地产市场很多问题,租赁市场不发达,造成很多现象,还有我们国家多少是刚需,多少是投资需求,可以从那些卖出去的房子里面多少是空置看出来,如果是刚需的话,他买了基本要住进去,但要是黑着灯不住,可能是投资需求.
李国平:实际上是这样,我刚才讲了,现在这几年限购,的确让那些真正要投资的客群没办法买,我还是要强调,现在在买房的这部分人里面的确是自己住的,但也有投资属性在里面,我觉得要强调这一点.
刚才讲了美国梦和中国梦,美国首次购房的平均年龄是33岁,我们是27岁,也就是我们真的比美国人……刘洪玉:英国大概37岁.
李国平:没错.
现场提问:说明他们租赁市场发达.
李国平:我们租赁市场也是可以的,而且现在的租金回报率还是低的,只不过我还是讲因为我们十年来,因为房价往上推展,房产其实是一个增值游戏,我跟老人说,很多年前你是人民公敌,你现在是大众偶像,这个现象后面其实是要深思的,以前说房价要涨,下面就扔鞋,一片骂,现在谁说房价要跌,大家扔鞋.
但我认为这其实是全民已经认可房价是在上涨,包括政府的调控,大家已经不相信.

主持人:这儿有没有人说房价要跌的李国平:很少.
所以我觉得这里面的属性多多少少还是要……宋海:大家可以反驳,今天这个是很随意的沙龙.
主持人:我想问两个问题,问观众的,刚才我听明白了,谈房子不能不谈房价,刚才几位老师、前辈说了,第一,房价应该涨;第二,房价还要涨.
有没有人说房价不应该涨房价马上就要跌的现场提问:能问个问题吗四位老师能够讲点干货吗我这一套房子,假如在蓝旗营边上6万一平,您给我讲一下成本是怎么构成的比如土地出让金占多少人工成本建设占多少材料占多少主持人:还有很重要的,利润给谁拿去了.
现场提问:还有一点,有没有可能在这些项目里产生泡沫第二个问题,您刚才讲到了租金的问题,我们国家租售比应该是很高的,我没有具体的数据,但我想了解一下和其它国家能不能比一下呢李国平:租售比是指什么租金和售房价格,我刚才说了,20%以下,也就是500万的一套房子,一个月租不到1万块钱,但在美国现在基本上可以5-6%,甚至亚特兰大这地方的回报率有8%,关于成本的问题,一会儿孟总和宋总都可以回复你,但我告诉你有一条是可以肯定的,讲了半天,政府绝对是在房地产里拿最大最大的大头,这是百分之百.
我曾经写过一篇文章,你知道中国最大的房地产商是谁吗主持人:不是孟总吗李国平:不是,万科是最大的,1200亿,但他绝对不是中国最大的房地产商,中国最大的房地产商是北京市政府,他一年卖地1600个亿,而且它是赚钱的,土地的溢价100%多,而且整个做保障房的时候建配件.
我上次去加拿大,加拿大人说我们加拿大是全世界最大的储油国,但我们的油特别贵,怨声载道,每年都要找咨询公司咨询一下到底油价为什么这么贵,后来不做了,每次饼图里发现构成油价最大的成本就是政府的税收,所以你放心,早就说过了,房地产最大的部分就是政府.
这就是干货.
宋海:国外一般的租售比是这样,越便宜的房子风险越大,风险越大回报越高,所以便宜的房子在美国租金可以达到8-10%,这讲的是最便宜的房子,但越贵的房子,租金3-4%也很不错了,从这个意义上理解,中国的房子回报很低,我们都是好房子.
李国平:汇丰银行要借钱给你,房贷,百分之二点几.
孟晓苏:上海确实低.
当时我在上海,俞正声在那儿当书记的时候,我去要建保障房,他说公租房我们不给你做,因为上海公租房租售比只有2%,你赔不起,做一些拆迁吧,他把嘉定的房都四平方米拿过来一部分做商品房,一部分做保障房.
但我到其它地方调研发现,到了昆明这地方,它的租金大约就能达到6到5,稍加一点政府补贴就能够达到瑞士需要的6到8的收益率,什么原因呢这是它本身的成本低,而上海的成本高,所以租售比不大一样,这是根据实际情况来看,我印证一下你们的观点,你们的观点是对的.
宋海:回答你刚才关于成本的问题,看你什么时候拿的地,如果是2009年6月份以后拿的地,那可以毫不夸张的讲,你的所有开发成本里面,三分之二以上是土地的成本,是政府拿走了,你是2009年6月份以前拿的地,可能土地成本占得比较低,比如我们在嘉定有两个项目,一个项目是2009年12月25日圣诞节拿的,一个项目是2007年年初拿的,两年时间土地成本差了多少呢2007年年初那块地,土地成本楼盘低价是1350块钱,但两年多以后,在2009年12月25日,我们的土地成本涨了10倍,这一天我们拿的地是12570块钱,一万两千五百七十块钱,接近于涨了十倍.
所以我们两个项目现在同时开发,对于12570元,我卖2万元,一分钱没赚;但同样我卖2万元钱那个项目才刚刚卖完,楼盘价很低的,13000多元卖完,前两天我和刘总聊天,他才知道这个数据,他说那你不是赚死了吗我说这都是很简单的数据,一算就能算出来.

刘洪玉:我举一个他旁边的例子就知道了,唐宁万(音)知道吧当时龙湖拿这块地的时候楼面地价是1.
6万,他的开发建设成本大概是6000,整个开发过程当中的财务成本,买地真金白银一家伙就进去了,财务成本,因为那个年代成本比较高,大概是2500,这就是8500,加上1.
6万,还有一些开发过程中的小费用,这些东西加起来,他最开始卖楼时候的卖价2.
7万,大家如果知道的话,它最早卖楼是不赚钱卖楼,2.
7万,但因为刺激计划一刺激,马上就上去了,所以它很快就调到了3.
5万,我前段时间万他的财务总监,虽然房子现在已经涨到了七八万,但他们那个项目的平均销售价格大概是不到4万,3.
5万为主卖掉的,他们自己公司的投资回报率,IRR大概是20%左右.
大概是这个概念.
当然,你说我3.
5万买的,现在8万了,买了房子的人增值了.
所以这里面你说它的构成,和什么时候的构成,你说现在的8万是怎么构成的大概就是这种概念.
宋海:可能很多人会以为龙湖最后一批房子卖得不是6万、7万吗一个平方米不是多赚3万、5万了吗告诉你一个数据,他超过了一定的售价以后,每涨1000元,开发商自己拿到手的利润是200来块钱,700多块钱是被政府拿走了.
刘洪玉:增值税很多高价卖到十几万的.
宋海:平均500块钱的土地增值税收走了,卖房子每1000块钱你还要交5.
35%的营业税和营业税附加,这5.
35%是按售价卖的,还有25%的公司所得税.
很多人以为房地产开发商喜欢涨价,但不是这样.
李国平:变成了政府控诉会.
孟晓苏:我得给政府说几句好话,因为我是批评上届政府最严厉的,所以我说好话比较公正.

刚才这位同学问的是蓝旗营,蓝旗营卖给老师的时候1800,成本是4500,刚才我说了,如果清华大学管控不好可能还到5000,就按4500计算一平米倒贴2700,这2700从哪儿出来的呢2700是从别的地块儿上出来的,因为北京市在这块地上亏了.
蓝旗营从1800升到了6万,中间涨出来的这5.
8万是谁获得了呢是坐在这里的老师,而且如今是连房产税都不收,你就白赚了.
所以这部分的财产性收入,应当说政府是让了利的,政府是从别的黑了心的开发商那儿把土地出让金搞高了,政府又被别人骂成黑了心的人,但他却做了好事儿,帮助了北大清华的教师获得了几百万的财富增值.
现场提问:几位老师讲了,刚才孟总也讲了房产税,刘老师,您给领导上课的时候对这个东西怎么谈关于房产税,现在大家都说第一套房第二套房第三套房,据我了解,西方国家是所有的房子都收房产税,如果这个东西出来了,对房地产会有什么影响刘洪玉:首先讲课没有涉及到房产税的问题,但最近在讨论长期制度建设的时候写过这个东西,首先最开始十六大报告上对我们国家的税制改革提出来要在房地产这个行当里面本着"减税制、宽税基、低税率、严征管"的原则规定有关税费统一征收物业税,这是十六大当时提出来的税制改革方向.
实际上在这之后大家都沿着这个方向去做准备,物业税和国外的Populic()内涵比较一致,但最近物业税大家似乎不提了,都提房产税,因为物业税已经有条例在那儿了,无非是把它的范围扩大到住房领域,但大家知道即使扩大到住房领域也得全国人大批,国务院没有这个权利,所以现在只是在有一些地方试点,在重庆和上海进行试点,重庆的试点,如果外地人过来买房子,当地人买别墅,或者是高档房,你就得交税,但执行的情况,你买房子的时候征了一遍,再去征的时候人家就不交你,据说是求物业公司帮着敲门,人家也不让进,大概是这样,因为没有任何法律依据一定要交这个税,而且交的量也极少,最高的年份收到过1个亿左右,我听说的,别往媒体上弄,因为没有看到可靠的数据,就是通过媒体或是听朋友讲.
上海现在有多少我不管,再补充一句,重庆用郑房产税的方式,他说我已经征税了,限制大家买了,所以我不限购,这是它做的安排.
上海实际上过去有多少房子我不管,现在如果再买房子我是新的旧的一块儿算,超过一个标准我就要征你的税,据说今年有希望达到30个亿.
李国平:去年大概是10来个亿.
刘洪玉:今年有希望达到30个亿,但提供这个数据的人同时又说,今年1到10月房地产其它税费的收入……主要是税,没有费,现在已经是800个亿,其它和房地产相关的税已经是800亿了,其中这里面和住房相关的房产税到年底估计能够到30个亿,可能将来是1000亿和30亿的关系,3%.
这里面就涉及到了一个问题,我们的房产税是个啥我自己的观点,如果把房产税也当成一个调控市场的工具,那么我们这个房产税的改革就彻底没有意义了,因为实际上房产税现在调节交易环节,调整交易行为的税,契税、营业税、所得税,包括香港所谓的"双辣高"(音),附加税,都是通过交易环节的税来调整人们的一些行为,而对于持有环节,它的含义是啥呢给帮差的人,警察、消防队员,给他们发工资的钱.
形象地说,你在家里面雇保姆打扫卫生,小区里面交物业费让物业公司提供服务,出了小区的范围你在享受公共服务的时候你也要交物业税,大概是这个概念.
所以实际上如果将来地方政府提供公共服务,要让老百姓自己买单的话,很重要的一个原则就是你用了就得提供,我看美国空的房子可以申请免,因为他没有用你的公共服务.
现在大家想象当中的房产税和十六大说的物业税的概念,或者把物业税作为在某种程度上可以替代土地财政税的概念是不一样的.
另外我们在研究过程中,物业税推动了我们财税制度的改革,地方税的结构,还有一个要推动我们预算透明制度的改革,纬纱呢因为你告诉老百姓我给你提供服务了,所以我要收你钱,老百姓说,好啊,我交了钱,我要看到你给我提供啥服务了.
这个钱应该大家一块儿决定交多少,你应该告诉我你拿了这个钱干了啥,我监督你干了没有.
应该是这样一个制度安排.
演化到了现在,媒体上,各个环节大家讨论的房产税都是把它当作了一个权宜之计,权宜之计又要想得到实施怎么办呢我们国家不能损害大多数人的利益,否则经济学家肯定会被拍砖了,所以只能采用斗地主的方式,谁是地主,咱们拎出来几个斗他,至少拍手的人多,挨斗的人灰溜溜的也无招架之力,但如果这么做的话,就应该跟我们当初说的物业税的改革相违背,没啥太大意思了,不知道孟总怎么想.
现场提问:如果各位房地产专家做政府官员,怎样处理中国房地产业这么多矛盾,房价过高,老百姓买不起,一方面房地产又是推动经济的重要力量,如果你们现在是政府官员,你们觉得怎样的政策能够平衡各方面的利益,又能起到实际效果宋海:孟老师我先讲两句,他的问题我在今年年初的时候恰恰写了一篇文章.
李国平:房产税是孟老师提的.
孟晓苏:为什么中国过去没有房产税,因为中国老百姓15年前基本没房子,为什么10年前提出要推进物业税是因为那时候老百姓开始都有了房产,最初提出的不是我,是我们中房上海公司的总经理,叫桂国杰,曾国严(音)专门带着团队到上海调研怎样抑制房价上涨,那时候他就提出来征收保有税,减少流转税的思路.
那时候十六届三中全会写上了一句话"条件具备时征收统一规范的物业税,相应取消有关税.
"提出房产税的思路其实也和国际接轨,因为本身政府不能没有财政,算算几位老师们讲的数据,差不多现在我们从土地上拿的钱,包括廉价征地高价卖,一方面给农民带来损失,一方面直接摊入到新房房价里,推高了地价,推高了房价,双刃剑伤害了两边,这没有房产税,直接要进入地价,而且还鼓励地方政府多拿地,因为存量房不能再拿税收了,鼓励地方政府多搞加工业,因为只有加工业才能创造税收,本来房子在国外提供了地方政府的主要税收,而我们却把它转化成廉价征地高价卖的土地财政,这么一种畸形状态和没有房产税有关.
全世界在这方面都走向了规范,几乎所有国家和地区都征房产税,或者说物业税、保有税,我们为什么不去征呢这就是当时我们的思考.
再回到你刚才的问题,怎么征,我看这位同学,因为在国外有生活经验,我也不认为应当把它当做所谓的调控手段,而是应该把它作为一种改变财政税收的体制改革,应该是进房节税,上海那叫"新房纳税",重庆的叫"豪宅纳税",都是带有惩罚性的"斗地主",不是正式的税制,按照我的方案,五条就能够很容易的把房产税启动了.
第一条就是差别税率,有差别才有政策,因为我们的房地产发展到今天并不完全一致,里面有房改房,有保障房,按照香港的"差饷",保障房也要收,这些应该实行差别税率,包括70年已经交了土地出让金的,差别税率可以解决.
第二条是进房节税,按照国外的办法这是很好的税种,因为所有的房屋都要享受到物业公司管理一样的地方政府管理,地方政府就是一个大的物业公司,所以税制是统一规定,但税率是各州不同,因为各州议会跟物业公司(地方政府)讨价还价的结果.

第三条是退税制,国外都有退税,交了税以后很快发你一个退税单,这里包括以家庭为主的退税,维护家庭,不像现在的房地产政策,鼓励人家离婚,它按照家庭抚养几个孩子,抚养老人,如果你借款有利息也给你免,对房屋的维护也可以减除,这样制度就可以完善.

第四,到底是按评估值还是按购置原值呢,因为中国的房屋起值不一样,所以我主张按照购置原值,包括一些老干部房子在北京一评估都已经500万,1000万了,1000万就得交20万,正部级干部一个月一万块钱,12个月12万块钱,你让他交20万,你逼老头儿造反不是别忘了他在人大还管着事儿呢,所以这个行不通.
刘洪玉:同样价值的房子交同样税,越高收入的人要交越多的税,低收入的人交同样多的税,这又是不公平.
孟晓苏:我也觉得不公平,但要不按照购置原值交就难以实行进房节税,这应该说只照顾他们一代人,老人去世了,房子升值了,老人把房子卖了,买房的人按照1000万新的购置原值,这样就把问题解决了,要知道,照顾既得利益是改革成功必不可少的因素,当年我们推动农村责任制的时候是谁说辛辛苦苦三十年一夜回到解放前,不就是那些村镇干部吗虽然他们也是农民群体中的一员,但他们在农民穷苦的群体中还是有一点既得利益的,每天晚上多开一个会就可以多吃一个馍,这个馍就是他的既得利益,你把土地分了他没有既得利益了,他就反对责任制,后来我们认可了干部分好地,群众分孬地,干部分近地群众分远地,这些看起来不合理的现象存在,就把土地责任制推开了,慢慢的问题就解决了.
所以在房产税之中要有一个过渡,各种不同形成的房产应当考虑按购置原值比较简单.
最后一条,从小产权房启动房产税,这是非常容易的起征点,原来说人家违法,因为它本身没交土地出让金,只要承认它合法了他就愿意了,而且这个税率可以升高一点,因为小产权房本身是拥有使用权,拥有产权,这种房产未来一旦和国有土地平整权利之后,它的增值潜力要高于咱们现在70年的,所以这部分增值他应当承担的,如果不这么做,国土资源部也跟我讲按照这个意见在考虑,作为方案之一,不是唯一方案,否则小产权房你解决不了,怎么解决现在已经提出来用征收土地出让金的方法让它变成大产权,包括很好的"三八三方案"在这个问题也没弄明白,通过比较土地出让金的办法是不对的,我告诉过国土资源部的主管人员,我说你征得上来吗人家已经在这儿住了十年了,第二句话我问你,如果征上来,这块土地出让金归谁农民该找你了,这块是我的呀,原来卖地没给我呀,费力不讨好,但如果按照征税的办法,这块就归政府了,农民,你不说他原来违法他就感谢你了,城里人,你不说他违法他就感谢你了,这不都下了台阶吗一是给卖房的农民下了台阶,二是给买房的城里人下了台阶,第三给地方政府、中央政府也下了台阶,所以从小产权房起征房产税能给地方政府提供源源不断的税源,由此我们要承认小产权房是我们土地的一部分,未来我们就有自由后的土地,我们的土地就开始和别的国家接轨,需要我们完善自身的制度.

要知道房产税本身的土地税收制度是最基本的税收制度,而税收制度往往是一个国家社会制度是否优越的体现,过去过多的苛捐杂税,而且是从农民身上,从最穷困的人身上征,补贴城里人,现在我们不用交房产税,本来谁生孩子谁带,谁开汽车谁加油,偏偏房子买了以后不用交,咱们又说到蓝旗营,已经升到6万块钱了,一点都不用交,把周边费用全摊给额地方政府,地方政府再摊给开发商,开发商摊给买房人,一方面我们实行剥夺农民补贴城里人的不合理税制,一方面说我们的社会主义制度无比优越,比你们优越多了,这是错误的,我认为中国特色的社会主义制度也需要不断完善,而房产税就是完善社会主义制度的一次伟大变革和实践.
主持人:还是提个问题,我确实搞不懂,虽然号称是经济学家,房子有两个性质,一个是生活必需品,就像吃饭的粮食和医疗用品一样,一个是投资品,按照生活必需品来看,这里有很多是年轻人,房地产一平米三万块钱,买100平米就是300万,谁都买不起呀,这是第一,我想问的第一个问题,从生活必需品来看,房价是不是略微有点高第二,如果从投资品来看,它到底是泡沫呢还是不是泡沫两个问题.
刘洪玉:我先尝试着说一说这个问题.
实际上它有双重属性,满足使用需求的属性,刚才说了,是它社会属性的一部分,或者它带有一些公共品的属性,因为每个人都需要最基本的住房,投资品的属性实际上就是作为一般商品的属性在这个过程中我们认识到了这两个属性以后我觉得挺重要的,人人有适当的住房,咱们国内叫做"住有所居",这是政府的责任,应该说是全球的共识,我要保证你有基本的住房,满足你基本需求的住房,而不是作为投资品的住房,所以在这个意义上来说,我们最低的保障叫做以租赁住房为主,现在的提法是公共租赁住房和廉租房.

主持人:现在的房价主要是投资需求驱动的,能这样理解吗刘洪玉:我第一段说明白了没有它的居住属性,如果你自己没有足够的能力,政府给你提供一个基本的保障,满足它公共品属性的特征.
但是几乎所有人……尤其是中国人,有恒产者有恒心,宅者人之本也,这些理念,大家都普遍的追求住房的所有权,刚才孟总说的美国梦也是一个住房所有权的梦,而不只是租个房子.
从政府的角度来说,我们经过研究发现,推动住房所有权现在几乎是全球每个地方政府的共同目标,住房所有权可以让你个人把最大的支付潜能发挥出来,这样政府就可以减少公共支出,对政府来说,即使给你补贴建一个房子,卖给你,他也是一次性的,这个负担不会传递,我现在有能力做,我就做,做多少,反正我不会像租赁房似的,越积累,往后政府的财政负担越重.
所以这里面政府的政策,刚才说了政府和市场作用的边界,如果从另一个极端的方向看,宋总他们有钱,可以买得起房,他不需要,这时候他的房子能满足他居住的需求,但房子也给他升值,如果作为他第一套房,实际上这两个是很难分清楚谁重要的,但如果他还有第二住宅,还有季节性使用住宅,还有用来投资、出租的房子,还有买来以后空在那儿等着哪天择机涨价卖出的投机性房子,那是另外一回事,而那个房子,对于宋总这样的房子,更多是靠市场去调节.
你刚才说了,一看房价高,就有泡沫,我们有对付泡沫的办法,比如说我们怎么去建立起住房金融监管的体系,现在很简单,大家都知道市场上的价格处于高位,比较危险,但大家又觉得北京对4万块钱以上的房子觉得好象不可理解,我的学生管这事儿,我给他出了一主意,你别说我到年底完不成任务,你应该说,我们认为这个市场的风险比较高,我们要主动的去管理市场主持人:刚才好象觉得不是高位,到底是高位还是不是高位刘洪玉:这个问题很简单,不用谁说,你从房价收入比来看,刚才说的租金价格的比,因为租金回报率是2%的话,远远低于资本市场上一般资金的回报率,这就是泡沫,多出来的,但大家认为一有泡沫就会破灭,泡沫和泡沫破灭是两回事,如果这个东西讲到基本理论恐怕时间就太长了,担心对不起大家,我们理论上研究房地产泡沫,要看我们经济社会的基本面不能支撑的那部分价格,我们就叫做"泡沫",大概是这样,这个始终是存在的,因为价格是围绕着价值上下波动,价值我们认为它没有泡沫,价格围着它波动的时候总会背离,重叠的时候是很短的时间,但泡沫和泡沫的积累,实际上是概率逐渐累积的过程,越接近破灭,它破灭的概率就越大,但即使概率达到了99%,是不是一定会破呢也不一定,因为我们一直在研究这些问题.
现在回过头,在高的市场价位上我们认为有市场风险,但怎么预先控制这种市场风险拿红缨枪把泡沫刺破了,那就有点像河东天(音)的现象,是很可怕的,我们实际上是希望通过各种手段……有人说这个泡沫不是肥皂泡,我把它做成铁泡,那这个也很麻烦,炸了以后危害力更大.
我们是希望它能够随着经济社会的发展房价涨得慢一点,慢慢的吸纳泡沫,实现房地产价格的软着陆.
我们看开发商,最快的开发商不到半年就开始卖房,从买地到卖房,一年之内就连本带利收回来,还把未来的……怎么说呢,副资本成本,很多开发商的操作,这是在干嘛我说这是在击鼓传花过程中把风险向下传,你如果通过预售管理让它传不下去,他在买地的时候就会小心一点,因为他们可能更多是从开发商的角度,我可能是从政府治理、管理市场的角度去看这个问题,所以好象也没有啥不合理,提前干预.
大家可能忘了08、09年房价因为停止上涨甚至有点儿下降(时候的情况),当时北京法院里排着好几万人打官司,开发商只要一降价卖楼就砸售楼处,退房,这是多大的混乱,好在我们有4万亿,法院的院长跟我说,上万户排着队打官司的马上就跑了,不见了.
涨上去了大家又都跑了,所以我们的预售制度实际上有它好的一面,但也蕴含着一些风险,如果我们让高价房的开发商,反正它已经是高价了,现房销售没有限制,更高的也无所谓了,对市场没有影响,因为卖的时候房龄在那儿.
现场提问:中国作为一个发展中国家,人均收入很低的情况下如果房价高到这种程度,正不正常第二,对经济有什么危险刚才你们回到房价为什么高,可能政府卖地本身也是一个因素,政府能不能找到一些有效的措施……刘洪玉:刚才我讲了这一面,泡沫的另一面是市场这一端,十八大三中全会不也说吗市场化是主要的决定性力量,我们希望能给它创造一个比较好的市场环境,但实际上现在对住房有最大意见的是中间这个层面的人,保障进不去,甚至他也不愿意进到保障里面去,因为他没有拿到房子的所有权,但他买开发商的商品房又买不上,买不起,这一方……现场提问:从经济学的角度,房价增值很快有几个坏处,也有它的好处,坏处是年轻人要提前储蓄,进入房子的快开通道,进去以后,本来他一辈子的消费是想平滑的,年轻消费到老年消费,现在房价涨这么快就不消费了,终于挤进去了,造成一个扭曲.
刘洪玉:到底是挤占了消费还是怎么着.
现场提问:储蓄还是消费关系的极大的扭曲.
第二,房价如果增长太快太高,造成了企业也不搞自己的生产,或者说老百姓的储蓄也往这儿移,企业贷不到款,造成了投资方面的扭曲,这也是一个很大的扭曲.

刘洪玉:我在美国好多高校的同行在研究一个课题,在美国叫"共享权益",实际上现在上海经济适用房是共有产权,但它是经济适用房的准入标准,所以你即使用了公有产权的方式,那些人还是买不起.
但如果我们把经济适用房从低收入对象拔出来,因为租是最低层次的,所有权就开始提高了,但你百分之百拿不到,你可以先拥有一部分权利,让你也有机会参与资产升值的过程,这样就能够满足更多人持有的愿望,所以实际上我们现在一个大体上的思路,把经济适用房,限价商品房,集资建房,职工住宅,中央国家机关的等等带有政策属性的卖的房子用共有产权的方式把它给统一起来,满足中间这个层次人们的住房需求.

主持人:跟以前一样,单位建房.
刘洪玉:但这个权利不一样了.
比如最典型的一种方式,上海的一个操作方式,市场价是一万,他说我这个房子的基准价是九千,我卖给你的时候是四千五,将来你占有50%,我政府占50%,任何一个时点你可以增持我的份额,但价格不是初始的价格,是那时候市场价格的50%,直到你拥有100%,你就可以当它是一个商品了.
还有,对政府持有的份额,现在上海是免收资金的,在英国共有产权的方式设计下,那个份额你也不能白用,得交租金,租金交不起再申请补贴那是另外一回事,因为开发商也要有一个运行的模式,这样等于是租和买,又租又买,慢慢推着这个家庭向拥有所有权的方向迈进.
孟晓苏:我觉得泡沫是很有意思的问题,大家对泡沫很好理解……刘洪玉:我再补充一句,要想办法改变中国式买房,什么概念呢买晚的就亏了,没有买就更亏,政府说你有,可以给你渠道让你进,但很多时候你想进的时候找不到这个渠道,找到这个渠道以后进不去,进去以后发现不可支付,可支付了以后发现明儿就没有,不可持续,这是我们现在在住房保障供应体系中的一系列问题.
现场提问:这种政策建议上面知道了吗刘洪玉:早就提了,15年前.
孟晓苏:15年前的房改方案就写得很明白了,当时我们借鉴了七八个国家的住房制度比较,提出了政府提供保障房,市场提供商品房.
当时我们设计的保障房是指廉租房,因为当时一算只有大概七八个城市需要建廉租房,其它城市房价太便宜了,那时候1998年,其它城市的房子太便宜,那时候如果持续建保障房到现在,哪会有这么大的问题呢后来俞正声当建设部长的时候推动了房改,而且在房改过程中,当时他的意见是暂时停止廉租房的供应,以防止人们误以为福利分房还在延续,阻碍房改的进行,当时逼老百姓买房,但当时推出了经济适用房的东西,不收土地出让金只收七项基本税费,形成了各地房改的标准价,推动了住房制度改革,就在那三年里建了2亿平米的经济适用房,当年商品房才1.
6亿,三年提供了2亿平方米的经济适用房,结果就平抑的房价.
刘洪玉:因为1998年的政策是以经济适用房为主的住房供应体系.
孟晓苏:当时推出的政策是鼓励老百姓买房,当时上海的老百姓不买房,当时采取又给补贴,又给返税,又给蓝印户口,但是那种情况下房价每年平均上涨只有3%,后来为什么房价上涨越来越快呢因为福建保障房推出,推升了从2003年到2008年这五年房价每年上涨5%,最后这五年又采取了打压商品房,限制购买,限制购买的结果就是限制了生产,这个推理是很奇怪的,认为房价高,老百姓有意见,所以要向开发商转嫁老百姓的怒火,既然要转嫁老百姓的怒火就不能支持开发,所以要紧缩银根紧缩地根,口号都提出来了,虽然每次文件都写"增加供应量",但实际上是"减少供应量",年年我听见调反了,调反了,我听不懂,谁都听不懂,应该说是底层能听懂,上层听不懂.
宋海:我补充两句,上海也好,北京也好,意见比较大的主要是一线城市,北上广深,但却是矛盾很大,很多人一看上海900多万平方米的库存量商品房,最高的月份也不过是平均100万多一点,那不是可以卖很长时间吗实际上900多万是包括很多别墅、大平层,即使现在房地产市场不错,这些卖起来也是比较困难的户型.
孟晓苏:限购对象买不了,不限购对象买不起.
宋海:真正针对勉强买得起的,150平方米以下的,只有350万平方米,具体到100平方米以下的,年轻人买得起的,现在上海的销量仅够3个月,这样的库存是非常危险的,供求关系是倒的,孟老师说了,这个供应量我们一直没有.
回答你刚才的问题,我有一个对刘老师呼应的补充,拿上海的情况来看,有很多公租房出来,现在反正也租不掉,这个情况之下有没有什么办法能够引导年轻人去公租房这要谈谈英国,当年撒切尔打福克兰群岛缺钱,80年代的时候,怎么办呢有人给她出主意,英国公租房很多人一住十几二十年,干脆把这个房子卖给他们吧,但不是每个人都能买,必须是在这儿住过的人才能买,这个主意不错,卖给他们,价格当然比市场便宜得多,有钱了,就可以去打仗了.
我觉得我们可以借用这个观点,我在上海曾经提过,房产局的领导也认为是一个方式,但做起来还是有一定难度,公租房属于国有资产,国有资产主要是保值,适当增值就行,相对来讲它的资金成本比较低,所以保值增值的压力不大,这些房子是不是可以跟年轻人说,你可以先进来住,住满十年,只要这十年你认真交租金,过去十年你基本都在这个公租房里住,当然,根据家庭的情况变化,原来小,后来大一点都可以,但十年以后我给你一个承诺,你可以按照市价的60%、70%,我把保障房按照你的要求,你的三口之家人均多少平方米,最多不超过多少,我可以把公租房卖给你,我觉得这样的话可以解决大家结婚时找丈母娘的问题,这个远景是有的,十年之内如果你用买房的钱去创业了,刚才你也提到了创业热情,创业可能会成功,成功以后第四、第五年他就买商品房了,不需要住你的保障房,但万一不成功,十年以后他还是有退路的.
我觉得这种措施一是把闲置资源让大家用上,二是把购房预期,购房需求适当延缓,三是对于现在没有房子,结不了婚的年轻人,对丈母娘还是有一个比较好的借口去说一说.

现场提问:我想问一个问题,北京市最近新推出了大量的自住型商品房,您觉得这个推出是什么来源第二,这个自住型商品房会对未来的房地产市场产生什么影响孟晓苏:我先回答你,一会儿刘教授正式回答你.
因为前一天国家统计局公布北京房价上涨了20.
6%,北京市能不做个应对吗所以搞了一次尴尬应对,应对的办法就是引开舆论,拿出一个不伦不类的东西,拿出来"我要做自住型的",结果舆论马上转向了,自住型怎么回事把那20.
6%给忘了,首先,官员比媒体的智商高,如果下一个月不是20.
6%是21.
6%了呢就不是推京七条了,再弄个京八条又可以引开舆论,不用做实事,虚晃一枪就行了.
上海为什么出了沪七条呢赶在三中全会前出的,如果再不出,三中全会再出来那就是跟三中全会唱反调了,正题请听国师.
李国平:不要问国师,北京不是他出的主意,那天我正好和他们讨论,因为我觉得所谓的自住商品房绝对是一个不三不四的东西,是一个典型的转移目标,之前提过很多的公租房和廉租房,然后在这次的舆论下不做一点事不行,但要做真正的干货他不敢,他也不愿意,所以最后两个月肯定是做小动作.
现场提问:政府的盘算和房地产开发商、老百姓的盘算不一致.
李国平:他比你还要精.
孟晓苏:这些年很多调控措施都和转移目标可以联系起来,为什么要出面讲打压房价呢因为他自己把房价弄高了,弄的后五年比前五年又高了,最后这五年,临换届之前的五年平均每年上涨11%,为什么大家感受到高房价,有人说是高地价,开发商骂政府高地价,政府就骂开发商是血液病,驴想先杀猪,猪想先杀驴,让老百姓听起来都不是老东西,房价就是让你们两个推高的,所以我再《调控……》里有一章,叫"彼此骂得挺脏",就讲这场闹剧,互相都在推责任,互相转移注意力.
李国平:我很怕今天的论坛得出一个结论,中国房地产没泡沫.
有泡沫也是破不了的.

孟晓苏:不用担心,我马上就要说了.
已经有了泡沫破灭论,泡沫不破论,不是还绝一个"没泡沫论"吗我就是"没泡沫论"的代言人,你别怕得出结论,很可能得出这个结论,什么叫泡沫吹得破、砸得动的叫泡沫吗现在砸了这么多年,史上最严厉,拿大锤砸,红缨枪用了,大锤也用了,我看就像一个孤独的唐吉柯德拿着长茅向风车进攻,难道是我们方向错了吗我翻出一张1989年的《人民日报》上面写着北京房价高达每平米1600块钱,上海最高房价竟达到1平米2300块钱,于是乎说是泡沫,那时候说的1600块钱是方庄,我在方庄住过,现在方庄那些当年1600块钱的房子现在的二手交易价是42000,24年涨了26倍,你说是泡沫吗打了那么多年都节节上涨,方庄的房价绝不是最高的,现在北京6万的也有,有人说到底涨到什么时候是头你要相信票子还在印,印刷机还在转,中国票子在世界上是第一位的,这些很容易.

现场提问:房地产涨这么快和我们票子印得太快有关系.
孟晓苏:我们不都往这方面说,中国本身需求大,美国前段时间有人说中国的住房自有率都超过美国了,于是断言中国多少年之后房地产泡沫会破灭,但美国人不知道中国这个自有率是什么概念,美国一套房多大中国一套房多大美国人知道不知道我们中国老百姓住的多少房子不成套,多少房子是棚户区,多少农民要进城,我们误以为城镇化率是52%,李克强同志讲明白了,实际上是35%,户籍人口.
如果光看现在的商品房价,它并不是中国全部老百姓包括城镇老百姓的居住主体,里面还有很多房改房,包括1800块钱买的房,就是房改房,这里还有好多小产权房,还有好多拆迁房,拆迁房是不花钱的,拆迁房的钱是贴到别的项目里,6万块一平米的房子里,摊了人家拆迁户一套房或两套房,北京全国政协门口那一平米拆迁都达到10万块钱了,拆掉50平米的小破房就可以得500万块钱,你可以到大兴买两套房,这就是北京所谓的高房价,实际上摊了人家的拆迁房,更不要说小产权房,占了现在城市居民居住的相当大的比例,如果把这些加在一起,实际上房价一计算马上就不高了.
刘洪玉:当前存量的分布里面商品房的渠道大概占30%.
孟晓苏:所以我们算收入房价比,一算也算错了,因为并不是完全市场化的,因为你的房屋形成在这15年里陆续形成,是多渠道的,很多是带有政策含量的,小产权房甚至是违法的,既然违法我们就不统计,不统计在内的话就单独统计大产权房的房价,把小产权房拿过来,当年房价一下就降低了,而且不影响任何人的收入.
现场提问:按照真正国家公布的平均房价是不高的.
孟晓苏:没有,都没有包括,没有包括小产权房.
刘洪玉:大概28%住在这种刚才说的非正规住房,我们说在发展中国家普遍存在着一个非正规部门提供的房子,不是开发商合法提供的,是一种农民自己建,没有注册的开发商建,这在发展中国家,研究住房,发现普遍存在,北京这个比例超过25%.
孟晓苏:有这么个说法.
刘洪玉:深圳稍微典型一点,大概有60%多的人口是住在这种类型的房子里,因为它没有产权嘛,所以也叫非法住房,也叫小产权住房,但我说好象这个房子在我们国家的常住人口中实际上承担了非常大的功能,低收入家庭住房的问题,通过这些房子.
孟晓苏:把它统计进入房价,一下不就把真实房价反映出来了吗这才是中国城镇居民真实房价的体现,结果因为它违法就不统计,越不统计房价就越高,因为它违法所以交易不征税,越不征税人家越可以交易,所以现在买小产权房倒挺合算,而且规定的是2007年12月31号以前买房的今后就不追究了,以后追究不追究还不一定,也这个说法了,原来就有.
因为2007年12月31日国土资源部发了文,以它自己发文为杠,以前就放过你,以后不饶你,这就让我们明白了,原来是守法不如违法,迟违不如早违,小违不如大违.

再反过来说小产权房,本身说是违法,其实小产权房恰恰在政府多年不建保障房的情况下是由农民提供了产权型的小产权房,让城市低收入家庭以三分之一到四分之一的价钱就住上了小产权房,它还是有很多农民建了城中村,就是租赁房,使深圳60%左右的居民住在这样的房子里,中国农民就是这样以小产权房的方式和城中村的方式营造了全世界最大规模的廉价屋村,为自己创造了财产性收入,也弥补了城市保障房的不足,而且为政府行为的不完善和短缺、不到位弥补了不足,如果没有农民群众的这些贡献,我们中国政府12年不建保障房的问题不知还要严重多少倍,是谁解决了这些问题是伟大的中国农民.

李国平:我还是要说一下,我觉得不一定都是好消息,包括孟总是本届政府领导的同学……孟晓苏:同学不算什么,我那同学还有刚判了无期的,薄熙来.
李国平:也不都是遗产,也可能是负债,本届政府从上届政府接收的"遗产",很多麻烦要大过它的利益.
主持人:能不能细致讲一下麻烦在什么地方李国平:我真的很怕在今天这个论坛最后落下一片看好,虽然无泡沫论已经有了,放这儿没事儿,挺好的,但我们还是有一些问题,我简单说一下,因为时间关系.
一是没有一个"中国房地产"的市场,它是一个分化的市场,现在我们比较喜欢用的一个词,中国70个大中城市,这是一个数据,然后北上广深,其实这一两年来,包括我们刚才讲的泡沫硬,你看到泡沫也破不了它,北上广深,尤其是北京,这种情况下我们目前这几年真的看不到它破灭,原因就是因为它的需求在如此的……人为的破坏之后它还有那么强烈的一种需求,但不代表整个中国房地产市场都是一片很好的声音,70个里面就不一定全是涨,可能50几个是涨的,而且幅度没那么高,一到三四线,很多年来,因为我们的公司是全国的公司,包括宋总,前几年的日子很不好过,在调控之后,包括你做的是刚需,有一段时间日子也很不好过,这种需求很大一部分程度目前还是在累积情况下.

所以我觉得除了一线城市之外,二三线是另外一个状态,三四线现在甚至出现了很多房地产低迷的状况,北京市政府,我刚才讲了,它是最大的地产商,所以它现在可以做到为所欲为,刚才说了,我出过什么5万套,2万套,地还不知道在哪儿呢,而且它采取的方法很简单,就是开发商配建,我地卖给你,你给我配多少所谓自住商品房,最后推高了你的房价,它是有恃无恐,但别的地方政府根本没有这个能力,甚至于土地还出不去,因为在08年的时候,09年的时候北京市政府是专门找大家开过会的,鼓励大家来拿地,包括有直辖市的政府要想办法把地推出去,因为那时候很困难,但现在三四线城市应该说土地还是面临很大的困难,每一届政府,只要新上任的,一定是接到了上一任的政绩,但绝对是接到了上一任的债,我们的地方融资平台,尤其三四线城市,很多欠下的债务,十几万亿也好,二十万亿也好,现在数字还不知道,因为有重复抵押,但市场很低迷,包括恒大这样的企业,已经从三四线城市回到了一线城市,干不下去了,许家印去年在香港交易所说了,"我们要重归一二线城市,因为三四线干不下去了",以前他把自己定义为一大解雇(音),五大中心,现在干不下去了,怎么办呢回北京,北京最近来了两块"请地价,限房价",基本没利润,我不知道他回来干嘛.
表示他存在所以第二条我觉得是坏消息,我们一线城市的好景带来了很多开发商信心上的过度膨胀,大家拿一线城市来作为一个指标,认为企业房地产是可以无限发展的,所以大家在拿地的时候完全是面粉比面包贵,前段时间我们一个哥们儿,农展馆的地大家都说我是傻冒,拿贵了,现在我才发现拿便宜了,因为东大都都到了几万块钱了,这是很疯狂的,但这种行为很大程度上是我们目前一线城市的好景给开发商带来了性情上的乘数,最近我看了一本书叫《动物精神》,其实讲的就是美国金融危机是怎么出来的,全民的信心最后形成了一个很大的乘数,这个乘数可能最终会推导出一个无法复制的东西,其实我认为前届政府多多少少把一个现在的……我们以前讲的很清楚,房地产一定是保障归保障,市场归保障,意思也就是市场这部分让它自由涨跌,但我知道现在不敢了,本届政府已经不敢让市场自由涨跌,因为大部分人,70%的人已经有房产了,尤其很多年轻人把父母的积蓄以及自己未来30年全押在房产商,如果让他变成负资产,这个社会的动荡绝对是本届政府无法承接的.
孟晓苏:所以本届政府提出来要房价二胎保房价.
放二胎得到什么时候啊李国平:最近还提出一个东西,以房养老,接下来我们的养老也是一个很大的窟窿,所以最后养老也要靠房产,现在对房产,如果房产开始下跌,我们像美国一样泡沫破灭,本届政府别玩了.
主持人:我们请温总谈一谈以房养老.
孟晓苏:我在清华先说这个观点,养老金没缺口,中国养老金有缺口是某教授炒出来的,而且还不是你们经院的.
养老金说是有十万亿缺口,让郎咸平一讲就是18万亿缺口,中国的国有资产这么大,划过来不就完了嘛,国有资产定义上是什么国有资产叫"全民所有制",那是全民的,谁是老板全民就是老板,老板现在缺的是养老金,你就挪过来就完了,多少50万意义上,国有企业资产、国有金融资产、国有海外资产,还有非经营性资产,比如清华大学这个,非经营性吧,收不收钱另外说,政府大楼是非经营性的吧,这些资产大概形成了五六十万亿,10万亿缺口划过来不就完了嘛.
别着急,慢慢说,先说理论,因为这些资产都是老板的,老板就是全民,这里面没有国有资产流失问题,现在已经开始划了,已经划了几千亿,但划得太慢,国有企业上市,国有基金划个10%,扭扭捏捏,划太慢了,弄清楚它的属性,左兜揣右兜完了,过去财政部部长叫项怀诚,后来他又当过社保基金理事会的理事长,按照我当时的观点,从项怀诚管划给项怀诚管,具体委托基金还得交给国资委,企业都不用变,这就补上了,既然能划几千亿就能划几万亿,首先养老金不缺.
郎咸平说如果划过来的话,中国的收益率很低啊,中国的社保基金只有2%啊同志们!
美国是8.
5%啊8.
5%啊,我就不知道美国经济为什么比我们差,人家8.
5%我们2%,实际上我们的经济收益并不都是2,也有高的时候,所以国有资产划过来通过正常运营,不需要划利润,你给它现钱,分红归他,资产全归他,窟窿就补齐了,有人说不对,这是政府资产,不对,中国政府没有资产,中国政府不过就是全民资产的守业人,如果说政府有资产就错了,当年国民党政府有资产吗人民群众扭过来支持共产党的时候他那点资产稀里哗啦就瓦解了,什么是政府的资产,什么是执政党的资产人民,只有人民,你拥有的就是人民.
把这个事情说清楚了吧人民就是老板,老板的资产放错兜了放回来,这个问题解决了吧那天有人跟我说要划十年,我说不只十年,因为本身有一个增值的过程,首先一条,说中国的养老金有巨大缺口是伪命题.
划过来以后你说把国有资产都划给国有企业职工,不是的,划给全民了,全民是谁包括农民,不要忘记了农民没有社保,只有60块钱,但当年的剪刀差,一个农民的贡献顶6个城里人,在原始积累上他已经为国有资产做了贡献,所以划过来当然要包括农民,划过来缺口更大,所以还得靠国有资产补,能够解决,而且实现社会公平,这样全民统一,我们交社保的不白交了吗没有白交,你比农民多领一块,你交的那块你领,另外全民还要都有一块,这不就很简单吗所以这些缺口是可以补齐的.
在补齐缺口的情况下我们为什么还要提出以房养老呢原来中国老百姓有多种养老方式,靠子女养老,现在靠社保养老,未来还会有储蓄、股票,还有一些老百姓自发的租房,卖房来养老,大房换小房来养老,所以为什么我们不能引进一种方式让老百姓能够通过反向抵押,保险来又住房又拿钱,他失去的只是未来的继承权,对于无子女老人和失独老人来说这是很好的选项,所以这是以房养老,不是推动房地产,说有钱了就买房地产,谁买房地产老人就钱就花呗,如果租房你只能拿到几千块钱,如果把房子卖了你能拿到几百万,我说的是蓝旗营,但你当下没房住了,把几百万放到银行里拿利息是不错,但今后房产增值就跟你没份儿了,因为蓝旗营有可能从500万涨到1000万一套,看来学区房还是有可能的吧过去已经涨了八九倍,按照老百姓买房的价格已经涨了二十几倍,未来一倍都不涨所以卖了房就没有这个优势,但按照反向抵押保险的方式呢,又继续一直住到底,而且根据500万的房价,大致合计合计,因为一对老人一个月能拿到25000到27000万.
现场提问:采纳了吗孟晓苏:已经推动试点了,批了十年,我03年提的,温总理当时就批了,批完以后又是十年,中国的事儿你不要想得太急,慢着呢,慢得很,但它不走这条路不行,为什么发达国家,像美国,美国人均社保是1082美金,最低收入也能得到,别的还有一些商业补充保险,听起来比我们多,但它也不够,所以美国这种住房富人货币穷人,他们就以房养老,所以我们也提供这样一种方式,希望把事儿办成,这样蓝旗营的一些教授们,子女走了,或者无子女,子女生活得比他好,在美国买了大房子,他们担心的是谁去照顾老人,他的薪水雇得起人吗今后病了怎么办,把房子抵了,一个月25000块钱,如果自己不住再租出去又得5000块钱,3万块钱,加上领的退休金,老两口还能领到七八千块钱,一个月三万七八千块钱是花不完的,今后蓝旗营的房价慢慢升到1000万了,老人一个月能得到25000,就变成35000,45000了,这样的话,老人的生活得到极大的改善,而且活多久就给多久,老人活得长会不会保险公司盼人家死啊保险公司卖生命保险卖了好长时间,人家早就有大数法则,算得很清楚,你活到一百岁他都算进去了,他就算不准是谁活到一百岁,这已经算过去了,而且中国的房价在涨,叫人算不如天算,房价涨大家都算不透,如果继续涨的话,保险公司也安全,老人也受益.
所以过去我们曾经帮助蓝旗营解决了2000多户老教授的居住问题,未来还有可能通过反向抵押让老教授生活得更有质量.
现场提问:如果现在要买房可以吗有没有买的价值孟晓苏:赶紧买,有多少买多少.
现场提问:限购未来还会持续多久孟晓苏:限购已经混不下去了,马上要从吗啡打到海洛因了,老百姓已经适应了,现在人们误以为是刚需在买房,不是的,我告诉你这里面有几个变化,第一个叫主体转移,家里头谁能买房,谁有资格,就把这个资格交给谁,就像现在汽车一限号,一摇号,全家凡是有驾照的都拿去摇号了,不一定需要这个车,我就都去买,误以为是刚需,其实不是,有很多是投资性的,第一个叫做主体转移.
第二个叫启用亲戚,靠亲戚的名字买房,那天我在一个场合把我认出来,说多少年前听过我讲话,他就用他的大舅哥的名字买了套房,二环路边上的房买的时候5万,现在7万,我说多长时间两年时间,他感谢我,我自然很高兴.
他走了以后我忽然想起来,哎呀,这不就是国五条里说的那个投资和骗购的坏人吗第三叫家庭分离,就是离婚买房,中国老百姓的智慧在这里,他通过离婚买房就可以巧妙规避限购,把自己变成所谓刚需,怎么操作呢两口子离婚,把房产归到一方名下,另外一方净身出户,就获得了买房资格,买了房以后两人再复婚,离婚跟复婚手续加起来18块,最近改善行政管理又不收钱了,白离白结,但是首付和贷款优惠能达到60万,所以为什么不离呢买一套房就离一次,以后再想买一套就再离婚,再复一次婚,由此往复无穷,这叫假离婚,但住建部的专家出来说,如果发现你是假离婚就加倍惩罚,这一下吓得人家又不敢复婚了,假离婚就是个假的嘛,不是感情缺失和感情破裂,不就是为买房嘛,什么政策这么不厚道,非要逼假成真,棒打鸳鸯散,把假离婚逼成真离婚哪!
(掌声)刘洪玉:实际上一旦有限制他就要获得资格,一旦有资格,这个资格就变得有价值.
所以为了获得资格大家可以想方设法的获得,一旦获得了他又觉得扔掉它可惜,所以它不想要也提前要了,因为等你需要的时候再要不一定能够拿到这个资格,所以这些问题确实是.

还有一个概念,从买房的时候,刚才孟总说1989年,我记得1987年陈淮放了一个PPT,1987年的《人民日报》上面就说房价高得一塌糊涂.
孟晓苏:1989年年初,3月份.
刘洪玉:我在想我那一年应该也买不起房,也觉得房价高.
孟晓苏:你1800块钱买了房了,我们给你的,蓝旗营.
刘洪玉:跟你没关系,1989年我研究生刚毕业,我也买不起房,但你发现我们那个年代毕业的人分一套房,房改房,再一套商品房,这是一般的模式,为什么买得起可以琢磨琢磨这个道理,这个道理是啥呢对于我们那个时候刚大学毕业不久的那些人来说,你的收入相对于房价确实少,但你一旦作出买房的决策以后房价不再涨,但你的收入比社会平均收入涨的速度要快得多.
这样的话你就会发现到第三年、第五年的时候,你一年的收入就可以把剩下的钱都还完了,这也是为什么个人住房抵押贷款,虽然我是30年、25年的贷款期限,但全国,包括美国研究下来的结果平均还款期限七到八年,大概是这么一个道理.
主持人:鉴于时间的关系,我们这个沙龙就到这儿,非常感谢四位专家,四位老师对我们的分享,我看到大家有举手的,如果大家还有问题,可以给我写信,我下次请四位专家再来.