青岛闭路监控

·机密·中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司2010-04-08中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组2/53一、青岛唐岛湾项目模拟招商概况(模拟招商情况反馈详情表)04二、青岛商业实体项目调查情况反馈表…13青岛商业实体市场调研简析…1401-青岛唐岛湾项目实地调查表-海上嘉年华…1502-青岛唐岛湾项目实地调查表-唐岛湾步行街…1603-青岛唐岛湾项目实地调查表-金沙滩…1704-青岛唐岛湾项目统计汇总表-佳家源商厦…1805-青岛唐岛湾项目统计汇总表-佳世客商厦…1906-青岛唐岛湾项目统计汇总表-利群瑞泰购物广场…20三、青岛宾馆酒店项目调查情况反馈表…21青岛宾馆酒店市场调研简析…22·目录·山东青岛唐岛湾项目背景分析报告-中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组3/5301-青岛唐岛湾项目实体调查表-世纪海丰大酒店…2302-青岛唐岛湾项目实体调查表-蓝海金港大饭店…2403-青岛唐岛湾项目实体调查表-世贸海悦大酒店…25四、青岛写字楼项目调查情况反馈表…26青岛写字楼市场调研简析…2701-青岛唐岛湾项目实地调查表-中建紫锦广场…2902-青岛唐岛湾项目实地调查表-地丰长江中心…3003-青岛唐岛湾项目实地调查表-华林广场…3104-青岛唐岛湾项目实地调查表-汇智广场…3205-青岛唐岛湾项目实地调查表-建国大厦…3306-青岛唐岛湾项目实地调查表-汇商国际…3407-青岛唐岛湾项目实地调查表-城市桂冠…35五、青岛扫街调查表…3601-青岛唐岛湾项目扫街调查表-佳家源商厦…3702-青岛唐岛湾项目扫街调查表-佳世客商厦…4203-青岛唐岛湾项目扫街调查表-利群瑞泰购物广场…47中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组4/531、青岛唐岛湾项目模拟招商概况中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组5/53青岛唐岛湾项目模拟招商概况项目简介:唐岛湾游艇会位于唐岛湾东北海岸,处于开发区商务核心区,是开发区政府重点打造的唐岛湾滨海风景旅游度假区的核心组成部分.
项目紧靠滨海公路(漓江东路)及滨海公园:西侧紧靠唐岛湾滨海公园、市政府及五大广场,南侧为海湾景观步行街,通过该道路可直接步行到金沙滩、银沙滩、石雀滩等亚洲著名的景区,北侧为滨海公路(漓江东路),直接贯穿滨海大道,与海底隧道直接通联,出行极为便利.
唐岛湾游艇会是青岛市、黄岛区政府重点建设的工程项目.
总用地面积335790㎡,地上总建筑面积429749㎡.
规划有住宅、公寓式酒店、滨海/社区商业、游艇俱乐部等多业态.
建成后将形成以游艇旅游度假为核心特色及高端住宅、星级酒店、沿海特色休闲商业为一体的,中国北方最著名的、最适合人居的高端滨海风情度假小镇.
它对开发区的整体形象的提升将起到关键性作用.
根据项目特点,针对性提出项目推介三个点:即城市名片亮点、区级商业中心、社区品质提升与配套.
围绕其三个点,进行了品牌商家招商触摸.
为使品牌商家提前入驻,推动、提升地产业绩,使后期招商工作落到实处,在调研访谈的同时进行了有实际意义的招商推介,分别采取了以主带辅(以主力业种带动辅助品牌)、以外激内(以外地品牌商激活本地品牌商)、联营及合作开发(以多种经营模式共建市场)等形式进行触摸.
模拟招商后商家的反映如下:一、品牌商家反映的共性问题1.
需要了解项目的建设周期、业态规划、详细招商方案、招商政策(政府)条件(开发商)、租期、免租期、物业配套等.
2.
需要了解开发商给予项目的市场培植期,周边人流、人气,入驻率及配套情况.
3.
对本项目市场的建设形成褒贬不一,本区品牌商看好市场的未来,预计3年后形成市场,青岛品牌商对开发区还未形成概念(指消费力).
中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组6/53二、对本项目有意向的商户(按业种类别分)1、餐饮业态(1)正餐开发区商家:青岛蓝海大饭店(中高端),渔夫(中高端),小土豆(中低端).
青岛市区商家:青岛饭店(中高端),净雅(中高端)、东来顺(中高端)及青岛市餐饮协会携行业内多个品牌愿赴实地考察项目.
本司战略合作伙伴关系由外引入全国连锁品牌商家:俏江南、大鸭梨等.
(2)西式快餐开发区商家:麦肯连锁(面包、蛋糕、比萨),天使香气(面包、蛋糕、比萨)青岛市区商家:肯德基(得来速店,需1000㎡,车道及停车位)、麦当劳(得来速店,需1000㎡,车道及停车位)(3)咖啡馆青岛市区商家:SPR青岛市品牌商(全国连锁品牌商家)本司战略合作伙伴由外引入全国连锁品牌商家:金汉斯、上岛、两岸、迪欧2、娱乐业态(1)影院本司战略合作伙伴由外引入全国连锁品牌商家:横店影视城、奥斯卡影城(2)夜总会开发区商家:圣世华歌夜总会、三方水(快乐城堡)夜总会、宝岛会夜总会(该店要详细考察)、维也纳KTV、0532迪厅青岛市区商家:当代购物广场欢乐城中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组7/53(3)会所开发区商家:英派斯健身会所青岛市区商家:丽池会所、韩国会所、银海健康休闲会馆本司战略合作伙伴由外引入品牌商家:奥瑞特健身会所,利美健健身会所(4)酒吧青岛市区商家:苏荷、VIVI(5)足浴重庆家富富桥、上海良子3、其它业态(1)婚纱摄影开发区商家:玛雅、境界摄影会馆本司战略合作伙伴由外引入品牌商家:台北新娘、上花桥(2)幼儿院开发区商家:金色摇篮、天启星青岛市区商家:哈佛(全国连锁)进入项目触摸招商前,本司为项目配套可能打造超市业态,已发出邀请进入项目考察的品牌如下:——家乐福、沃尔玛、华润万家、大润发中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组8/53青岛唐岛湾项目模拟招商情况反馈详情表注:开发区本地商户,青岛市商户,由外引入的商户经营业态序号业种品牌商家访谈时间被访谈人职务入驻本项目意向及原因商家需求餐饮1正餐渔夫3.
17刘总经理有意向进入本项目,目前两店生意好,有能力开发第三店1.
面积5000㎡2.
商业环境定位高端2正餐蓝海金港大饭店3.
17下午张总经理有意向进入本项目1.
参股开发准五星级酒店业态、定单制2.
需与开发商洽谈定夺3正餐小土豆3.
17晚赵总经理有意向进入本项目1.
面积200-300㎡、2.
商业环境定位高端、3.
租金价格优惠4正餐净雅酒店3.
18晚副总经理愿关注本项目并索要详细资料深入接触后确定——5正餐青岛饭店3.
20上午青岛餐饮协会秘书长/兼饭店行政总监愿配合本项目招商需求并组织行会内代表性酒店考察项目1.
详细的规划定位及招商政策2.
明确强调了免租条件6正餐东来顺3.
18晚副总经理可关注本项目并索要详细资料,深入接触后确定是否进驻——7正餐俏江南赴青岛调研前沟通北京总部张总监愿随本司考察项目先索取电子邮件项目详细资料8正餐大鸭梨赴青岛调研前沟通拓展部李经理愿随本司考察项目先索取电子邮件项目详细资料9西式快餐肯德基3.
19上午区开发总监王同进同意随本司进入项目考察1.
得来速餐厅2.
面积1000㎡,车道及停车位10西式快餐麦当劳3.
20上午区开发总监刘震、郁浩同意随本司进入项目考察1.
得来速餐厅或常规店中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组9/532.
面积1000㎡车道及停车位11西式快餐麦肯连锁3.
14下午加盟商店主周老板有意向进入本项目希望有优惠招商条件12西式快餐天使香气3.
14下午加盟商店主王经理有意向进入本项目租金有标准及免租条件周边入驻率13日式料理日本料理3.
13晚料理店老板关注本项目及周边面积在200-300㎡;内部自己设计装修;要有车位14咖啡馆SPR3.
18晚青岛弄海园店赵店长同意考察项目先索取电子邮件项目详细资料15咖啡馆金汉斯赴青岛调研前沟通北京拓展部总监王总愿随本司考察项目先索取电子邮件项目详细资料16咖啡馆上岛赴青岛调研前沟通山东区域经理黄总愿随本司考察项目索要详细规划及招商政策17咖啡馆两岸赴青岛调研前沟通肖总愿随本司考察项目索要详细规划及招商政策18咖啡馆迪欧赴青岛调研前沟通肖总愿随本司考察项目索要详细规划及招商政策娱乐19夜总会维也纳KTV3.
15下午刘总愿关注本项目1.
开业前本行业所需人气、人流必须具备2.
所需面积详谈20夜总会0532迪厅3.
14店长愿关注本项目1.
开业前本行业所需人气、人流必须具备2.
面积1000㎡以内21夜总会圣世华歌夜总会3.
17店经理愿关注本项目1.
开业前本行业所需人气、人流必须具备2.
入驻本项目需一定免租条件22夜总会三方水(快乐城堡)3.
14张总愿关注本项目1.
开业前本行业所需人气、人流必须具备2.
入驻本项目需一定免租条件/面积5000㎡中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组10/5323夜总会宝岛会夜总会3.
17王总观望犹豫中提供详细方案24夜总会当代购物广场欢乐城3.
20拓展部负责人尹丽有拓展计划,已与其他项目接触洽谈、同意把本次访谈报请总经理联营开发、甲方以物业入股乙方以设备、管理入股.
.
面积10000㎡左右25会所丽池会所3.
18晚青岛店经理在全国有开发计划,报总部拓展部王总随后愿进入项目考察1.
面积5000㎡2.
青岛弄海园店租金0.
92元/天/㎡26会所韩国会所3.
18晚同意进入项目考察商气、人气、人流27会所银海健康休闲会馆3.
18晚同意进入项目考察商气、人气、人流28会所英派斯健身会所3.
17下午薛总、郝总开发三店,有意进入本项目有游泳池面积3000㎡29会所奥瑞特健身会所赴青岛调研前沟通拓展部刘总索要详细方案并随本司进入项目考察——30会所利美健健身会所赴青岛调研前沟通总部李部长索要详细方案并随本司进入项目考察——31酒吧苏荷3.
18晚全国连锁同意进入项目考察索取项目详细方案32酒吧VIVI3.
18晚全国连锁同意进入项目考察索取项目详细方案33足浴重庆家富富桥赴青岛调研前沟通开发总监张三震推荐品牌加盟商或直营店,并进入项目考察租金价位不超过1元/天/㎡34足浴上海良子赴青岛调研前沟通开发总监郭伟推荐品牌加盟商或直营店,并进入项目考察租金价位不超过1元/天/㎡中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组11/5335影院横店影视城赴青岛调研前沟通区域开发经理周尹总部有拓展计划,愿随本司进入项目考察定单制开发,联营模式36影院奥斯卡影城赴青岛调研前沟通开发部经理邱义军总部有拓展计划,愿随本司进入项目考察定单制开发,联营模式其它37婚纱摄影玛雅境界摄影会馆3.
14下午王总有意进入项目租金不超过0.
8元/天/㎡可高楼层经营、面积300㎡38婚纱摄影台北新娘赴青岛调研前沟通福建总部拓展部同意进入项目考察——39婚纱摄影上花轿赴青岛调研前沟通深圳总部拓展部同意进入项目考察——40幼儿院金色摇篮3.
17开发商王涛欲求品质高端,作为预备品牌有意进入项目——41幼儿院天启星3.
17开发商王涛欲求品质高端,作为预备品牌有意进入项目——42幼儿院哈佛3.
20青岛哈佛拓展部刘总监已在开发区进行选址并已与其他开发商接触洽谈,同意进入本项目考察索取项目详细资料43超市家乐福赴青岛调研前沟通总部拓展部根据需求邀请进入项目考察物业要求44超市沃尔玛赴青岛调研前沟通总部拓展部根据需求邀请进入项目考察物业要求45超市华润万家赴青岛调研前沟通总部拓展部根据需求邀请进入项目考察物业要求46超市大润发赴青岛调研前沟通总部拓展部根据需求邀请进入项目考察物业要求中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组12/53无意向进驻本项目商家品牌如下:经营业态序号业种品牌商家访谈时间被访谈人职务不入驻本项目意向及原因娱乐01电玩冰河世纪3.
13店长项目地周围人气聚集需一定时间,不愿接受培育期.
02酒吧日上头酒吧3.
17老板项目地周边人气太弱.
03酒吧石锅城3.
13老板不看好项目地市场,认为无人气.
04酒吧情人坝酒吧街3.
20店家领班自身经营状况堪忧,生意受季节影响较强.
餐饮05咖啡馆星巴克咖啡3.
18赵店长随佳世客战略发展,依存于大百货;对于唐岛湾冷市不看好.
中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组13/532、青岛商业实体项目调查情况反馈表中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组14/53青岛商业实体调研简析一、分布格局当前黄岛区集中商业面积约35万㎡,包括百货店1家、大型超市6家、大型专业店2家、若干街铺.
1.
唐岛湾滨海商业从分布格局来看,唐岛湾现有及在建设中的几个商业项目,在沿滨海大道4公里范围形成了沿岸扎堆的势态,分别有代表黄岛最高端旅游商业消费需求的金沙滩商业广场,紧邻本项目的唐岛湾步行街、海上嘉年华及未来规划中的数个项目.
2.
长江路商圈、香江路商圈沿香江路、长江路条状分布的是黄岛区现有较成熟的商业网点,主力店以长江路佳世客、家佳源及利群集团旗下长江购物中心、瑞泰购物中心等组成,业态组织形式均以超市+外缘商业为主.
二、商业能级1.
佳世客零售业态比例81.
1%,瑞泰购物广场零售业态比例100%、家佳源零售业态比例74.
9%,区域内承担大部分中高端消费诉求的购物中心零售业态比例均居高不下,包括它的物业形态也直接限制了其它业态的进入.
其中家佳源作为青岛的区域性百货品牌,在原本百货超市购物的理念上,于后期引入三楼休闲娱乐天地,丰富了其打造一站式消费的业态数量.
2.
在对商场的品牌档次调查中,目标商场反映出的共性问题为品牌档次主要以国内一、二线品牌为主,其中,瑞泰购物广场国内一二线品牌(含非品牌)占其总比例的65%、佳世客、家佳源的这一比例在分别在61%和62%左右,这主要说明各商场对于品牌档次的细分主要在国内一、二线层次甚至更低的范围内进行.
3.
在客单量的调查中发现,佳世客与家佳源两家近点购物中心同属流量经济商业范畴,主要共性反映为同一时间段高频次的成交量及相对较低的消费金额.
同时,这样定时定量的抽样调查也客观反映了区域消费能力不高的特点.
三、给予的借鉴与提示这几家主要商场百货在长江路-井冈山路路口呈现出集聚分布态势,地理位置上的优势创造了其流量经济的条件.
同时,多数商场在目标客群定位上的互为差异性,为其提供了一定市场资源保障,调查中发现当地居民普遍明确该在哪个商场买什么档次的商品.
给予的提示在于,本项目在客群锁定上主要应该瞄准某一层次的消费者而非某一种群体以及中高端的消费业种,用目的性消费吸引整个辐射区域内产生的中高档消费诉求.
中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组15/53青岛市项目商业实体海上嘉年华调查详细情况表简介:1.
概况:北京昂展置业有限公司是一家以北京为总部的中外合资房地产开发企业.
在北京、成都、长春、哈尔滨、烟台等地开发,总开发量超过200万㎡.
在开发项目包括:金碧湖畔别墅、地市中心综合体(烟台)等.
2.
主要特征:青岛海上嘉年华项目主要包括三大部分,以水上游乐为主题的"海上嘉年华"、以狂欢节庆为主题的"渔人码头步行商业街"及高尚滨海国际社区"海湾豪廷".
3.
存在问题:海上嘉年华是目前滨海大道沿线呼声最高的商业项目,但其规划上需要超高成本投入和超长成本回收期的滨海"迪斯尼"能否真正兑现尚为未知数.
假设其在两年后真正成型,那么其将成为黄岛区滨海娱乐休闲业的发动机之一,吸引大多数家庭团体旅游消费群和青年消费者的关注.
基本情况开发商海上嘉年华(青岛)置业公司名称唐岛湾地址滨海大道与江山南路交汇处出售参考价格尚未出台所属辖区青岛开发区物业结构高层住宅+独立单体室内娱乐馆+商业街区出租参考价格尚未出台总建筑面积524亩,总建筑面积74万㎡,游乐+商业面积不低于40万㎡商业品牌度未招商租售比例未开盘商户数量未知商业性质主题乐园+商业街主力户型未建设功能分布以室内游乐场为主力,兼顾海上运动/海滨浴场/酒店/夜总会/餐饮/超市等内容总楼层数未划定具体数量,沙盘约16幢产权街区商铺管理公司海上嘉年华(青岛)置业公司开盘时间自述2010年7月开盘电梯数量待建物业费——车位数量待建车位费用待建配套设施——中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组16/53青岛市项目商业实体唐岛湾步行街调查详细情况表简介:1.
概况:青岛仁和投资有限公司是青岛本地的开发企业,自称拥有较为丰富的商业地产经验,但据了解大部分开发物业仍以住宅为主.
2.
主要特征:本项目着力打造和创建开发区首家以餐饮、娱乐、休闲为主题,特色商业为辅的一站式大型休闲购物中心.
3.
存在问题:该项目虽然在总体休闲娱乐功能定位上与本项目雷同度较高,但实际为滨海大道一线最缺乏主题诉求力和特色的项目——一个由产权商铺和超市构成的滨海"购物中心".
作为滨海休闲商业,作为零售购物服务型项目,它又脱离了流量经济的最佳地段.
它对本项目构成的主要威胁是,基础生活服务的分流,也形成对商务餐饮市场的分流.
基本情况开发商青岛仁和投资有限公司名称唐岛湾步行街地址青岛开发区唐岛湾畔出售参考价格1F:2.
5~2.
7万/㎡2F:1.
5~1.
7万/㎡所属辖区黄岛开发区物业结构六座地面建筑和下沉式广场出租参考价格尚未出台总建筑面积占地150亩,建筑面积9.
3万㎡商业品牌度正处于招商阶段租售比例大部分销售,少量持有商户数量未知商业性质购物中心主力户型以大型主力店为主功能分布超市/电器/服装/餐饮,相对于滨海大道其它项目,购物功能较为突出总楼层数地上两层,地下一层管理公司——开盘时间自称2010年6月电梯数量未知物业费——车位数量1000个车位费用未知配套设施——中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组17/53青岛市项目商业实体金沙滩调查详细情况表简介:1.
概况:金沙滩位于青岛开发区东南,南濒黄海,呈月牙形东西伸展,全长3500多米,宽300米.
水清滩平,沙细如粉,沙质为金黄色.
金沙滩是我国沙质最细、面积最大、风景最美的海水浴场之一,号称"亚洲第一滩".
2.
主要特征:通过全方位的建设,金沙滩景区基础设施日益完备,公共交通更加便捷,大众娱乐、高端休闲、特色餐饮、公共服务等各项功能较为俱全.
3.
存在问题:作为黄岛区最主要的风景名胜区,区域商业经营状况随季节变化,差异明显,淡旺季分明.
基本情况开发商开发区政府名称金沙滩景区商业配套地址黄岛开发区出售参考价格不销售所属辖区黄岛开发区物业结构框架结构出租参考价格1.
0~1.
5元/天总建筑面积现有商业约2万余㎡商业品牌度低租售比例持有经营,不出售商户数量20余家商业性质美食休闲广场主力户型300~500㎡功能分布以餐饮为主(沿街排挡、中档正餐均有涉及)总楼层数1层管理公司——开盘时间未知电梯数量无物业费——车位数量空地停车车位费用——配套设施住宿离本案有一定距离中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组18/53佳家源商业项目经营业种比例调查统计汇总表类别餐饮娱乐休闲其它统计内容零售购物正餐快餐休闲餐饮特色餐饮咖啡茶馆酒吧食品游戏游艺(影院)KTV夜总会美容健身足浴银行经营户数8531040016027数量比例%77.
9%2.
8%0.
9%03.
7%000.
9%5.
5%01.
9%6.
4%经营面积㎡12437㎡61613005750042.
52155090403.
5面积比例%75.
4%3.
9%0.
8%03.
5%000.
4%13%00.
6%2.
4%业种大类比例%74.
9%8.
2%00.
4%13.
6%2.
4%合计经营总面积16499㎡、经营总户数109家、零售商业数量比例77.
9%、非零售商业面积比例22.
1%.
中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组19/53长江中路佳世客商业项目经营业种比例调查统计汇总表类别餐饮娱乐休闲其它统计内容零售购物正餐快餐休闲餐饮特色餐饮咖啡茶馆酒吧食品儿童乐园KTV夜总会美容健身足浴配套服务经营户数8603181041025数量比例%77.
5%02.
7%0.
9%7.
2%0.
9%03.
6%0.
9%01.
8%4.
5%经营面积㎡1045205153504781350275260085335面积比例%81.
1%04.
0%2.
7%3.
7%1.
0%02.
1%2.
0%00.
7%2.
7%业种大类比例%81.
1%13.
5%2.
7%2.
7%合计经营总面积12885㎡、经营总户数111家、零售商业数量比例81.
1%、非零售商业面积比例18.
9%.
中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组20/53利群集团瑞泰购物广场商业项目经营业种比例调查统计汇总表类别餐饮娱乐休闲其它统计内容零售购物正餐快餐休闲餐饮特色餐饮咖啡茶馆酒吧食品游戏游艺(影院)KTV夜总会美容健身足浴银行经营户数15100000000000数量比例%100%00000000000经营面积㎡1235000000000000面积比例%100%00000000000业种大类比例%100%000合计经营总面积12350㎡、经营总户数151家、零售商业数量比例100%.
中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组21/533、青岛宾馆酒店项目调查情况反馈表中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组22/53青岛酒店市场调研简析一、产品构成格局由于黄岛开发区所处的地理环境资源,丰富的旅游资源决定了区域内宾馆酒店业态相较于其他商业业态,拥有更为长足的发展.
目前黄岛区域内的宾馆市场格局,大致可以分为两大类型,一是低档私营旅馆,经营面积小,能级档次较低,客群主要面向外来人员及钟点房顾客为主,第二类则是主要客户群是旅游客及商务政务客为主的中高端宾馆酒店.
相较于青岛市区,黄岛区酒店整体发展水平仍有差异,区域内星级酒店屈指可数,除了世贸海悦,蓝海金港等少数四星级酒店之外,其余均为装修较好的连锁型酒店,例如:宜必思、星程等.
可以说,从宏观上看,高端指向明确的五星级酒店未来在黄岛区仍存在着较大的市场空间.
二、分布特征宾馆酒店在黄岛区的分布呈现两个集中区域,一个是长江中路沿线,各种档次类型的酒店宾馆几乎隔数百米就会出现.
而另一区域则为黄岛的商业集中区(香江路)周边,世贸海悦也坐落于此.
据政府部门信息,滨海区域沿线,包括金沙滩、银沙滩,海上嘉年华及本项目在内都将会出现多家高星级酒店的布点,这些酒店的出现将彻底改变目前格局.
借景观资源优势,滨海沿线将成为区域重要的分布中心,无论从档次、便捷性(近景观区)、环境上都将超越现有板块,对区域酒店业态来说,未来将是机遇与竞争并重的分布格局.
三、经营状况从目前调查所得的酒店经营状况表明,与其他同类型的旅游城市相同,经营状况随季节性变化,呈现轴线起伏状态.
旅游淡旺季对于酒店的影响明显,旺季时,被调查酒店的出房率几乎可以达到90%以上,而淡季则基本维持在40~50%之间,这直接说明,黄岛区现有宾馆的消费端主要是依赖于大量的旅行客,从各大酒店的客源中我们也可以看出,50%的住客来源于中国内地游客,境外客以日韩居多,消费目的是旅游或商务办公,其余客源则来自于企业签单客户.
四、对本项目的借鉴意义海景房是大部分游客的首要诉求,世贸海悦(远离海景)的成功则是依靠其较高的品质和餐饮娱乐带动,因此,对于本项目宾馆的借鉴意义是,如何最大限度地扩大景观利用率及如何丰富酒店的附属功能,最终使得本项目在根本上减少营运风险,缩短回报周期.
中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组23/53青岛唐岛湾项目世纪海丰大酒店调查详细情况表简介:1.
主要特征:青岛世纪海丰大酒店是四星级豪华商务度假型酒店,总投资2亿多元人民币.
在开发区知名度较高,属于现有为数不多的三座四星级酒店之一.
地处区中心位置,毗邻区政府,交通便利,紧邻佳世客、家佳源、利群等大型购物商场.
目前无连锁店,但近期有再开发高星级酒店可能.
在国内并无排名.
2.
入住率、经营状况:入住率旺季时可达到80%以上,淡季时维持40%左右.
经营状况良好.
3.
入住客源特征:50%的住客来源于中国内地,境外客以韩日美居多,住客的消费目的是旅游或商务办公为主,也有部分外国住客长期入住,生活办公.
酒店物业基本情况开发商唐朝世纪海丰酒店有限公司地址山东省青岛市经济技术开发区长江中路459号酒店经营特色行政办公特色所属辖区黄岛开发区物业构成框架经营状况(入住率)夏季80%,淡季30%~40%总楼层数12层总面积45000㎡商务配套会议厅、餐饮、休闲娱乐设施占地面积18000㎡酒店星级四星级客房租金普通海景标准房888元/间/天会议厅数7个客房数量337套豪华市景标准房1088元/间/天餐位数量300个开业时间2003.
10.
27豪华海景标准房1288元/间/天有无车库无车位数量100个备注宾馆入口狭小,客流导入不便.
最低海景标准房价格368元.
中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组24/53青岛唐岛湾项目蓝海金港大饭店调查详细情况表简介:1.
主要特征:开发商山东蓝海酒店集团创立于1994年,以中高档酒店为主导、以餐旅职业教育为辅的股份制企业.
曾被授予首批"山东省服务名牌"称号,成为山东省酒店业名副其实的龙头企业.
目前共有五星级酒店3家、四星级酒店5家、三星级酒店3家,青岛蓝海金港大饭店是蓝海酒店集团旗下的四星级豪华商务型酒店.
全国酒店集团排名第21位.
2.
入住率、经营状况:入住率呈明显淡旺季之分,旺季时可达到90%以上,淡季时维持40%左右.
3.
入住客源特征:50%的住客来源于中国内地,境外客以日韩居多,大部分住客的消费目的是旅游或商务办公,也有部分外国住客长期入住,或签订租约.
酒店物业基本情况开发商山东蓝海酒店集团地址开发区长江西路66号酒店经营特色以餐饮特色为主所属辖区黄岛开发区物业构成框架经营状况(入住率)夏季90%以上,淡季30%~40%左右总楼层数11层总面积36000㎡商务配套会议厅、餐饮占地面积18500㎡酒店星级4星级客房租金标准套房1480元/间/天会议厅数6个客房数量281间豪华套房1880元/间/天餐位数量1000个开业时间2006.
03.
19行政商务套房2280元/间/天有无车库无车位数量200个备注所有房间价格需加15%服务费,标准套房打折后最低价格388元.
中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组25/53青岛唐岛湾项目世贸海悦大酒店调查详细情况表简介:1.
主要特征:开发商河北建投置业有限责任公司,主营旅游、地产、酒店等项目的投资管理工作,目前注册资本6亿元,总资产30亿元.
旗下拥有五星级酒店3家、四星级酒店4家.
暂时无国内排名.
世贸海悦大酒店目前是在开发区为数不多的四星级酒店之一,有较高知名度.
2.
入住率、经营状况:旺季时可达到90%以上,淡季时维持45%左右.
经营状况良好.
3.
入住客源特征:60%的住客来源于中国内地,开发区行政商务办公等住客居多,消费目的主要是商务办公及餐饮娱乐.
酒店物业基本情况开发商河北建投置业有限公司地址开发区香江路55号酒店经营特色餐饮特色所属辖区开发区物业构成框架经营状况(入住率)旺季90%,淡季45%总楼层数21层总面积27000㎡商务配套餐饮、会议厅、娱乐休闲占地面积18500㎡酒店星级4星级客房租金商务标准房980元/间/天会议厅数6个客房数量204间行政标准房1080元/间/天餐位数量500个开业时间2009.
11.
19豪华商务房1680元/间/天有无车库有车位数量300个备注豪华商务客房的前台价格为698元.
开发区四星级酒店中唯一无海景的酒店.
中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组26/534、青岛写字楼项目调查情况反馈表中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组27/53青岛写字楼市场调研简析本次调查写字楼市场总计共7个调查样本,黄岛区写字楼主要集中在长江路商圈上,部分写字楼位于香江路商圈,其中在售写字楼多分布于长江路沿线,如地丰长江中心、建国大厦、国贸中心等.
两家已入驻的写字楼,汇商国际与城市桂冠位于长江路沿线,华林广场位于香江路商圈内.
香江路曾经是黄岛区的金融商务中心,因此早期的写字楼主要分布在此区域.
随着长江路逐步成为黄岛区新的行政商务中心,写字楼在长江路上不断建起,并逐渐超过香江路.
本次调查内容包括经营状况、新旧程度、物业等级、物业特征等内容,调查所得数据能为本项目定位提供参考依据.
一、经营规模与物业形态黄岛区的大部分写字楼建筑面积平均在4~5㎡万左右,楼层都在25层以上,平均套数为326套,平均车位数量为263个,其中套数最多的写字楼多为早期建造的汇商国际写字楼,其办公户型为60㎡小户型,主要针对于一些小型或私人企业主的需求.
而一些新建的高品质写字楼,比如地丰长江中心、中建紫锦广场等,其套数达200~300套,主要针对大型企业的办公需求.
在售的写字楼物业水平普遍高于已入驻写字楼,地丰长江中心、中建紫锦广场和汇智广场三个项目都为黄岛标志性的高档写字楼,产品本身都达到了5A级标准.
已入驻的写字楼依建造时间顺序,物业品质逐步提升,较早的汇商国际物业品质较低,而近期建造的城市桂冠、华林广场物业品质相对较好.
另外,档次高的新建写字楼都是玻璃幕墙和大理石的外立面,档次较低的写字楼外立面都是涂料为主,档次高的写字楼无论是从总建面积、层数和大堂挑高都比低档次的大、多、高.
二、销售情况与经营状况开发区的大部分写字楼销售情况并不理想,反而是最早建造的汇商国际销售率超过了90%,但主要原因在于其本身商住两用房的使用性质,十分受到小型企业、私人雇主乃至投机客的青睐,加上地段位置优越,造就其销售一空的局面.
而一些高品质物业、配套设施完备的甲级写字楼,销售情况却并不理想,如地丰长江中心的销售率只有16%,可见开发区的写字楼市场从始至终处于一个供大于求的状态下,特别是高端客户群并不多,相对于大部分中小公司客户,高品质写字楼的高昂租金和售价令他们望而却步.
中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组28/53开发区的写字楼入驻企业类型主要以贸易、物流、工程、地产、保险、机械、代理、旅游为主,培训、教育次之,且大部分为中小型企业,因此市场对于小户型的需求量较大.
正是这个原因,已入驻的写字楼出租率普遍高于在售写字楼,最高的仍是汇商国际,很大一部分是业主购买后返租出去,出租率在80%左右,而一些新建的写字楼、出租率维持在30%左右.
但许多早期写字楼将物业产权销售,开发商不参与经营,因此这类写字楼物业管理较为混乱,写字楼品质受到巨大影响,而一些如建国大厦这类只租不售的写字楼,更容易经营管理,其内部物业品质、配套设施也相对较好,而这类写字楼才算是真正意义上的写字楼.
三、综合分析总体上来说,开发区虽然现在正处在经济快速发展的阶段,但仍然不具备良好的商业氛围,成熟的商业体系还没有形成,商业集聚并未出现.
受政府规划影响,开发区的写字楼市场供应量几近饱和,供应量出现大于需求量态势,特别是大型公司的客户需求量在黄岛区并不多.
目前开发区的写字楼空置率很大,资源浪费严重,而中小型公司客户的需求量也在这几年被消化完毕,除非黄岛区的商业环境有本质上的突破飞跃,否则未来几年黄岛区的写字楼市场已无太多发展空间.
值得提醒的是,黄岛区集中了工业园,保税区这些企业大多拥有自己的办公场所,工业强的地区对写字楼、酒店公寓产品的需求反而趋弱,黄岛区规模不大,交通又不便利,不是写字楼产品的旺盛地区.
中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组29/53青岛唐岛湾项目中建紫锦广场写字楼调查详细情况表简介:1.
综述:开发商青岛千和源集团于2004年12月8日成立,注册资本为1000万元人民币.
公司类型为股份合作公司.
经营范围除房地产开发,还有货物与技术进出口,批发零售.
2008年3月股权再次变更,中国建筑第八工程局持有公司股份100%.
中建紫锦广场位于香江路核心商圈范围内,物业外观和内部物业品质处于开发区写字楼领先地位.
商业配套设施比较齐全.
2.
主要特征:入驻企业主要以贸易、物流、代理、旅游为主要行业,培训、教育次之.
目前入驻率为40%以上,但多有购买后再出租的情况.
物业基本情况开发商青岛千和源集团有限公司建筑设计单位青岛规划设计研究院地址井冈山路与紫金山支路交界处物业构成框架物业管理公司海信物业有限公司占地面积33353㎡总建筑面积85000㎡物业等级甲级开盘时间2007.
12.
22总楼层数30套数300套户型45~1366㎡标准型出售价格/去化率7200元/㎡;60%容积率/高度2.
97电梯数量6个物业费2.
80元/㎡.
月租金水平/出租率0.
64元/㎡/天;30%建造时间2007年入驻时间2009.
03.
31商务配套地下停车库车位数量400停车费用300元/月备注27层办公楼层,标准层面积1500㎡,已出现许多楼层房间购买者购买后再将其出租的情况.
出租对象多为培训学校等小型企业.
入驻企业数量30家空置率60%中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组30/53青岛唐岛湾项目地丰长江中心写字楼调查详细情况表简介:1.
综述:开发商青岛地丰集团有限公司于2000年6月注册成立,注册资本2225万元,以房地产开发与经营为主业.
2006年被评为"优秀房地产开发企业".
坚持"以客户为中心,以市场为导向,以品质为依托"的营销概念.
长江中心是一座5A智能化甲级写字楼,设施配套完善,物业品质高,被列为开发区重点工程.
2.
主要特征:入驻企业主类型主要是贸易、物流为主、如青岛金华贸易有限公司、青岛出口贸易公司,包括一些地产、保险类的服务行业.
入驻率约在40%左右,部分楼层已开始办公,其余仍在销售中.
物业基本情况开发商青海地丰集团有限公司建筑设计单位未知地址长江路中路517号物业构成框架物业管理公司未定占地面积8025㎡总建筑面积53760㎡物业等级甲级开盘时间2006.
09.
30总楼层数28层套数200套户型97.
26㎡~305㎡标准型出售价格/去化率11488元/㎡;16%容积率/高度6.
80/99.
8m电梯数量11部物业费4.
85元/㎡/月租金水平/出租率1.
70~2.
80元/㎡/天;30%建造时间2006年入驻时间2009.
12.
20商务配套地下停车库、银行、餐厅车位数量400个停车费用未定(首年免费)备注长江中心的配套设施和物业品质目前处于黄岛区领先地位,包括全楼门禁、闭路监控系统等,以及餐饮、商务中心、金融服务等配套设施.
是开发区目前唯一的5A甲级纯写字楼.
入驻企业数量20个空置率54%中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组31/53青岛唐岛湾项目华林广场写字楼调查详细情况表简介:1.
综述:开发商是青岛中建华林置业有限公司,华林广场属于中等档次的写字楼,物业外观在开发区仍处于前列,外立面由玻璃幕墙和大理石构成,物业品质相对较好.
内部配套设施相较于最早一批开发区写字楼都更为完善,但与最新开发的写字楼存在一定差距.
所处地理位置较好,属于香江路核心商业圈内.
2.
主要特征:入驻企业类型主要以贸易类、工程类、物流、地产为主,兼有机械、装饰、培训、评估类、投资类、日报、石油、器材出售类等行业.
入住率在85%以上,但是以销售为主的经营模式,使得企业档次参差不齐,整体写字楼品质受到了影响.
物业基本情况开发商青岛华林置业有限公司建筑设计单位未知地址紫金山路117号物业构成框架物业管理公司金融物业有限公司占地面积2000㎡总建筑面积50000㎡物业等级甲级开盘时间2006.
04.
30总楼层数25套数276套户型标准出售价格/去化率5600元/㎡容积率/高度3.
07电梯数量4个物业费3.
60元/月/㎡租金水平/出租率0.
63~0.
77元/㎡/天建造时间2006.
04.
30入驻时间2007.
04.
30商务配套银行、地下停车库车位数量265个停车费用300元/月备注所处位置好,交通便利,配套设施相对较好.
但只有4部电梯,内部物业水平较为普通.
入驻企业数量51家空置率15%中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组32/53青岛唐岛湾项目汇智广场写字楼调查详细情况表简介:1.
综述:开发商青岛天智工贸集团有限公司于2000年4月24日注册成立,注册资金1000万元人民币,主营国际贸易、房地产开发,公司自成立以来先后开发建设了天智苑住宅小区、天智国际商品展示交易中心、天智大厦等项目.
汇智广场项目是开发区少有的纯商务办公写字楼,东依青岛前湾港,北靠石化产业区,西望名牌产业加工区,南临青岛保税区,均在5分钟车程以内.
根据设计规划,汇智广场将以玻璃幕墙和大理石作为外立面,同时兼有完备的配套设施,将成为黄岛标志性的高档写字楼.
2.
主要特征:目前项目仍处于施工阶段,并无企业入驻.
物业基本情况开发商青岛天智工贸集团有限公司建筑设计单位未知地址江山中路193号物业构成框架物业管理公司青岛天智物业管理有限公司占地面积11526㎡总建筑面积49096㎡物业等级乙级开盘时间2007.
09.
07总楼层数27层套数370套户型40~180㎡标准型出售价格/去化率4500元/㎡/45%容积率/高度2.
73/100m电梯数量4部物业费1.
60~2.
10元/㎡/月租金水平/出租率0.
5~0.
8元/㎡/天建造时间2007年入驻时间未定商务配套地下停车库车位数量280个停车费用未定备注目前状况处于施工阶段入驻企业数量施工阶段空置率施工阶段中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组33/53青岛唐岛湾项目建国大厦写字楼调查详细情况表简介:1.
综述:开发商建国房地产开发有限公司始建于2000年3月,注册资金8600万元人民币.
2003年正式取得了房地产业三级开发资质.
先后开发建国公寓、香江世纪园、昆仑山庄等住宅小区.
公司先后获得市、区级"十佳房地产企业"、"优秀房地产开发企业"等荣誉称号.
建国大厦的配套设施较齐全,并且只租不售的营销理念,便于日后整体经营管理.
但物业品质略显落后,与旁边的长江中心形成较明显差异.
2.
主要特征:入驻企业行业主要以贸易、物流为主,目前仍在招租中,入驻企业数量不多,入驻率约在30%左右.
物业基本情况开发商建国房地产开发有限公司建筑设计单位未知地址长江中路519号物业构成框架物业管理公司建国房地产开发有限公司占地面积1200㎡总建筑面积48000㎡物业等级甲级开盘时间2009.
12总楼层数28层套数200套户型标准型出售价格/去化率不售容积率/高度5.
0/93.
5m电梯数量6个物业费3元/㎡/月租金水平/出租率1.
70元/㎡/天;30%建造时间2009年入驻时间2010.
03.
01商务配套地下停车库、银行、商务酒店、饭店车位数量250个停车费用未定(首年免费)备注27层办公楼层,标准层面积1500㎡,19层~28层为商务酒店.
入驻企业数量20家空置率70%中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组34/53青岛唐岛湾项目汇商国际写字楼调查详细情况表简介:1.
综述:汇商国际是由山东东海湾置业有限公司于2003年投资开发的,位于开发区长江中路商圈中心地带,于2005年8月通过验收.
该项目是以小户型产品为主、商住两用的中低档次写字楼.
但由于建造时间久,物业品质和配套设施较差.
另外,其物业产权销售后,开发商便退出写字楼的经营管理,交与汇英物业管理公司全权管理.
加上其商住两用等问题导致经营管理混乱,写字楼品质受到巨大影响.
2.
主要特征:入驻企业类型主要是投资公司、借贷公司、商业报纸公司、贸易、物流、培训学校、网络科技公司等,目前"汇商国际"的入驻率已达到90%左右.
物业基本情况开发商山东东海湾置业有限公司建筑设计单位青岛建设集团001工程有限公司地址长江中路467号物业构成框架物业管理公司青岛汇英物业管理有限公司占地面积6600㎡总建筑面积40000㎡物业等级乙级开盘时间2004.
10.
01总楼层数32层套数500套户型60㎡小户型出售价格/去化率6000元/㎡;90%容积率/高度5/105米电梯数量5部物业费2.
70元/㎡/天租金水平/出租率0.
91~1.
40元/㎡/月;80%建造时间2003年入驻时间2005.
04.
30商务配套地下停车库车位数量150个停车费用260元/月备注商住两用楼,单间均配有厨房和卫生间.
地上停车位较少,无中央空调,目前汇商国际已基本售完,租赁需单独与业主联系,物业与开发商均不参与.
入驻企业数量300个空置率10%中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组35/53青岛唐岛湾项目城市桂冠写字楼调查详细情况表简介:1.
综述:开发商青岛康居置业有限公司成立于2000年10月,注册资金1100万元,主营业务房地产开发与销售,三级开发资质,累计开发建筑面积5万㎡.
2004年开发投资城市桂冠商务中心,位于开发区区政府对面的CBD商务中心区域,共27层.
城市桂冠以中高档产品为主,主要针对一些档次较高的企业办公需求.
使用玻璃外墙和大理石外立面,物业外观较好,在开发区知名度较高.
2.
主要特征:入驻企业类型主要以贸易、物流、船舶、地产、工程等为主,装修、律师、代理、旅游、数码科技、保险类等行业次之.
入驻率约在70%~75%左右.
由于部分投资客购买产品后再出租给他人,使得入驻企业档次参差不齐,写字楼经营管理产生一定难度.
物业基本情况开发商青岛康居置业有限公司建筑设计单位未知地址长江中路216号物业构成框架物业管理公司新时代物业管理有限公司占地面积1500㎡总建筑面积37000㎡物业等级甲级开盘时间2004.
12.
10总楼层数27层套数437套户型54~500㎡标准型出售价格/去化率6500元/㎡;20%容积率/高度4.
20/85m电梯数量7部物业费2元/㎡/月租金水平/出租率0.
84~1.
05元/㎡/天;55%建造时间2004年入驻时间2005.
12.
28商务配套地下停车库车位数量100个停车费用260元/月备注多以贸易公司、物流、工业服务部门为主,目前属于开发区仅有的几家中高档次的写字楼,但开发至今已有5年,内部物业稍显过时.
入驻企业数量73个空置率25%中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组36/535、青岛扫街调查表中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组37/53佳家源商场商厦楼层经营业种、品牌、档次、面积统计表位置业种品牌档次面积(㎡)1F鞋类KISSCAT国内一线30鞋类阿迪丽娜国内二线40鞋类梦特娇鞋国际二线55鞋类花花公子鞋国际二线70其他福奈特国内一线90包袋皮具花花公子箱包国际二线85包袋皮具梦特娇箱包国际二线75包袋皮具鳄鱼箱包国际二线45包袋皮具袋鼠箱包国际二线40包袋皮具金猴箱包国内一线40包袋皮具威豹箱包国内一线40包袋皮具华伦天奴箱包国际二线30家居天戎祥家纺非品牌90包袋皮具欧森箱包国内一线30家居宝缦家纺国内一线90包袋皮具毕加索国际二线90家居埃迪蒙托国内一线90服装浪莎国内一线35服装宜而爽国内二线35内衣曼妮芬国内一线85中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组38/53内衣梦特娇内衣国际二线55包袋皮具沙驰国际三线35鞋类米尔奇国内二线35鞋类卡迪乐国际二线50包袋皮具皮尔卡丹箱包国际二线35服装粉蓝国内二线55服装阿依莲国际三线60服装女性日记国内二线70服装浪漫一生国内二线55服装欧苛国内二线50服装CASA国内二线55服装啄木鸟国际三线75服装鹿王国内一线80服装赛克国内二线50服装欧奴岚非品牌60服装桑迪国内二线55服装ELITE国际三线65服装依兰国内二线60服装红人国内二线55服装李宁国内一线118服装Snoopy国际三线40服装匡威国际二线40服装彪马国际二线50中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组39/53服装米纳格雅非品牌25钟表眼镜劳力士国际一线14钟表眼镜瑞士绿琴国际二线14钟表眼镜卡西欧国际二线13钟表眼镜天王国内一线22化妆品OLAY国际二线35化妆品羽西国际二线35服装ELLE国际二线118服装GIORDANO国内一线106化妆品家美乐国际三线35化妆品高夫国内一线35服装纽方国内二线106化妆品兰蔻国际一线35化妆品九美国内二线35化妆品美宝莲国际二线40饰品福麒首饰国内二线40服装鄂尔多斯国内一线50饰品百泰首饰国内二线28其它都彭国际二线36其他艾美之舍国内二线26鞋类老人头国际二线58服装梦特娇服装国际二线58服装曼斯凯奴国内二线82中国房产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司咨询中心商业二组40/53服装马克华菲国内一线82服装九牧王国内一线58服装鲁凯纳国内二线58服装妍琳国内二线58服装艾格国际二线64服装ES国际二线52服装ETAMWEEKEND国际二线80服装锐步国际二线82服装阿迪达斯国际二线76服装耐克国际二线76钟表眼镜碧菲亚、依波国内二线、国内一线25钟表眼镜天梭、东方表、citizen国际二线25钟表眼镜雷达、凡高国际二线25服装美津浓国际三线70服装361度国内一线38服装豪健国内二线58服装康踏体育国内二线58服装双星国内一线342F超市佳家源非品牌8000㎡3F西式快餐许榴香西餐厅非品牌130特色餐饮韩式料理非品牌185食品乐可可休闲屋国际三线42.
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