中国建筑物区分所有权制度及相关案例研究

——读陈华彬先生《建筑物区分所有权》后感前言一、书名:建筑物区分所有权二、著者:陈华彬,中央财经大学法学院教授,博士生导师三、出版社:中国法制出版社四、页数:432页五、内容梗概陈华彬先生该书共包括十五章内容,从比较法的视角对建筑物区分进行了详尽的分析.
图一:《建筑物区分所有权》概貌①《列宁选集》第四卷,人民出版社1972年版,第43页.
章别章名内容特点重点第一章建筑物区分所有权的萌芽、形成与发展.
本章主要是从历史的角度再现建筑物区分所有权制度的发展脉络,让读者对该制度的由来、历史和现状有基本的了解.
列宁说"最可靠、最必要、最重要的就是不能忘记基本的历史联系,考察每个问题都要看某种现象在历史上怎样产生,在历史上经历了哪些主要阶段,并根据它的这种发展去考虑这一事物现在是怎样的.
①所以,了解建筑物区分所有权的历史是非常必要的.
第二章各国建筑物区分所有权基本立法状况分析本章及第三章主要论述了欧陆及英美各国建筑物区分所有权立法的沿革和现状.
本章从比较法的视角对不同国家建筑物区分所有制度进行分析,探究世界各国该制度的多样性并且分析其原因,并在此基础上对中国建筑物区分所有权立法对国外经验应如何扬弃做出分析.
第三章同上同上同上第四章建筑物区分所有权概述本章主要分析了各国法上建筑物区分所有权的名称,建筑物区分所有权的概念,建筑物区分所有权的客体,建筑物区分所有权的性质、特征、与种类四个问题.
作者观点多颇为新颖,尤其是在建筑物区分所有权的客体中引入空间权的概念,值得研究.
这一点我会在接下来的正文部分进行分析,敬请期待.
第五章专有所有权研究本章主要阐释了专有所有权的性质,专有所有权的本章实践性很强,在实际生活中有关于专有部分的客体,专有所有权的内容,专有所有权人的法律责任,专有所有权的变动五个问题.
种种纠纷,在司法审判中有大量案例可资考察.
本章是此读书报告的重点.
第六章共有所有权研究本章主要阐释了共有所有权的特征,共有所有权的客体,共有所有权的内容,共有所有权人的法律责任四个问题.
在日常生活和司法审判中,共有部分较之专有部分来说有更复杂的纠纷,需要研究的问题也更多.
本章也是此读书报告的重点.
第七章若干重要问题研究本章主要研究了在法学理论和实践方面都有诸多争议的停车场和区分所有建筑物的增建问题.
本章从日本、法国等国家的理论和判例入手结合中国当今立法和实践现状,探索可供中国借鉴之处.
②引自本书序言部分.
第八章区分所有建筑物的重建本章集中讨论了重建的要件,业主间权益的调整,重建与第三人权益关系的调整,重建合意与重建主体,小区内区分所有建筑物的重建,区分所有建筑物一部灭失的修复与重建,区分所有建筑物遭受灾害全部灭失时的再建与重建,法国与瑞士区分所有建筑物的重建与修复.
区分所有建筑物的重建是当今世界各国法律界和法学界热烈讨论的重大问题.
②尤其在当下中国,豆腐渣工程泛滥,因此对区分所有建筑物的重建是一个不能回避的问题.
第九章成员权本章主要分析了成员权的特征,成员权的内容,成员权的变动三个问题.
本章在实践中也有很多案例,为本读书报告的研究重点,第十章区分所有建筑物的管理本章主要分析了管理方式、管理内容、管理规约、管理团体四个问题.
第十一章区分所有建筑物的管理本章主要分析了管理团体的机关.
第十二章区分所有建筑物管理文化与社会性的问题本章主要分析了爱畜的饲养问题,区分所有权人不在的本章通过研究新加坡、日本、夏威夷、我国台湾地区关于(注:表一中符号表示该章内容在此读书报告中所占的分量,重要性按照五角星,③引自本书序言部分.
问题,管理费分担金的滞纳的与延迟.
建筑物管理的文化问题,探讨中国在实践中应当如何处理好法律与文化与社会的关系.
第十三章对业主的团体的拘束的根据与界限.
本章主要阐述了对业主的团体的拘束的多样化与根据论的变迁,以及德国住宅法中的讨论.
本问题为当今国际民法学界在建筑物区分所有权理论与实务方面的研究的最新动向.
对我国物权法中建筑物区分所有权规定的内容的解释论有重要的意义.
③第十四章对业主的团体的拘束的根据与界限.
本章主要阐述各种具体的场合中对业主的团体的拘束的根据与限制.
同上第十五章关于制定我国的单行的建筑物区分所有权法本章主要分析了制定我国的建筑物区分所有拳法的必要性,并且对主要条文进行了试拟.
本章认为,我国应该尽快制定建筑物区分所有权单行立法,以便更好地规范日益增多的建筑物区分所有纠纷.
在读书报告中,我会探讨这一建议的可行性.
四角星,三角形的顺序递减.
)六、本书的写作特色经过对陈先生此书的研读,总结出该书具有以下特色:1.
本书从比较法的视角对建筑物区分所有权制度进行分析.
充分介绍国外在建筑物区分所有权制度方面的立法及学理状况,是本书的一大特色.
虽然每个国家有其独特的法律传统和经济政治状况,但是对其法律制度的研究和扬弃对中国法治进步不无裨益.
本书在各国建筑物区分所有权基本立法状况一章中,介绍了法国、日本、意大利、奥地利、德国、瑞士、中南美洲各国、美国、英国以及我国港澳台地区的建筑物区分所有制度的历史发展和立法现状,并且对各个国家的状况进行比较,分析其异同以及造成此种差异的原因,以资中国借鉴.
此外,本书在建筑物区分所有权的概念、区分所有建筑物的增建、区分所有建筑物管理的文化和社会性上的问题等诸多章节都用到了比较研究的方法,通过比较法的视角.
考察世界各地关于此制度的相关规定,让读者对建筑物区分所有权制度能有更深刻的理解.
2.
本书素材新颖,内容多另辟蹊径,很多问题为国际民法学界在建筑物区分所有制度方面的最新研究内容.
例如本书第八章区分所有建筑物的重建问题,国内民法学界比较少涉猎,但是却是当今世界各国法学界和法律界热烈讨论的重大问题.
④另外,本书第十三章、第十四章对业主的团体的拘束的根据与界限,也是日本民法学界在建筑物区分所有权理论与实务方面的研究的最新动向,对我国的建筑物区分所有权规定内容的解释论有重要的完善和补充方面的意义.
七、本读书报告的研究方法正如此读书报告题目所示,此读书报告主要采用案例分析的方式,对本书所涉及的重点问题进行研究.
1.
本读书报告采用案例分析的研究方式.
法律的生命从来不在于逻辑,而在于经验.
⑤而法律的血液则在司法实践的案例中鲜活流淌.
所以,本读书报告拟从陈先生《建筑物区分所有权》一书的精④引自本书序言部分.
⑤美,霍姆斯,《普通法》,1883.
辟观点出发,通过对有关案例的分析研究,使本书的相关理论在司法实践中获得生命得到验证.
而且,通过对我国司法实践中以建筑物区分所有权制度为案由的案件的模式化分析,可以对当前我国建筑物区分所有权诉讼状况有一个基本的了解,有利于我们理论联系实际的学习法律知识.
2.
本读书报告拟以点带面对本书进行分析评价,管窥蠡测本书之风貌,而不试图面面俱到.
对本书内容进行撒网式捕捞和分析不失为一种研究方法,但是鉴于时间和篇幅所限,仅对本书重点和创新点部分进行细致研究,其余部分一带而过.
当然,这并不代表该部分在本书中无足轻重,只是一种必要的取舍.
3.
本读书报告原则上按照本书章节顺序研究,必要的情况下将相关内容合并分析.
例如,将第七章《若干重要问题研究》并入第六章《共有所有权研究》,将其合并分析.
正文我国的建筑物区分所有制度于2007年《物权法》颁布之后已经基本确立,最高人民法院2009年《关于建筑物区分所有权和物业管理条例的司法解释》又解决了自《物权法》颁布以来在司法实践中出现的诸多问题,但是诚如本书作者所言"建筑物区分所有权系一项重要的实践性很强的法律制度,它必会随着立法、理论及实务的发展而不断发展、完善、进步.
⑥所以,本读书报告拟从建筑物区分所有权的理论和实践两个层面对陈先生此书进行分析,以温习建筑物区分所有权制度的历史,见证建筑物区分所有权的现状,推动建筑物区分所有权的发展.
第一部分:建筑物区分所有权的相关理论问题建筑物区分所有权历史、哲学、社会学研究.
本书第一章主要讲述了建筑物区分所有权的萌芽、形成和发展,第二章第三章则主要讲述了各国建筑物区分所有权基本立法状况,貌似均属于知识性的传⑥引自本书序言部分.
授,但从建筑物区分所有权的发展脉络以及各国立法状况,我们可以对以下问题进行深入的史学、哲学和社会学思考.
(一)建筑物区分所有权的发展脉络.
本书第一章介绍了建筑区区分所有权的萌芽和形成发展,其基本过程可以用以下组织流程图表示:图二:建筑物区分所有权制度发展历史从以上流程图可以看出,建筑物区分所有制度的发展经历了一个漫长的过程.
而在这过程中,战争和工业革命的作用不容忽视,并且建筑物区分所有权的发展经历了一个曲折和反复的过程.
(二)建筑物区分所有权生而发展的种种力量.
曾经豆蔻年华青春飞扬的我们,也许都撇着嘴角说过一句话:没有无缘无故的爱,也没有无缘无故的恨.
是的,一切皆有因果.
马克思主义唯物辩证法也说:先有因后有果,有果必有因,互为因果.
具体到建筑物区分所有权制度,也不是自盘古开天以将就存在.
在从无到有的过程中,必然出现了一些促使建筑物区分所有权产生并且发展的诱因或者火种.
1.
战火催生了建筑物区分所有权克劳塞维茨说过"战争永远都是为政治服务的,经济是战争的基础,而战争,是政治的延续和发展".
然而,辩证的看待整个人类发展历史,战争在服务并且传承政治以外,客观上在促进民族文化交流与融合以及促进科技进步方面也现在发展第一阶段:1918-1947年.
发展第二阶段:1947-1945年.
最终形成:工业革命.
萌芽:奴隶社会.
初步形成:中世纪.
起源:古人类住宅.
发挥了一定作用.
对于建筑物区分所有权制度来说,正是1914-1918年及1937-1945年的两次世界大战,造成了1918年--1947年世界性住宅危机.
而正是住宅危机使人们改变传统"一户一屋"的生活方式,高层建筑开始盛行,进而建筑物区分所有权制度萌生并且迅猛发展.
以二战以后的日本为例,日本本土住宅受战争期间大轰炸的影响破损严重,重建后的中高层建筑增加,由此产生的法律问题已不是民法第208条所能解决,所以建筑物区分所有权立法应运而生.
可见,战争源于政治,而战争的结果导致新的社会经济状况的产生,进而对一个国家的法律制度产生影响.
这也是唯物史观的基本原理,经济基础决定上层建筑,上层建筑反作用于经济基础的体现.
2.
世界各国建筑物区分所有权制度的确立普遍经历了一个由歧视到接受的过程.
萌芽于公元前2000年的古巴比伦和公元前1800年的罗的马早期的建筑物区分所有权却未能在罗马法上获得顺理成章确认.
因为,"地上物属于土地所有人"的原则根深蒂固.
在稍后的日耳曼法上,建筑物区分所有权开始复现.
到十二世纪初期,建筑物区分所有权于日耳曼法中被无限制地获得认可⑦.
法国、奥地利、德国、瑞士对建筑物区分所有制度都经历了一个由抗拒到逐步接受的过程.
3.
建筑物区分所有制度在具体国家的建立可能与发生于该国的特定事件以及独特的自然地理环境有关.
例如,1720年法国兰纳地方发生的大火,促进了法国区分所有建筑物的急速发展,从而确定了建筑物区分所有权制度的发展.
日本1923年发生的关东地区发生的大地震,是推动日本建筑物区分所有权制度向前发展的一个重大动力.
(三)世界各国建筑物区分所有权制度的差异通过对世界各国建筑物区分所有权的研究,可以得出各国关于建筑物区分所有权制度的区别在于:⑦引自本书第一章,建筑物区分所有权的萌芽、形成与发展1.
建筑物区分所有权的名称不同.
德国和奥地利称其为"住宅所有权";在法国,1983年法律和现行法律分别将其称之为"区分各阶层不动产之共有"和"住宅分层所有权";英国、美国和意大利均称之为"公寓所有权";此外,瑞士称为"楼层所有权";澳大利亚称为"单元住宅所有权";日本和我国台湾地区称为"建筑物区分所有权";我国民法理论界一致采用"建筑物区分所有权"的称谓.
"建筑物区分所有权"的名称虽然表面上各异,可谓是各不相同,不一而足.
但它们在实质内容和本质构成上都是相同的,都是对建筑物的某一特定部分所享有的不动产所有权形态的抽象概括.
⑧2.
建筑物区分所有权的立法状况不同.
当今世界主要国家,有一部分国家采用成文法的形式,有一部分采用判例法的形式.
在采用成文法形式的国家,有的采用单行法的方式对建筑物区分所有权进行规定,有的在民法中以某些具体条款的形式对建筑物区分所有权进行规定.
单行成文法如:日本《有关建筑物区分所有等之法律》,德国《住宅所有权与长期居住权法》,奥地利《有关住宅和店铺所有权之联邦法》等.
英国的建筑物区分所有权立法采用成文法与判例法相结合的方式.
我一直认为,认识一件事物最好的方法就是研究它的过去,同时研究它在不同的国家、地区、场合的不同的表现形式.
只有这样,才能对该事物有全面的了解,同时这也是进一步研究的基础.
通过对本书第一二三章的阅读,对建筑物区分所有权的历史与现状进行了分析,对建筑物区分所有权在不同历史时期和不同地区的状况进行了研究,对建筑物区分所有权有了具体的了解,这是接下来研究的起点.
而通常,一本书关于一种制度的历史研究部分是最容易被忽视的部分,陈老师这本书在历史与现状部分写的非常具体,特别是列举了国外主要国家的建筑物区分所有权制度,让我受益匪浅,并且是今后建筑物区分所有权研究方面的重要资料.
第二部分:建筑物区分所有权案例研究⑧梁兴来:建筑物区分所有权形态下小区车位、车库的权属.
盐城工学院学报(社会科学版),第24卷第4期.
"理论是灰色的,而实践之树长青.
"正如前文所述,法律的生命在于运用,在实践中焕发生机.
陈先生的《建筑物区分所有权》一书中,关于建筑物的专有部分,共有部分,成员权以及车库车位等具体问题有许多精辟的见解.
本部分拟通过案例分析研究的方法,对陈先生书中相关内容进行进一步研究,以求对建筑物区分所有权制度在实践中的状况有更深入的了解.
一、实践中关于建筑物区分所有权的案件概况专有所有权系作为制度的区分所有权的两个基本灵魂之一:单独性灵魂.
⑨共有权系作为制度的区分所有权的另外一个灵魂:共同性灵魂.
⑩建筑物区分所有权人的成员权,指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的作为建筑物的一个团体组织的成员所享有的权利与承担的义务.
11(一)在以建筑物区分所有权为案由的案件中,共有权纠纷占很大比例.
在以上三类权利中,专有权的范围和基于专有权产生的管理权的范围一般是比较清晰的,但共有权,物权法仅做了原则性规定,没有对共有权进行进一步的划分,不利于因共有权产生的纠纷的解决,因此在实践中关于共有权的案件比例明显高于专有权案件比例.
121.
北大法宝案例检索结果.
为了对建筑物区分所有权制度在实践中的状况进行基本了解,我对北大法宝司法案例库的检索.
通过这种不完全的归纳的方式,共检索到关于建筑物区分所有权的案例48件,其中业主专有权纠纷4件,业主共有权纠纷41件,车库车位纠纷3件,如下图三所示.
虽然这种方式不能穷尽司法实践中所有的相关案件,因而下图所示比例可能不是很精确,但是可以管窥蠡测实践中相关案件的分布情况,为我们的研究提供基本依据.
⑨引自本书第87页.
⑩引自本书第112页.
11引自本书第182页.
12郭静,业主建筑物区分所有权中的共有权法律性质分析.
科学经济社会,第28卷.
图三:建筑物区分所有权案件分布状况132.
北京市第一中级人民法院2006--2008年建筑物区分所有权案件调研报告.
如下图四所示:图四:北京市一中院建筑物区分所有权二审状况14年份项目涉及该类案件数涉及专有权案件数涉及计共有权案件数涉及成员权案件数2006年度11222(19.
6%)67(59.
8%)13(11.
6%)2007年度10825(23.
1%)71(65.
8%)12(10.
1%)2008年度6115(24.
6%)40(65.
6%)6(9.
8%)如上图四所示,北京市2006年--2008年建筑物区分所有权二审案件中,涉13数据来源,北大法宝,司法案例.
http://vip.
chinalawinfo.
com/.
14北京市第一中级人民法院,建筑物区分所有权类案件的调习待及告,人民司法应用,2009年1月.
及共有权的案件数均占该年以建筑物区分所有权为案由的案件的二分之一强,其中2007年和2008年达到了百分之六十五以上.
可见,共有权纠纷在司法实践中属于多发案件,是民法学界需要着力研究的领域,也是本读书报告的重点.
(二)在以建筑物区分所有权为案由的案件中,物业管理纠纷和侵权纠纷占比较大比例,另外财产权属纠纷和相邻关系纠纷也是较为多发案件.
1.
北大法宝案例检索结果15.
通过对北大法宝以建筑物区分所有权为案由的48件案子进行分析,发现其中以物业管理纠纷为具体案由的案件数量最多为23件,侵权类纠纷紧随其后为17件,财产权属纠纷和相邻关系纠纷所占比例较小.
具体情况,如下图五所示.
图五:建筑物区分所有权案由分布情况16出现这种情况的原因在于,对于财产权属问题当事人一般事先会通过合同等约定,出现纠纷的情况比较少,而相邻关系的纠纷一旦出现很有可能就会对相对人的权利产生侵犯,而转化为侵权类纠纷.
而物业管理纠纷和侵权类纠纷是建筑物区分所有权的案件多发区,也是建筑物区分所有权立法亟于规范的领域.
3.
2.
北京市第一中级人民法院2006--2008年建筑物区分所有权案件调研报告.
15数据来源,北大法宝.
具体内容见本读书报告附录部分.
16数据来源,北大法宝.
http://vip.
chinalawinfo.
com/case/.
如下图六所示:图六:北京市一中院建筑物区分所有权二审状况17年份项目物业管理纠纷侵权类纠纷财产权属纠纷相邻关系纠纷其他案由2006年度80158452007年度67237652008年度486142上图也表明,在北京市一中院审理的建筑物区分所有权案件中,物业管理纠纷和侵权纠纷也占很大比例,是本读书报告的研究重点.
通过以上分析可以看出,我国司法实践中建筑物区分所有权纠纷多发且主要集中在共有权纠纷/物业管理和侵权纠纷中,这三个部分是民法学界研究的重点也是司法实践侧重解决的问题.
本文以下部分,也侧重分析这几个部分,以便以点带面,重点突出的了解建筑物区分所有权制度.
二、建筑物区分所有权案例研究——以《建筑物区分所有权》一书重点问题为线索.
陈先生《建筑物区分所有权》一书关于业主的界定,专有部分及共有部分的界定和权利行使界限,车库车位性质以及成员权等内容有许多论断,本文以下内容拟以陈先生论断为切入点,以案例研究为主体内容和研究方法,对建筑物区分所有权的司法实践状况进行分析.
(一)业主的界定1.
书中观点17北京市第一中级人民法院,建筑物区分所有权类案件的调研报告,人民司法应用,2009年1月.
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主.
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主.
陈先生认为,上述《建筑物区分所有权解释》对业主身份界定略显不足,未对物业管理实践中一些常见的有争议的业主进行必要的列举和强调.
18主要表现在两个方面:第一,现今实务中所谓的"物业使用人",依现行法规,其非为业主,从而不能与业主享有同等的权利,也不能与业主承担相同的义务.
19第二,实务中一个物业常常会出现夫妻、父母子女或者兄弟姐妹共同出资、共同使用,但是在办理产权登记时,又仅以一人名义申请登记的情况.
在夫妻共有一物业的情形下,除非有特别情形或者特别约定,于婚姻关系存续期间,该物业应属夫妻共有,因此夫或者妻均可成为业主,不应限制夫或妻一方参与物业管理的权利.
20在父母子女、兄弟姐妹共有一处物业的情形下,如有合法有效的法律文件或法律行为能够证明其对物业享有共有权利,即可认定其在物业管理中具有业主身份,反之,如果仅仅共居一处或者公用一处物业,而未能提供有效法律文件或其他证据证明其享有共有权利,则不应认定为业主.
212.
司法案例对接与分析司法实践中关于业主的界定问题也有很多,接下来列举几例并进行分析,阐释陈先生书中观点,并进行进一步评析.
案例一:某物业服务有限公司诉林某物业管理费纠纷案2218引自本书第四章《建筑物区分所有权》,第73页.
19同上.
20同上.
21同上.
22沃耘,李超:建筑物区分所有权案例评析.
对外经济贸易大学出版社,2009年10月第一版,第97页.
被告林某于2006年3月购买丽都花园一套面积为149.
9平方米的住房,并办理了商品房预售合同登记,同年4月入住,但是一直未办理房屋产权过户登记手续.
2005年12月丽都花园业主委员会同原告某物业公司签订了物业服务合同.
根据合同约定:业主委员会代表代表丽都花园全体业主将丽都花园委托给物业公司进行物业服务管理,服务期限为三年,自2005年12月1日起至2008年12月1日止;同时约定,业主每月25日前缴纳物业管理费用,每逾期一日应当缴纳0.
5%的滞纳金.
合同签订后,原告物业公司依据合同约定提供了物业管理服务,但是被告林某拖欠了从2006年4月1日起到2007年1月30日物业管理费共计1019.
2元,经过原告多次追索,至今未果.
原告认为被告的行为严重侵害了其合法权益,故起诉至法院要求:被告付给拖欠的物业管理费1019.
2元,诉讼费与由原告承担.
原告辩称:按照《物权法》和《物业管理条例规定》,业主是指房屋的所有权人,而自己没有办理房屋的过户登记手续,现阶段还不能说是业主,有权不缴纳物业费,请求法院驳回原告的诉讼请求.
法院经审理认为:物业公司与丽都花园业主委员会签订的物业服务合同合法有效,物业公司和小区全体业主均应履行合同约定的义务.
被告虽然没有依法登记取得所有权,但其已经办理了商品房预售合同登记,并依法占有了住房,实际上享受着物业服务公司的服务,故原告要求被告给付拖欠的物业管理费及诉讼费的请求,本院应予以支持.
本案的焦点在于,未依法登记的购房人是否属于业主.
本案发生于2006年,审理于2008年,其运用的法规为《物业管理条例》相关规定,认为物业服务合同合法有效,实际上享受着物业服务公司的服务,故应当支付物业费.
实际上,2009年最高人民法院出台的关于建筑物区分所有权司法解释第一条第二款通过法条规定的形式,解决了业主的界定问题.
其规定:基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主.
2009年司法解释是本案的根本解决之道.
案例二:刘某诉锦绣花园小区业主委员会要求行使选举权案23原告刘某于2006年5月同锦绣花园三栋502室的业主崔某签订了房屋承租合同,合同中约定刘某向崔某租赁房屋,租期为15年,每年的租金为5万元,双方可在必要的时候按照物价的情况重新商定租金,并约定承租期间的物业服务费用由刘某承担,除此之外崔某并未在合同中委托刘某形式其他相关的权利.
2007年12月,锦绣花园小区业主委员会进行新一届领导班子的选举工作.
在改选前期,上一届业主委员会有关成员将改选的事项和程序通知了该住宅小区的所有业主,也将通知发往了三栋502室,但注明成员资格是崔某.
由于崔某长年在国外生活,且一时联系不上崔某,故原告刘某认为,其应该作为业主参加业主委员会的选举.
但是锦绣花园小区业主委员会以刘某不是房屋所有权人,不具有业主资格为由,拒绝了刘某参加业主委员会选举的要求.
双方就此时向法院提起诉讼,法院经审理认为,业主崔某与承租人刘某签订的房屋租赁合同,合法有效.
但是该合同只是在合意的基础上达成了物业服务费用的承担,崔某并未就业主的相关权利进行委托.
根据我国《物权法》相关规定,业主委员会由业主组成的业主大会选举产生,只有业主才能拥有选举权等成员权.
刘某作为房屋的承租人,并非房屋的业主,其不拥有成员权.
本案的焦点问题在于,作为物业实际使用人的承租人可否行使业主的成员权法院根据《物权法》做出了承租人不能成为业主,不享有成员权的判决.
这一点与陈先生关于"物业使用人"的论断不谋而合.
但是,在理论学界关于"物业使用人"的业主权利问题有不同的声音.
有学者认为,应当根据使用期限的不同,将承租人分为长期和短期承租人.
对于长期承租人而言,如无特别约定在拥有物业使用权的期间,应当同时拥有与物业使用权相关的物业附属权利,比如参加业主大会的权利、投票权、监督权、选举权等.
即应当赋予长期承租人以一定的成员权.
24但是,当今的通说和司法实践均认为,承租人不是业主,不享有业主应当享有的成员权.
23沃耘,李超:建筑物区分所有权案例评析.
对外经济贸易大学出版社,2009年10月第一版,第100页.
24沃耘,李超:建筑物区分所有权案例评析.
对外经济贸易大学出版社,2009年10月第一版,第103页.
案例三:薛某诉张某共有权确认纠纷案25原告薛某与被告张某系母子关系.
2000年,原告原拥有的房屋上海市杨浦区某号房屋拆迁,原告将获得的货币化安置款及房屋补偿款全部交给被告用于购买上海市杨浦区X室房屋(以下简称系争房屋).
之后,原告搬入系争房屋居住至今.
2010年9月,原告才得知被告将系争房屋登记在被告一人名下,后与被告多次沟通,要求将原告登记为系争房屋的共同共有人,未果.
故诉至法院,要求确认原、被告共同共有系争房屋.
本院认为,系争房屋登记在被告一人名下,原告认为被告购买系争房屋时动用了原告的动迁款,但从现有证据看,被告与案外人签订的买卖合同中没有反映出被告的购房款动用了原告的安置补偿款,原告提供的证人证言也没有其他证据相佐证,无法单独作为认定案件事实的依据,故本院难以认定原告出资并与被告共同购买了系争房屋.
因此对原告要求与被告共同共有系争房屋的诉讼请求,本院不予支持.
但被告作为原告之子,有义务保证原告对系争房屋享有终身居住权,并尽到赡养的义务,让原告安享晚年.
在本案中,按照陈先生的思路,争议双方当事人如果仅仅共居一处或者公用一处物业,而未能提供有效法律文件或其他证据证明其享有共有权利,则不应认定为业主.
及薛某不能享有该房屋的共有权,不能成为该房屋的业主.
通过以上关于业主的界定的三个案例,对陈先生书中关于建筑物区分所有权概述的相关内容有了更深刻的了解.
而对于我国建筑物区分所有权立法来说,现行的建筑物区分所有权解释关于业主的界定仍然是有些粗陋,对于现实生活中丰富多姿的关于业主的界定的问题并没有全部囊括,司法实践中出现相关问题时仍然无法可依.
因此,应当出台更加详尽的司法解释,以列举的方式对司法实践中层出不穷的业主问题进行规定.
按照陈先生的观点:《建筑物区分所有权司法解释》对业主身份界定略嫌不足的是,其未对物业管理实践中一些常见的有争议的业主主体进行必要的列举和强调.
2625数据来源,北大法宝案例库,http://vip.
chinalawinfo.
com/case/displaycontent.
aspGid=117917583&Keyword=26引自本书第四章建筑物区分所有权概述,第73页.
(二)业主的专有权相关案例1.
书中观点在本书的第五章专有所有权研究部分,陈先生通过对日本法、美国法、德国法、法国法、我国台湾地区法的比较研究,对我国的《建筑物区分所有权解释》中关于专有部分的要件进行了分析.
关于专有部分的范围,陈先生通过对:中心说、空间说、最后粉刷表层说、壁心和最后粉刷表层说的分析,认为:壁心和最后粉刷表层说因能据以厘清区分所有权人相互间以及区分所有权人与第三人之间的权益,符合社会的现实情况和未来发展的需要,因而可资赞同.
27陈先生在书中列举,区分所有权人作为专有所有权人享有所有权和相邻使用权.
区分所有人作为专有所有人承担的义务包括以下几点28:第一,不得违反全体区分所有权人的共同利益.
违反全体区分所有人的利益的行为主要有:对建筑物的不当毁损行为和未按专有部分的本来用途与使用目的使用专有部分两种情况.
区分所有权人就自己的专有部分加以改建或者增建,而须拆除其内部梁柱或墙壁的全部或者一部时,该梁柱或者墙壁即使属于其专有部分的范围,若因而有危及整栋建筑物的安全之虞或者影响整栋建筑物的外观时,他区分所有权人得以违反共同利益为由,加以禁止29.
区分所有权人虽可自由使用自己的专有部分,但此使用需按专有部分的本来用途与固有使用目的而为之,否则即构成不当使用行为.
第二,维持区分所有建筑物存在的义务.
第三,不得随意变更通过自己的专有部分的电线、水管、煤气管等.
第四,应独自出资维修其专有部分.
第五,维护住宅环境的卫生与安宁,以及住宅周边地区的善良风俗和习惯.
27引自本书第五章,专有所有权研究,第99页.
28引自本书第五章,专有所有权研究,第103页.
29转引自【日】川岛武宜编辑:《注释民法(7)》,有斐阁1978年版,第366页.
2.
司法案例对接与研析专有权纠纷虽然不是司法实践中最多发的区分所有纠纷,但是实践中也有一些经典案例,值得讨论.
案例一:承重墙拆毁案30被告马某于1998年4月24日前后十余天内,为做生意,将其购于劳动路H号房内的一钢筋混凝土现浇抗震墙的原门,由原先设计的1.
5米宽,拆扩为2.
8米宽,将房屋主体墙原门扩拆门沿为2米.
被告的施工,使得其楼上十住户原告感到整楼发生强烈震感,并称房顶出现了不同程度的裂缝.
原告对被告劝说,被告不听,并将卷闸门锁上,不准他人进来.
原告遂诉至法院要求被告将已拆建的墙恢复原状并且赔偿一切损失.
被告辩称,被拆建的部分不是承重墙,且已经过有关部门批准.
被告认为,原告屋顶裂缝是在其改建前出现的,故其没有责任.
河南省新乡红旗区法院委托市土木建筑学会对该楼被告营业房和十原告的住房进行了现场勘查,认为被告马某的行为损害了整栋建筑物的安全判决其在安全的情况下,通过原设计单位,进行复原.
本案正是说明了对专有权的限制问题.
基于公共利益,特别是建筑物和整个住宅小区的整体利益,往往要对专有权的行使进行特别的限制.
一是物权法第七十一条规定的"业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益";二是物权法第七十七条规定的"业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意";三是对住宅装饰装修的限制性具体规定,31本案中马某的行为,正是违反了物权法第七十一条的规定,属于对专有权的滥用.
30陈鑫,建筑物区分所有权,中国法制出版社,2007年4月第一版.
案件的审理法院法院为河南省新乡市红旗区人民法院.
31北京市第一中级人民法院,建筑物区分所有权类案件的调研报告,人民司法应用,2009年1月.
案例二:北京市某物业公司诉汪某某等12名住户物业服务合同纠纷案32某开发商于2000年开始建设坐落于某区大成地里的经济适用房,于2002年10月取得北京国土资源和房屋管理局颁发的《房屋所有权证》.
汪某某等12人于2001年6月至7月间分别与某开发公司签订《商品房买卖合同》以按揭的方式购买房屋各一套.
该商品房买卖合同中约定阳台为封闭阳台--白色塑钢窗.
竣工后,房屋的北阳台为白色塑钢封闭阳台,南阳台为护栏开敞式阳台.
2002年5月9日,某开发公司与北京市某物业公司签订《长安新城物业管理委托合同》,委托原告对该小区进行管理.
物业公司的管理细则中规定:为了保持大成南里的整体外观,不得擅自封闭阳台或者平台,不得在阳台或者平台上搭建任何构筑物,或者改变其颜色.
汪某某等12名业主入住后认为南阳台不封闭存在不安全、不保暖、不节能等弊端,要求封闭南阳台,在物业公司不同意的情况下,汪某某等12户于2003年1月将自家居室的南阳台用白色塑钢封闭,物业公司因此诉至人民法院.
法院经审理认为,业主作为所购房屋的所有权人,对阳台具有专有所有权,可自主使用.
原告在合同中没有考虑收房时所签的商品房买卖合同中关于阳台状况约定不明的情况而强制不允许擅自封闭阳台的约定不合理,该内容无效.
当事人经常在商品房买卖合同、物业委托合同、小区公约等协议中,对专有权的行使加以限制.
于此类约定,可根据合同法来判断,只要不违反法律、行政法规的强制性规定,就应认定有效,业主行使专有权应当受约定限制.
但应考虑利益平衡,如果业主行使专有权确有客观需要,且未对小区公共利益或他人造成重大影响,则不应仅以违反约定为由限制业主行使专有权.
33比如在此封闭阳台的案件中,业主有权在不危害建筑物安全和其他业主权益的前提下对阳台进行事实处分,其封闭阳台是行使专有权的体现,收到法律保护.
34葎幎膑蒉葒驵豛保障不仅关系到业主的权利,关系到相邻关系的和谐更关系到我国物权法能否很好地被32沃耘,李超:建筑物区分所有权案例评析.
对外经济贸易大学出版社,2009年10月第一版,第16页.
33北京市第一中级人民法院,建筑物区分所有权类案件的调研报告,人民司法应用,2009年1月.
34沃耘,李超:建筑物区分所有权案例评析.
对外经济贸易大学出版社,2009年10月第一版,第16页.
实施和建筑物区分所有权制度的完善和进步.
35(三)业主的共有权案例研究.
如前所述,业主的共有权纠纷是司法实践中的案件多发领域,因此有必要对陈先生书中的观点进行进一步总结并且联系司法实践中典型案例进行进一步分析,以期对建筑物区分所有权之共有权有更深刻的了解.
1.
书中观点陈先生认为,共有部分的含义可以界定为:由区分所有权人全体或者一部予以共同所有的,不属于专有部分的法定共用部分与管理规约共用部分.
依据此定义,共有部分包括法定共有部分和约定共有部分两类.
36关于共有的法律性质有总有说、共同共有、按份共有等学说,陈先生认为:对区分所有建筑物的共用部分的性质,不应一概而论,而应分别依区分所有建筑物的不同类型而定,即区分所欲建筑物共用部分的性质因区分所有建筑物的不同形态而有所不同,或属共同共有或属按份共有.
陈先生对车库、车位、物业服务用房、外墙面、屋顶平台、会所、锅炉房、供电、供水、供热、供气、有线电视设施等特殊的共有部分进行分析,我会在接下来的案例分析中提及.
2.
司法案例对接与研析关于共有权纠纷的案件为数众多,仅挑选经典几例进行研究,主要是涉及共有相邻关系的处理,以及屋顶平台、外墙面等特殊的共有部分的处理.
案例一:株洲首例建筑物区分所有权案3735张海龙,建筑物区分所有权之专有权研究.
贵州警官职业学院学报,2010年1月.
36引自本书第六章共有所有权研究,第119页.
37数据来源,北大法宝案例库,http://www.
pkulaw.
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aspxDb=pal&Gid=1258401721&keyword=%e5%bb%ba%e7%ad%91%e7%89%a9%e5%8c%ba%e5%88%86%e6%89%80%e6%9c%89%e6%9d%83&EncodingName=&Search_Mode=accurate2006年6月,林某购买了某房产公司开发的某商品房21层15号、13号两套房屋,并与房产公司协商了,并申请房产公司在15号和13号房的通道入口处修砌了一道铁门,按修改两套房屋的户型图纸施工.
2006年10月,马某和王某向某房产公司购买了该栋商品房21层的16号房,该房与15号、13号房相邻.
马某和王某认为15号和13号房的通道属于公用通道,林某在此修砌铁门侵犯了业主的权利,要求林某拆除铁门,恢复原状.
湖南省株洲市中级人民法院审理后认为,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利.
林某购买的15号、13号两套房屋的户型修改图已经经过规划部门同意,诉争的通道也已经被房屋产权部门登记为林某的房屋产权,因此,该通道已经不是业主共有部分,而是属于林某的专有产权.
马某和王某要求林某拆除铁门,恢复原状的诉讼请求不能成立.
至于房产公司变更设计图是否对业主马某和王某构成侵权,马某和王某可另行向法院提起诉讼.
湖南省株洲市中级人民法院作出终审判决,驳回了马某和王某的诉讼请求.
这是《中华人民共和国物权法》颁布实施以来首例建筑物区分所有权案.
本案主要涉及区分所有建筑物共有部分的界定问题,对于属于业主的专有产权,其他业主不能要求享有共有权.
案例二:车位、天台花园赠送案381998年4月18日,原告吴某与被告广州大江公司签订《名门大厦》认购书,约定由吴某认购名门大厦豪门阁复式公寓一套;买卖双方同意在未签订正式预售合同前,此认购书作为法律之有效合约,预售合同签订时,此认购书失效;此认购书约定送车位一个和天台花园一个.
但是,后来双方签订的合同中,并无对此优惠条件的约定.
后来双方因车位和天台花园的赠与发生纠纷,吴某诉至法院.
法院的审理意见认为,根据2007年《物权法》的规定,建筑区划内,规划用于停车的车库车位的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定.
所以,大江公司对车库的处分为有权处分,大江公司有义务按照约定向吴某赠与一38陈鑫,建筑物区分所有权,中国法制出版社,2007年4月第一版.
个车位.
但是对于屋顶的天台花园,在理论和立法上,通常认为属于全体区分所有人所共有的部分.
所以,大江公司将天台花园赠送给吴某属于无权处分.
在取得全体区分所有人同意之前,吴某无法取得天台花园的所有权.
本案在同一案件中设计了车位和屋顶平台两项客体,应根据物权法及相关司法解释区别对待.
陈先生认为,判断车库、车位的归属,应根据具体情况予以不同的处理:首先,如果车库车位在规划设计中占用的是业主共有部分区域,则可直接依据《物权法》第74条第3款的规定,认定属于业主共有.
其次,如果车库车位并未占用业主共有部分区域,则可以根据业主与开发商在购房时的约定来处理.
再次,使用人防工程的车库车位应由立法明文地下防空设施属于投资者所有较为恰当.
39案例三:小区全体业主诉某物业管理公司返还电梯广告收益案40某小区业主王某发现,其所在小区从2006年2月开始每台电梯的三面内墙都装上了镜框广告.
广告涉及装修、健身等内容,且有专人定期更换,但物业服务企业从没有向小区业主告知有关承揽广告的相关事宜也没有像小区业主公开过广告所得收益,王某遂将此时向业主委员会反映,业主委员会认为电梯属于小区共有部分,利用共有部分所得的收益应由小区全体业主所有,故要求改物业企业返回广告费用,被物业公司拒绝.
双方遂诉至法院.
物业公司辩称:电梯虽然属于业主的共有部分,但在电梯内设立的广告是通过自己的能力招揽的,所得收益属于自己的劳动所得.
法院审理认为:电梯作为业主的共用设施,业主对其享有共有和共同管理的权利,物业公司利用小区共有部分设置广告的收益应归全体业主所有.
建筑物区分所有权是一种重要的有别于其他物权所有权类型,它突破了传统民法上实行的一物一权主义,尤其是以上的区分所有权人之共有权法律制度,法律关系复杂.
41陈先生书中对共有部分的论断也非常独到,细细品味,回味悠长.
不过由于时间和篇幅限制,只能分析到这里.
39引自本书第六章共有所有权研究,第129页.
40沃耘,李超:建筑物区分所有权案例评析.
对外经济贸易大学出版社,2009年10月第一版,第42页41宋达华,建筑物区分所有权人之共有权问题探析,韶关学院学报·社会科学,2009年一月第30卷第1期.
结语陈华斌先生的《建筑物区分所有权》一书,从比较法的视角探究了世界上主要国家和地区的建筑物区分所有权制度,虽然从名称上来看各国对其称谓不同,但是实质都是一致的.
建筑物区分所有权制度打破了罗马法上"一物一权"的原则,适应世界人口增多和土地资源稀缺的情况应运而生并且蓬勃发展.
是解决人类生存问题的一个经济效率的选择.
但是一个问题的解决往往又伴随着另外问题的产生.
区分所有建筑物产生的业主之间,业主与物业管理者之间,业主侵权等案件频发,导致建筑物区分所有权纠纷成为民事司法领域的"重灾区"同时也推动者建筑物区分所有权制度的发展和完善.
陈华彬先生的《建筑物区分所有权》一书是建筑物区分所有权研究领域的经典之作,是研究建筑物区分所有权制度的重要资料,作为一名研究生我通过阅读陈先生的这本著作获益良多,对建筑物区分所有权制度有了更深刻的了解.
不过通读之后,也有些许遗憾,比如说:1.
陈先生从比较法的视角对法国、日本、德国、台湾等地的建筑物区分所有权制度进行了描述,是研究国外法的非常重要的资料.
但是,如果有更多的国外判例研究或者国外理论纷争的分析会更加有可读性.
2.
本书最后一章是对我国的建筑物区分所有权制度未来立法的发条试拟.
诚然,我国建筑物区分立法不够完备,存在诸多需要完善的地方.
但是,通过发布司法解释的方式逐步理清建筑物区分所有权的各个方面才是现今比较可行的方式.
考虑到我国目前的立法司法大环境,短期之内制定建筑物区分所有权的单行立法实为不可能.
当然,这并不否认本书最后一章在建筑物区分所有权研究方面的价值和未来制定建筑物区分所有权单行立法的可能性.
总之,陈华彬先生《建筑物区分所有权》一书,读毕收获颇丰,故奉上上文,以飨其他读者.
附注一:北大法宝建筑物区分所有权案件一览表42案由内容专有权纠纷某置业公司与某业主委员会业主专有权纠纷上诉案朱某1等诉叶某等业主专有权纠纷案谢某与沈某业主专有权纠纷上诉案任祎与范存林业主专有权纠纷上诉案共有权纠纷季某诉某会业主知情权纠纷案陈伯勇与戴卓龙业主共有权纠纷上诉案蔡甲因共有权确认纠纷案薛某诉张某共有权确认纠纷案齐齐哈尔市运建物业管理有限责任公司与耿魁业主共有权纠纷上诉案沈某某诉吴某某、沈某某共有权确认纠纷案谭新静诉长沙市建兴房地产开发有限公司等业主共有权纠纷案英壹婷诉长沙市建兴房地产开发有限公司等业主共有权纠纷案姜升健诉长沙市建兴房地产开发有限公司等业主共有权纠纷案于芳诉长沙市建兴房地产开发有限公司等业主共有权纠纷案彭长缨诉长沙市建兴房地产开发有限公司等业主共有权纠纷案陈亚玲诉长沙市建兴房地产开发有限公司等业主共有权纠纷案刘怀忠诉长沙市建兴房地产开发有限公司等业主共有权纠纷案伍英杰诉长沙市建兴房地产开发有限公司等业主共有权纠纷案何维钢诉长沙市建兴房地产开发有限公司等业主共有权纠纷案戴某某诉陈某某业主共有权纠纷案白斐龙诉张红跃等业主共有权纠纷案黄某某因共有纠纷一案张志与周海莲业主共用权纠纷上诉案聂磊等与李钊等共有权纠纷上诉案42数据来源,北大法宝,http://vip.
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com/case/.
史某某等诉某某物业管理有限公司业主知情权纠纷案宏源证劵股份有限公司与新疆大西部旅游股份有限公司等业主共有权纠纷上诉案浦某某、张某某、浦某某因排除妨碍、业主共有权纠纷案闵行区业主委员会与上海某房地产公司业主共有权纠纷上诉案河南洛浦御博置业有限公司与洛阳市西工区御博城业主委员会业主共有权纠纷上诉案实业发展有限公司与闵行区小区业委会业主共有权纠纷上诉案上海市黄浦区锦绣家园业主委员会与陈某某等业主共有权纠纷上诉案陈炯诉吴俊燃等业主共有权纠纷案王某1与殷某某业主共有权纠纷上诉案冯斌等与钱萍业主共有权纠纷上诉案李钟慧等与贾建康业主共有权纠纷上诉案南阳市梅溪小区业主委员会与南阳三杰房地产开发有限公司共有权纠纷上诉案蒋志恒等诉刘玉臣等业主共有权纠纷案黄琦华与袁龙英业主共有权纠纷上诉案袁宗伟与袁龙英业主共有权纠纷上诉案姚丽平与周洪海业主共有权纠纷上诉案上海海宏房地产发展有限公司与上海市徐汇区光华苑北区业主委员会房屋使用权纠纷再审案刘荣泽与冯海等业主共有权纠纷上诉案邓贤贵诉杨秀芳侵害业主共有权纠纷案赖立松与刘立功等相邻及业主共有权纠纷上诉案朗琴园小区业委会与润博公司业主共有权纠纷案夏浩鹏等人诉上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会业主知情权纠纷案车库车位纠纷仙桃市宏运名居小区业主委员会与湖北宏运房地产开发有限公司车位、车库纠纷上诉案洪剑峭诉周平车位、车库纠纷案易鑫花园小区业主委员会诉襄铁中心、易鑫公司房屋买卖合同案附注二:本读书报告所涉图表除图四、图六外均为本人绘制,且在尾注中标明数据来源.