第一部分总体定价原则
一、定价策略
1. 低价入市策略
•认购期和初次公开发售阶段采用低价策略一方面保证初期销售率更使首期买家获得较好升值空间后续反应较好
•低价位有助于实现与竞争对手的类比优势入市是取得竞争优势的有力杠杆。
2. 阶段提升策略
•根据入市物业品种和前期销售率逐步提高入市物业和单位价格稳步提升
•工程进度和卖点逐步兑现如工程推进、项目形象推广、周边环境改造等为价格稳步提高提供有力物质基础。
3. 差异定价策略
•根据物业单位朝向、景观、区位、结构、风水、商业价值等多元特质采用差异定价方式一房一价
•差界定价目的在于使综合价值较低的单位先行售出较高价值单位随着工程进度和卖点兑现在价值稳步提升的基础上售出,以获得更好商业利益。
4. 分级价格控制策略
•采用表格价公开价格表和实收价双级控制;
•表格价一般包含3%—5%的常规折扣
•折扣大小由现场销售主管、项冃销售总监和总经理分级分权机动控制。
5. 分级价格系数
•前提说明在基本确定可售物业起价或均价的基础上结合可售单位Z不同区位、朝向、楼层和可售总量等因素以起价或均价x 综合价格系数的方法制定最终价格。
二、住宅价格系数及其说明
1. 组团系数一一由销售单位所处的组团区位差异性进行判定如交通便利性、周围组团定位商业组团、商务组团、休闲配套、 主入口等 、可防卫性等
2. 建筑系数一一以销售单位所在楼宇区位和周I韦I配套设施、视野景观、不利因素情况噪音、空气污染等判定
3. 朝向系数一一以阳光照射主要功能空间时间的长短为判定标准朝向系数差异性较人
4. 景观系数一一根据可售物业的景观视野判定系数
5. 风水系数一一综合考量可售物业的风水意向判定系数
6. 楼层系数一一综合楼层差价当地楼层偏好、配送花园方式如一层、顶层或退台式屋顶花园 、景观视野等判定;
7. 帄面系数一一主耍根据可售单位户型特点判定Z特别系数。如原创户型、经典户型等
8. 销量系数一一根据可售单位总量制定之价格系数;
9.特别系数一一对根据以上多项系数判立Z最终价格修正价格尾数。
1. 组团系数取决于:区位、周边组团定位、配套设施、景观视野、安全性等
2. 建筑系数取决于:区位、景观视野、楼间距、安全性、噪音等
3. 朝向系数取决于:采光、景观视野、通风性等
4. 景观系数取决于:景观视野、景观种类
5. 风水系数取决于:风水意向和人文脉络利用
6. 楼层系数取决于:楼层高低、景观视野、采光、花园配送方式、通风性、安全性;
7. 帄面系数取决于:户型设计的独特性可变性和数量比
8. 销量系数取决于:单位总量和控制俏售进度之营俏策略
9. 特别系数取决于:特殊气候特点对建筑的要求 “尾数吉利性” 如6、 8等。
第二部分金域名都一期住宅定价模拟
一、均价的确定
通过对“金域名都”综合价值和市场同类项目比较分析初步判断“金域名都” 一期住宅基准价为3200元/帄米均价3400元/帄米。一期商业临街的均价为8000元/帄米。
在具体定价策略上还需服从整体项口的资金策略。木项口为了实现定价优势应以低于类比项口的价格來赢得市场快速认同 尽快销售降低市场风险而可实现价格可以在以后的销售节点提升价格以实现。
—定价模拟选择
一期组团中1—4#楼的高度、景观、朝向、户型面积等要素非常相似并且所占•一期住宅的比例较人故选择2#楼作为定价模拟的楼栋。并将2#作为一•期建筑系数的参考楼栋,建筑系数设为1.0o
2#楼共220个住宅单位户型面积情况如下:
三、系数说明
1 ・朝向系数
1以起居厅、主卧室为主要功能空间判定可售物业朝向;
2可售物业最佳朝向以H照时间长短为判定依据
共分11个等级 • "南一东”
• “东一南”
• “东南一西北”
• “东南偏南一西南偏南”
• “南一西”
• “西南偏南一西北偏西”
• “南一北”
• “东南一东北”
• “东_西”
• “东北一西南”
• “东南偏东一东北”
可售物业朝向系数以“南_北”向可售物业为基数“1”具它朝向以11个相应等级做以逐级递增或逐级递减方式计算系数。
2#楼的朝向共有5个系数分别为:
4231)东西北-南--南北系- 南系数系:数1.01系12・.0,数很,1部,南好0分.北的9西&通朝南晒风向北;通;风但西晒和噪音影响较大;
5)东-北-南系数1.04,朝向好南北通风。
2.景观系数
2#楼每个标准层有7个住宅单位由西向东分别为01—07单位。
1) 01单位三面观景临近洪都人道和商业街噪音较人部分组团绿化景观系数0.96
2) 02单位单面观景部分组团绿化景观系数0.98
3) 03单位单面观景组团绿化景观系数1.0
4) 04单位双而观景两面的组团绿化景观系数1.02
5) 05单位双面观景两面的组团绿化景观系数1.03
6) 06单位:组团景观和部分水景系数1.05
3. 帄面系数:
1) 04、 05单位:双阳台、客厅和主卧室开间很大系数1 ・0
2) 02、 03单位餐厅、厨房的采光较差系数0.96
3) 01单位双阳台、多功能间实用客厅和主卧室尺度合适系数1.01
4) 06单位客厅和卧室区全部朝南衣帽间创新实用系数1.03
5) 07单位客厅主卧室开敞气派并有入户式花园系数1.05o
4. 销量系数:
1) 01 、 02、 03单位户型较小中等总价销售速度较快系数1.0
2) 04、 05 、 06单位户型面积和房间的实用性较强总价相对较高系数1.02
3) 07单位高总价系数1.05o
5. 综合系数
1) 01单位 3.95/4=0.9875
2) 02单位:3.94/4=1.0.985
3) 03单位:3.98/4二0.995
4) 04单位:4.05/4=1.0125
5) 05单位:4.06/4=1.015
6) 06单位:4. 12/4二1.03
7)07单位:4.22/4=1.055
6. 楼层差价:
参考南吕目前在售高层楼盘的层差情况并结合国企定价方法和金域名都实际情况综合判定金域名都的层差为:
1) 1-6层为20元/帄方米
2) 6-12层为30元/帄方米
3) 12以上为40元/帄方米
楼层差价
基准单价 3200元/帄方米
单位价格二基准单价X综合系数+楼层差价
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