广州广州楼市初现变化一手楼网签价跌破万元

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广州楼市初现变化一手楼网签价跌破万元http://www sina com cn 2010年04月21 日00:51信息时报

信息时报讯(记者田桂丹实习生杨秋銮)据昨日广州网易房产截取阳光家缘数据显示广州市最近3天一手住宅签约量未有大变化但签约均价跌破万元最低均价为8914元/平方米达到月度最低点。而番禺区一楼盘出现11套退房的情况。

有楼盘出现退房个案

昨日广州网易房产截取阳光家缘数据显示新政出台后一手住宅成交量未见大幅缩减但网签均价开始连续3天有所下调。本来自4月以来广州市一手住宅网签均价基本上都在万元以上 4月16日网签均价仍为11695元/平方米但17日便开始跌到9757元/平方米 18日再降到月度最低点 8914元/平方米 降幅达到23.8% 19日为9363元/平方米。不过近一周广州一手住宅签约前十大楼盘除了一个位于荔湾区外其余全部位于增城和花都。

另外据阳光家缘数据显示 4月19日番禺区某大型开发商楼盘出现了11宗退房另有5个楼盘也出现各1宗退房个案。

咨询主角由业主变买家

广州市房屋交易监管中心有关人士透露新政实施前一周有不少投诉是业主因为觉得自己卖的房价钱低了通过各种借口投诉买家或者中介公司希望能解除合同。但最近这种投诉已经没有了取而代之的是不少买家到场咨询希望能了解如果自己“挞定”(指已付了定金而毁约)会有什么样的后果是不是能退房不买了。到监管中心的“主角”由业主变成了买家。

资深投资客等着捡便宜

去年广州一手住宅走出了一个“大年”不少市民都开始想到投资房产赚钱。有业界人士认为此次新政会让“全民炒房”时代结束。满堂红前线分行反映从3月份的买家情况来看短线炒作的需求因为政策调控已基本退场但是无论是初次置业者还是多次置业者在买房“短线可以求保值、长线可以作投资”的心态方面却有着惊人的一致当时就被称为这可能是“全民炒房”时代的开始。

但新政出台后资深投资客张先生说对于很多由于去年行情好就冲入楼市的炒房人来说如果不是资金很宽裕的话即便今年房价维持这个价位不跌他们也会挺不住很可能会出货。他还很兴奋地说 “又是一个好时机要赶紧看看是不是又有好盘可以捡了。 ”

投资客应对先一次付清再抵押贷款

房产新政一出研究对策的“民间智慧”也没消停。有网民表示近期收到了银行短信提醒可以用房屋抵押贷款可贷到六至七成房款最高20年还款期可按基准利率快速审批。据了解个人房屋抵押贷款是借款人以本人名下的房产作抵押个人房屋抵押贷款可用于购房、购车、留学、医疗等多种消费用途也可用于经营或其他合规合法用途。

业界人士透露去年开始就有不少投资客在操作珠江新城等区域投资时是采取一次性付款的方式拿到房产证后再向银行抵押贷款。但是这种方式只适合于现金流量比较大的买家而且购房的房屋必须是二手房或者现房。这样才能保证迅速地拿到房产证。现在非首次置业的购房者也可这样操作但相对而言短期内资金压力会比较大而且购房短期成本也会增加。

另外记者昨日从按揭公司了解到今年第一季度开始二套房贷事实上已有所收紧所以已开始有更多的非首次置业者选择一次性付款方式。就该按揭公司而言第一季度一次性付款的非首次置业者约有四成 比去年同期增多约一成。而另外一家按揭公司人士表示新政出台后有约一成客户转为一次性付款。

有投资人士表示如果政府不像2007年二套房贷那样配套收紧其他贷款投资客就仍有很多变通方式进入楼市。不过 总体而言新政还是让投资成本变高了。

近日网签均价

15日 11704元/平方米

16日 11695元/平方米

17日 9757元/平方米

18日 8914元/平方米

19日 9363元/平方米

有机构截取的阳光家缘数据显示 “新国五条”出台后从2013年2月24日到3月25日的一个月时间内广州一手房成交套数环比暴增74.5%而最受市民关注的房价却仍然在上演“最后的疯狂”全市一手房网签均价环比上涨9.6%。

三月底是各地出台“新国五条”具体实施细则的“大限”进入最后一周市场的神经也更为紧绷。有机构截取的阳光家缘数据显示 “新国五条”出台后从2013年2月24日到3月25日的一个月时间内广州一手房成交套数环比暴增74.5%而最受市民关注的房价却仍然在上演“最后的疯狂”全市一手房网签均价环比上涨9.6%。而随着增城、从化纳入限购预期不断加强已有楼盘打出“限购末班车”的广告揽客。

■现象

增城楼盘揽客赶搭“限购末班车”

从2003年到2012年十年间广州一手楼均价从3888元/平方米一路上涨到了14044元/平方米涨幅高达261%。广州市常务副市长陈如桂昨日提出“今

年房价涨幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅”按照广州今年的政府工作报告地区生产总值预计增长10%城市居民人均可支配收入增长11% 以10%的涨幅计算今年广州的一手房均价要低于15448.4元/平方米。

尽管房价控制目标的悬念已经所剩无几但是具体的广州“国五条”落地细则仍在审定。业内人士称估计本周五至周日各地细则将密集出台广州亦在其中。

在广州版楼市调控落地细则中最受关注的悬念莫过于增城、从化是否纳入限购范围。根据“国五条”规定限购区域应覆盖城市全部行政区域。有开发商负责人担忧在广州房价上涨势头较快的情况下广州细则难以从宽增城、从化限购二套房贷继续收紧都存在可能。

在合富辉煌首席分析师黎文江看来广东版落地细则提出“广深珠佛要严格执行限购原政策与国五条要求不符的应立即作出调整”这就表明广州的增城、从化 以及珠海的全行政区都会被纳入限购范围。

黎文江分析说广州十区已全面限购增城、从化接受广州“代管”按道理是广州所属行政区域如果实施限购将对增城、从化成交带来冲击影响。

中原地产项目总经理黄韬则认为广东版细则对限购要求严格 “增城、从化限购的可能性在50%以上”。

记者了解到上周业界便传出增城、从化将限购的风声有楼盘的销售人员称对房企而言并没有太多影响即使开发商有意抢在“限购”前抓紧出货但也要工期跟得上才行。记者上周末走访增城多个在售楼盘看到多个楼盘销售现场一切如常前来看房的买家人数并未出现暴增现象但是已有楼盘打出“限购末班车”的广告揽客。

黄韬表示 目前两地不少开发商都加大推盘力度加大宣传力度同时努力保持房价稳定。工程进度也有所加快 “比如五月份完工的工程提前到三月份”。

■趋势

“个税新政或从严执行”

广东版“国五条”细则提出房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施严格执行国办发〔2013〕 17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。

国家统计局发布的最新数据显示2月全国70个大中城市有66个环比上涨而广州与北京以3.1%的涨幅并列第一。

这是否意味着广州将从严从紧执行“20%个人所得税”规定

房产专家吴定金认为房价过快上涨的地区严格执行出售自有住房个人所得税的征收规定广州、深圳等城市肯定是在其中的。

黎文江表示广东版“国五条”细则并未对个税新政作出更为具体的说明也给人们留下了猜想的空间。

二手房交易个税新政出台后广州二手市场出现了一波买家赶搭“末班车”行情部分买家“跑步”入市尤其是一次性付款买家以及能快速按揭的买家。据阳光家缘3月25日统计 3月1日至22日广州二手房网签量总共达6043套比2月份全月的1541套增加近3倍相比1月份也有近一倍的增幅。至今为止 日均二手房签约量达到274套以上。

黎文江说二手房业主大部分看好后市资金需求不迫切以及领到房地产证时间较短的业主心态平稳议价空间缩小部分惜售心态加重部分小幅返价5%。多套单位的业主和投资客快速出货部分小幅让价5%—10%其中番禺区表现明显。部分“卖一买一”准买家迅速放盘市区较优质单位的“卖一买一”业主提价。

满堂红市场研究部高级经理周峰表示随着新“国五条”落地期限的临近二手房的“末班车”行情已经逐渐降温 “近两天的签约量与上周同期相比下降了20%左右”。他预计政策落地后无论偏松还是偏紧交易量都会有所回落大概会回落到春节后至二月底的水平。

一手房成交量环比暴增74.5%

从2月20日开始 “新国五条”和相关细则陆续出台。一个月来广州楼市出现了微妙的变化。根据网易房产数据研究中心截取的数据显示 “新国五条”出台后也就是从2013年2月24日到3月25日的一个月时间内广州楼市遭受冲击一手房成交套数环比暴增74.5% 同比成交套数增加61.6%。而最受市民关注的房价却仍然在上演“最后的疯狂”全市一手房网签均价为14576元/平方米环比上涨9.6% 同比增加32.4%。

相关机构还抽查了100个楼盘的网签均价进行对比。其中价格环比上涨的楼盘为42个 占据42%而降价楼盘仅为15%升价盘是降价盘的将近3倍价格基本不变的楼盘的比例占据43%。

值得关注的是广州一手房供应量正在逐步减少。截至到2013年3月25日广州全市未售套数为99798套近两年来首次降至10万套以下。

专家表示 “国五条”细则还没有落地在政策“真空期”里很难预判市场下一步是好是坏或是变到什么程度。尤其是业界判断“国五条”细则实施后二手房市场交易成本增加可能会转移部分需求购买一手房因此开发商目前降价动力

不足。

“广州市天河、海珠、越秀、荔湾等中心城区的中高端二手买家更认可市区的物业转投一手楼市的客户暂时不多。 ”黎文江指出。

黄韬认为广州版落地细则出炉后广州一手房交易量预计会上涨30%以上 “一方面是受到了开发商集中推盘的影响另一方面严格执行20%个税的规定也将更多二手房买家推向了一手房市场”。不过他担心一手房房价可能也将因此轻微上涨。

■焦点

房价涨幅低于10%能否完成

广州市常务副市长陈如桂提出“今年房价涨幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅”这也意味着今年广州房价涨幅至少要低于10%。

2011年广州首度出炉房价控制目标时也是“盯紧”GDP和居民人均可支配收入的增速最终确定在11%。当年广州市一手商品住宅成交均价涨幅2.6%低于经济增长的11%完成年度房价调控目标。

而去年广州市辖10区新建商品住宅交易均价14044元/平方米 同比上涨4.8%。

有业内人士指出如果从连续两年广州的一手房价涨幅来看广州完成年度房价控制目标问题并不大。