评估价值评估

3:《企业价值评估操作指引—资产基础法》起草说明一、制定本操作指引的意义、目的自2007年以来,中国资产评估协会发布和修订了一系列资产评估准则,包括企业价值评估、不动产评估、机器设备评估和无形资产评估等具体评估准则,这对进一步规范资产评估行为,提高资产评估师的执业水平,不断提升资产评估行业的社会公信力,都起到了极大的促进作用.
但目前出台的资产评估准则的原则性较强,与资产评估具体准则相配套的"指南"或"指导意见"尚未完全构建,尤其是企业价值评估中资产基础法的运用方面,现有企业价值评估准则没有给出更为详细的规范意见,其中涉及的流动资产的评估、递延所得税等其他长期资产的评估,以及负债的核查验证均无具体准则加以规范,而评估实务中执行多年的《资产评估操作规范意见》(中评协〔1996〕03号)已经被废止,这就导致资产评估师在评估实践中"无章可循".
因此,在中评协尚未出台相应具体"评估指南"或"指导意见"等具体配套标准之前,有必要适时作出操作指引,为我省评估人员采用资产基础法评估企业价值提供操作指导意见和建议.

企业价值评估的目的是确定被评估单位股东全部或部分权益的价值,为委托方、产权持有人、交易各方合理确定交易定价提供价值参考.
通常,针对股东全部权益价值(净资产)的评估方法包括市场法、收益法和资产基础法(成本法)三大基础方法,本指引主要针对资产基础法的具体运用提出专家指导意见.

资产基础法的基本思路是通过分别确定被评估单位各项资产的评估价值,再减去核实评估后负债的价值,从而得出净资产的评估价值.
被评估单位的各项资产既包括表内的各项资产和负债,也包括表外的各项资产和负债,既包括可辨认资产和负债,也包括不可辨认资产和负债,只要是企业拥有的权益,能够为企业带来预期收益或现金流的都应当予以体现和恰当反映.
有一些资产和负债根据企业会计准则的规定可能不需要反映在资产负债表中,但可能对净资产的价值存在贡献或影响,评估时也需要加以评估并进行适当的反映.
比如,已经被费用化的开办费、大型基建项目建设期发生的"生产人员准备费"(老的会计准则将其记入递延资产)、研发支出、企业投资建设但建成后产权移交给其他行业或地方政府所有的铁路专用线、变配电线路和设施,以及自创商誉等.
理论上,这些现实的或递延的资产、权益或义务在资产基础法企业价值评估中应当尽可能地被"计量"和评估,但评估实践中往往被遗漏.

近年来,随着企业会计准则的修订和出台,企业的资产、负债在会计报表中的表现形式发生了较大的变动,具体表现为资产和负债项目(科目)的变化,资产评估师亟需深刻理解这些资产、权益和负债(义务)的内涵和性质,进而采用适当的资产评估方法,恰当确定该等资产和负债对企业整体价值和股权价值的影响.
由于资产评估师专业背景的局限,对某些新增资产和负债项目的理解可能还不到位,进而影响对该类资产、负债项目的合理估值,这也是我们急需出台本操作指引的意义所在.

二、制定本操作指引的原则1.
对于现行评估执业准则已有明确规范的不动产、机器设备、无形资产等,本指引不做过多解释,仅根据企业价值评估的特点作出必要的专业提示;对于尚无准则规范的资产和负债的评估则予以详细说明.

2.
力求全面揭示企业存在的各类资产和负债,完整反映企业的各项权益和义务,促进评估人员将资产基础法"做到位".
改变目前资产基础法评估中普遍存在的漏项问题,如对无形资产、递延所得税资产或负债、商誉等识别不够充分.

3.
针对行业内存在的争议问题,本指引仅给出了一定的分析和可供选择的思路,而非强制要求,目的是帮助评估人员在执业实践中能够本着实事求是的原则,结合被评估企业的实际情况作出恰当处理.
三、本操作指引的重点内容1.
强调以企业价值资产基础法评估的视角,看待其中所涉及的被评估单位资产和负债的评估,而非单独对外转让等其他目的下的评估.
以最新发布的企业会计准则规定的资产负债表内容为基础,列示一般企业存在的各项资产和负债的核查验证与评定估算程序、方法和必要的注意事项,突出可操作性.

2.
重点对现行资产评估执业准则尚未作具体明确规范的资产和负债的评估提出专家建议,以帮助评估人员更好地理解相关资产和负债的概念、内涵、形成的原因(入账依据)、相关权利和义务,及其对企业未来现金流量和企业价值的影响,帮助评估人员合理选择相应的评估方法,使得各项资产和负债的评估结果能够真正体现其对企业价值的贡献.
如应收账款评估中详细列举几种可以直接评估为预期信用损失的情形,履约情况对评估值的影响问题,利用第三方函证的问题,引用其他专业机构评估报告的问题,等等,都做了详细的提示,具有一定的操作性.

3.
本指引所涉及的各项资产和负债的评估,需要资产评估专业人员特别关注会计计量属性(历史成本、重置成本、公允价值、可变现净值、现值)的定义和内涵,及其与评估中"在用价值"、"市场价值"的联系与区别.
资产评估专业人员应当知晓,在绝大部分情况下,企业的流动资产、以公允价值计量的非流动资产和负债如能严格按照企业会计准则的规范要求进行会计计量和账务处理,其账面价值与评估价值基本相同.
因此,本指引对于此类资产和负债的评估,强调重点在核查与验证.

4.
增加了合同资产、合同负债、使用权资产、租赁负债等新的会计科目涉及的资产和负债的评估.
这些资产和负债对于绝大部分资产评估人员而言都很陌生,更没有相应的评估准则来指导和规范,如何实施合理的核查验证与评定估算程序是个挑战.
本指引在制定过程中由资产评估专业人员会同省内资深注册会计师共同探讨,充分分析、理解会计准则的精神实质和内涵,结合评估的理念,给出了核查验证和评定估算的指导意见和建议.
其中,在合同资产与合同负债的操作指引方面,利用了大量篇幅介绍了新的收入准则中的几个概念,以及与应收账款、预收账款的区别,明确了合同取得、合同履行过程中各项成本费用支出,哪些通过合同取得成本核算,哪些通过合同履约成本核算,何时确认合同资产与合同负债,如何在资产负债表中相应列示为应收账款与预收账款、存货、合同资产与合同负债,以及其他流动资产或非流动资产,从而帮助评估人员更好地理解这些新的资产负债项目的内涵与实质,进而实施恰当的核查验证程序和评定估算.

5.
直面行业争议问题,回应评估人员的执业关切.
由于历史的原因,资产基础法在实际运用中还存在诸多争议之处,不同的评估机构在对被评估单位各项资产和负债的评估时存在不同的观念,采取了不同的做法,某些固有的、习惯性的做法受到了客户的质疑,评估结果未获市场认可,评估人员实际执业中深感困惑,突出表现在以下几个方面:(1)固定资产重置成本法评估中确定重置价值时是否需要考虑建设单位合理利润.
这里的合理利润又称建造利润、投资利润或开发利润,是指建设单位(被评估单位)在项目投资建设过程中所创造并享有的利润,不是建筑施工企业的利润,建筑施工企业的利润已包含在建筑安装工程费等费用中.

业内主张不考虑合理利润的理由包括,"利润已在建安工程费和设备购置价中体现"、"利润通过未来生产经营才能实现,评估目的不是单向资产转让而是股权转让"、"根据替代性原则,投资人不会支付高于其自己投资建设所花费的成本"等,因此认为,在通常情况下企业价值评估中自用的生产型房屋建筑物成本法评估时不计算利润,房地产开发和商业经营性房地产则应当计算合理利润,这一主张在目前的资产评估师考试教材中也有类似表述.

主张考虑建设单位合理利润的,主要依据最基本的经济学理论——"价格等于成本加平均利润"、"等量资金应获取等量收益"的投资原理,以及成本法的理论依据"生产费用价值论".
建设单位(被评估单位)在固定资产投资建设期间,从项目立项报批、勘察设计、物资采购、工程施工、安装调试到竣工验收,付出了巨大的投资成本,承担着一定的建设风险,合理利润是对其付出的必要回报与补偿.
尽管固定资产建造利润的回报方式不同于直接对外销售的产品,但不能因为利润实现方式的不同而否定利润的存在.

综合考虑评估理论、评估方法准则的规定及评估实践,本指引给出了针对投资规模比较大、建造周期比较长的固定资产投资可以考虑合理利润的建议,并提出了影响合理利润计取的主要因素供大家参考.
(2)重申了重置成本法评估中关注被评估固定资产可能存在的经济性贬值和功能性贬值等无形贬值.
虽然上述无形贬值在重置成本法的基本公式中早已明确,但在评估实践中受某些监管部门倾向性意见左右很难被认可,也有评估人员专业胜任能力不够,难以合理估算的因素,导致某些长期亏损的僵尸企业成本法的评估结果难以真正反映其客观的市场价值.

(3)评估中是否应当考虑评估增减值的所得税效应(税盾效应)对企业价值评估结论的影响.
一般而言,企业外购或自行建造的固定资产、无形资产的历史成本通常即为其计税基础,折旧、摊销额被允许在计算企业所得税时税前扣除,因而具有一定的税盾效应,但资产基础法评估中涉及的固定资产、无形资产价值的评估增减变动则不会改变其计税基础,因而缺乏税盾效应或未能改变资产原有的税盾效应.
然而在实务中,基于所得税会计的复杂性,大都对此不予考虑,部分资产评估机构采用了披露的形式予以提示,但未量化其对评估结果的影响程度.
对此,我们基于客户的需求、市场的质疑,不得不去思考究竟是否应该在资产基础法的评估中考虑评估增减变动的税盾效应影响.
因此,本指引给出了较为详细的论述,目的是希望资产评估专业人员能够理解评估增减值的所得税影响的原因,以及如何恰当地估算这一影响因素.
本指引考虑到操作性,提出了简化的处理方式,即不考虑折现的建议,但不否定在切实可行的情况下,在主要资产的剩余经济使用寿命期间内,采用折现的方式对这一影响因素进行量化.

(4)关于长期投资的评估处理.
区别长期股权投资和其他权益工具投资两个章节表述,列举了实务中常常遇到的非正常情况下长期股权投资的评估建议,主要包括被投资单位评估结果为负值时长期股权投资评估值的确定;实缴与认缴出资额不一致情况下长期股权投资评估值的确定;以及在其他权益工具投资中核算的某些"小股权"的评估方法等问题,本指引结合专家对公司法的理解,本着实事求是和可操作性的原则提出了相应的举措.

(5)假设开发法评估房地产开发企业存货中的重点难点.
主要包括静态分析法中投资利息和开发利润的确定、土地增值税和企业所得税的估算等方面.
实务中,对于投资利息和开发利润的计算基数,以及是否计取、如何计取土地增值税、企业所得税,不同机构的做法不一,导致评估结果差异较大,给行业的公信力造成不良影响.
本指引结合现行评估准则、房地产估价规范等规定,考虑房地产开发企业存货的特点,对于投资利息和开发利润的计算基数包含被评估开发产品市场价值的意见,主要是因为投资人尽管购买的是房地产开发企业的股权,但其实就相当于购买了企业的各项资产并承接了企业负债,相对于开发产品的"后续开发成本"而言,在建开发产品本身反而是投资人最先需要的投资,因此不仅要包含在计息基数之内,更要全周期计息.
同时,我们也提出了,评估中还需要考虑开发产品的畅销程度和预售情况对于投资利息和开发利润的影响.

土地增值税和企业所得税的计取,也是房地产开发企业存货评估中的一大重点问题,实践中部分评估人员未能认清房地产开发企业存货与房地产单独转让目的评估的不同,对于涉及的土地增值税和企业所得税考虑不周,有的在假设开发法中考虑,但在采用市场法评估时未考虑,也有的将两种不同口径的结果算术平均后确定评估值,导致评估结果难以真正反映其对企业价值的贡献.

四、本操作指引的主要依据本指引编制的主要依据为各项资产评估准则,同时参考其他专业评估行业规范、规程和会计准则的相关规定,以及相关教材和审计工作底稿等,主要包括:(1)《资产评估基本准则》;(2)《资产评估职业道德准则》;(3)《资产评估执业准则——企业价值》;(4)《资产评估执业准则——机器设备》;(5)《资产评估执业准则——不动产》;(6)《资产评估执业准则——无形资产》;(7)《资产评估执业准则——资产评估程序》;(8)《资产评估执业准则——资产评估方法》;(9)《资产评估执业准则——资产评估报告》;(10)《资产评估价值类型指导意见》;(11)《投资性房地产评估指导意见》;(12)《城镇土地估价规程》;(13)《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》;(14)《房地产估价规范》;(15)《资产评估实务(一)》;(16)《资产评估实务(二)》;(17)《房地产估价理论与方法》;(18)《企业会计准则》;(19)《企业会计准则应用指南》;(20)《企业会计准则讲解(2010)》.
五、分工及预计完成时间2020年8月31日前由省评协专业技术委员会委员完成各自分工内容的撰写,11月1日前完成初稿总撰,11月30日前完成修改、评审.
12月5日前发布征求意见稿,12月20日前定稿、12月30日前发布.