镇江镇江新区房地产市场研究报告

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镇江新区即镇江经济开发区位于中国历史文化名城镇江市东郊是1998年6月在原镇江经济开发区和镇江大港经济开发区两个省级开发区的基础上重新组建的。镇江新区管理委员会和江苏省镇江经济开发区管理委员会合署办公代表镇江市政府对新区的工作实施统一领导和管理。新区规划总面积82平方公里人口约7万享有沿海开放城市优惠政策省辖市级经济管理权限并按国际惯例为投资者提供全方位优质服务。

镇江新区是苏南开发区中的后起之秀利用外资总额等主要经济指标在江苏省省级开发区中名列前茅。截止2003年底累计引进项目 1100多个其中外资项目 163个合同利用外资总额超过39亿美元实际到位外资超过20.09亿美元投资额1000万美元以上的项目有60个。法国道达尔石化、意大利菲亚特、 日本三菱化学、 KYB 、特耐斯、美国嘉吉、科氏工业、阿文美驰、新加坡亚洲浆纸业、西班牙银峰、芬兰来泰祥、韩国优利德、台湾神通集团、奇美集团、国乔化学、南帝化工等国际著名企业集团已在新区投资兴业初步形成了造纸、工程塑料、化工、机械电子、汽车配件、精密铸件、食品等主导产业。

经过11年的开发建设镇江新区已成为亚洲最大的造纸基地、国内最大的工程塑料生产基地、汽车缸体铸造基地、音视电子产品整机生产基地。区内有年产135万吨高档文化用纸的江苏金东纸业有限公司年产30万吨PS和25万吨ABS的镇江奇美化工有限公司年产100万套汽车缸体的华东泰克西汽车铸造有限公司年产200万台影视电子产品 DVD 、 SVCD 、 VCD 、 CD 的镇江江奎电子有限公司年产汽车减震器140万只的KYB机械有限公司。

镇江新区苏南位置图 镇江新区交通图

大港街道办事处是在原大港镇和原大港街道的基础上合并成立的是新区政治经济文化中心。街道资源丰富 占尽了蓬勃商机之地利、发展迅猛 国家和省市领导高度关心、环境优越积聚了世界各地精英的投资。

街道现下辖6个社区 17个行政村总面积683平方公里年未常住人口6万余人。 2005年完成工业总产值18亿元工业增加值5亿元销售1683亿元利税126亿元三产营业额9 8亿元。共引进内外资项目18个其中外资项目10个超千万美元项目5个实际到位外资1140万美元 内资项目8个其中超亿元项目3个实际到位内资75亿元。

今年以来大港以前所未有的崭新形象呈现在世人面前 2005年10月13日胡锦涛总书记、省委、市委等各级领导纷纷来大港视察开放型经济和社区建设工作各大新闻媒体纷纷来大港宣传取得的巨大成绩落户客商广泛推介我们良好的发展环境魅力大港的形象越来越真实大港街道将以总书记视察为契机以全方位融入新区"三年大提升"为责任在向新的更高发展目标奋进向全力打造"镇江第一街道品牌"的目标奋力冲刺!

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1、优越的地理位置和交通条件

大港地处长江三角洲中心地带其所依托的镇江市及周边地区是一个人口密集、经济繁荣、交通便利、工商业发达、市场容量大、购买力强的极具发展潜力的黄金地带是中国最具经济活力的地区之一。大港交通极为发达不仅地处长江和京杭大运河“十字黄金水道”交汇点而且区内大港港口拥有16公里长长江天然深水岸线为全国内河第三大港口。此外 312国道和214省道穿区而过与沪宁高速公路有专线相连与镇江市区有镇大高等级公路连接。

航空通往各机场全程高速公路。距上海虹桥机场220km浦东机场255km车程2小时30分钟。距南 京禄口国际机场90km车程75分钟。距常州机场40km。车程30分钟。

港口对外开放的深水良港——大港港已建成25万吨级深水泊位15个其中集装箱码头1个 港口年吞吐量可达2600万吨以上装箱量达10万标箱以上其中外贸装箱量达5万标箱以上。新区内另有25万吨级化工公用码头1个。

铁路镇大铁路专用线把大港港同京沪铁路大动脉相连新区内有两个货运站。

公路道路纵横交错与沪宁高速公路、 312国道、 104国道、沿江公路相连 四通八达交通极为方便。

2、便捷的产品内外扩散条件

由于镇江新区的特殊地理位置新区大港已成为镇江及周边地区的物流配载中心。镇江海关在大港港区设有派出机构货物进出的海关手续直接在大港办理。 2002年10月份建成的海关“公路直通监管点”使得通过公路进出的海关监管货物在大港可直接办理有关手续。

海运

上海国际航运中心建立和发展以来镇江口岸的国际集装箱运输模式已从香港为中心转为以上海为中心。由于镇江港的重要地位世界前十名的班轮公司在镇江均可配载如M SK、N YK、A P L、 EVERG REEN、MOSK、HMM等。 目前镇江→上海→世界各地的支线班轮每天都有定期班轮为镇江新区的外向型经济企业提供了快捷、方便、节省的集装箱运输服务。

内河运输

由于镇江地处长江与京杭大运河的交汇点使得镇江的产品可以北上济南南下杭州成为中国唯一一个具有东西南北全方位水运条件的城市。京杭大运河经整治后 目前可常年通行500吨级内河船舶。铁路运输

与京杭铁路线相连的镇江大港地方专用铁路横贯新区为进区企业产品及原材料的运输提供了另一条快速信道。

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3、运输成本仅供参考

由于内支线是干线船的延伸服务所以对于大宗客户船公司一般不收取内支线部分的运费如在镇江新区投资的江苏金东纸业有限公司“APP”。每月由镇江大港港到上海港中转出口有的1000个货柜其镇江港到上海港的内支线运输费不收 。从镇江港到上海港的运输时间不超过24小时。

从大港到世界主要港区的运价 集装箱运输市场现价美元

上海——欧洲基本港 40尺2600-270020尺1400

上海——北美美东线40尺320020尺2500

美西线40尺250020尺1800

上海——日本 40尺80020尺400-450

镇江——香港 40尺75020尺400

从大港到国内主要港运价 集装箱运输人民币

大港——天津1200KM 20尺2150

大港——上海280KM 20尺1000

大港——深圳2000KM 20尺2800

大港——重庆2220KM 20尺3250

内河运输

由于镇江地处长江与京杭大运河的交汇点使得镇江的产品可以北上济南南下杭州成为中国唯一一个具有东西南北全方位水运条件的城市。京杭大运河经整治后 目前可常年通行500吨级内河船舶。运河运价大港——济南85元人民币/吨

大港——杭州38元人民币/吨

铁路运输

与京杭铁路线相连的镇江大港地方专用铁路横贯新区为进区企业产品及原材料的运输提供了另一条快速信道。

铁路运价大港——天津4360元人民币/节车皮

大港——上海1310元人民币/节车皮

大港——深圳7485元人民币/节车皮

4、优惠政策

1外商投资企业a外商在镇江新区投资的生产性外商投资企业其经营期在十年含十年以上的从开始获利年度起

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前二年免征企业所得税第三年至第五年减半征收企业所得税减免期满后对经确认的高新技术企业可延长三年减半征收所得税对当年出口产品销售收入达到当年企业全部产品销售收入70%以上的可减半征收企业所得税。b从事港口码头建设的外商投资企业经营期在十五年以上的经税务机关批准可从开始获利年度起第一年至第五年免征企业所得税第六年至第十年减半征收企业所得税。c外方投资者从外商投资企业分得的利润投资于本企业增加注册资本或作为资本新办其它外商投资企业经营期不少于五年经批准可退还其再投资部分已缴纳企业所得税税款的40%其中再投资新办、扩建产品出口企业或者先进技术企业的可退还其再投资部分已缴纳的全部企业所得税税款。d外商投资企业在投资总额内采购国产设备对符合国家规定的、或企业进行技术改造而在投资总额以外购买国产设备其购买国产设备投资的40%可从购买设备当年比前一年新增的企业所得税中抵税。e外商投资企业技术开发费比上年增长10%以上含10%的经税务机关批准允许再按技术开发费实际发生额的50%抵扣当年度的应纳税所得税。f新办外商投资企业经省科技行政部门会同财政等有关部门认定的高新技术产品 自确认之日起三年内产品增值税采取税务部门先征税财政部门后返还的办法返还企业年度实际缴纳增值税新区留成部分的50%。g进区的外商投资企业城市建设配套均优惠按56元/平方米征收。企业生产经营所需的水、电、气、和通讯设施等优先满足。h进区的外商投资项目优先安排建设用地。根据“一事一议”的原则按照投资密度、科技含量、新增就业岗位以及对地方经济的带动作用等确定土地出让价格。j外商投资企业可以享受镇江新区管委会根据国家规定和新区实际情况提出的、经规定程序批准的其它优惠政策。

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2 内资企业a对注册资金30万元以上含30万元的进区民营企业允许冠以市级名称。 申办民营企业只要具备开业条件雇工人数不足8人或注册资金未达到规定标准的可先予以登记注册核发执照然后在6个月内补足。b国有、集体企业和事业单位下岗、待港人员、征地安置对象申办民营企业可到新区立商行政管理机关领取临时执照一年内可减半缴纳工商管理费。c对进区建设的民营企业投资项目的服务工作实行首问负责制。工商审批在新区审批权限内且有效文件齐备的在3个工作日内完成审批手续进区建设的民营项目立项、规划、用地、和施工等环节审批在新区审批权限内且有效文件齐备的一般项目审批2个工作日完成综合项目的审批在5个工作日内完成。d为扶持民营生产企业初创发展凡新进区的生产性民营企业从企业投产年度起所缴纳的企业所得税前3年补贴20%、后2年补贴10%。e惊劳动部门认定、税务部门审批安置辖区内征地劳力达到从业人员总数30%的新办民营企业从企业投产年度起缴纳的企业所得税前4年补贴20%后2年补贴10%。f新进区的民营企业凡经省级以上科技主管部门认定为高新技术企业的 自认定年度起缴纳的企业所得税前3年补贴20%后5年补贴10%。g凡新进区的民营企业 当年缴纳增值税超过100万元含100万元的新区按其缴纳增值税税额的5%补贴给企 当年缴纳增值税超过500万元含500万元的新区按其缴纳增值税税额的8%补贴给企业期限为2年。h对新进区建设的民营企业城市建设配套费按外商投资企业的标准执行其标准为56元/平方米并扎口管理。i对需要招聘专业技术人员和管理人员的民营企业新区人才服务中心、新区劳动力市场负责及时帮忙办理招聘、录用手续。大中专毕业生到民营企业就业的可到新区人才服务中心、劳动力市场办理人事、劳动保障事务和档案托管代理手续。教育部门对来新区从事私营企业投资经营者的子女给予接受义务教育的帮助。

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镇江房地产市场概况

一、 2005年度镇江市经济运行情况

2005年镇江实现地区生产总值833.5亿元 比上年增长幅度15。其中第三产业增加值

283.3亿,增长16.6。人均地区生产总值28241元,折合3530美元,比上年增长15.2。全市财政总收入118.42亿元 比上年增长26.6,占GDP比重14.2,比上年提高2.2%。全市在岗职工平均工资19894元 比上年增长14.5。城镇居民人均可支配收入12394元,比上年增长14。

二、镇江市区近两年房地产开发投资完成情况[不含四县(市)]

近几年,镇江市房地产市场发展迅速(见下表各项指标),市区房地产市场一直处于住宅建设和销售持续两旺的状态,开发投资额、住宅建设面积逐年持续上升。 2004年市区开发投资完成42.2亿元新开工面积145.9万平方米,竣工面积97.5万平方米,分别是2000年的5.93倍、

2.56倍和1.60倍。销售面积不断上升 2004年住宅销售面积78.9万平方米,是2000年的1.58倍。2005年市区住宅销售面积达到1 10.47万平方米,同比增幅达40%。镇江市区共有开发企业100多家,其中外来投资企业近40家外来投资规模占市区总投资额的50以上。

计量单位万元万平方米

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据统计,市区城镇居民户均建筑面积73.4平方米。人均住房建筑面积26.9平方米,住宅成套率63.8。市区平均房价3000-3500元㎡。

镇江商品房空置率一直保持在很小的幅度内  2004年住宅商品房空置率为2.9 2005年为3.6其中空置一年以上不足1。

三、土地市场交易情况

"十五"期间镇江土地上市总量1.24万亩推出地块145宗,总成交金额80.6亿元。年均

2490.80亩年均总额16.14亿元。平均地价64.8万元亩。

房地产业在拉动投资、促进消费、带动相关行业发展和带动城市建设的改善中功不可没。据统计,2004年全市房地产实现值31.63亿元占GDP比重的4.05%对经济的贡献率为2.18%,拉

动经济增长0.4个百分点。全市房地产投资额已占全社会固定资产投资额的12.22%。房地产业迅猛发展,对于促进城市化建设,加快地方经济发展,改善人民生活居住环境,提高生活质量发挥了积极作用。

四、城市建设大推进带来大机遇

镇江"十一五”期间在总体目标上要建设"实力镇江"、 "魅力镇江"、 "活力镇江"、 "和谐镇江"。

"实力镇江”即人均地区生产总值到"十一五"期末要比2000年增加2.5倍左右达到7500美元,人均发展指标处于全省的前列,力争进入苏南中等水平,跻身全国综合实力百强城市前40名"魅力镇江"即大力推进城市化和城市现代化 以南徐新城区、北部滨水区、世业洲生态旅游度假区建设为重点彰显"大江风貌"、 "城市山林"的特色 "活力镇江"即加快形成以产业为龙头、企业为主体、市场为导向、产学研相结合的区域创新体系使镇江成为外来投资的热土:“和谐镇江"始终坚持富民优先切实提高"两个收入"水平。

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建设新城区是拉开镇江城市化、现代化建设进程序幕的关键一步。城市北部滨水区、南山风景区和世业洲旅游度假区的建设是镇江城建史上的大手笔建好“三个区”城市的个性和魅力进一步凸现城市基础设施和服务功能将更加完善环境更优美、生态更良好。到2010年城市建成区绿化覆盖率达42森林覆盖率达20全市环境质量综合指数达90。改善

老城区建设南徐新城城市化水平超过60。

随着镇江城市化进程的不断加快城市规模进一步扩张城市人口将不断增加房地产市场需求将呈逐年上升趋势,目前具有战略眼光的投资者已把目光移到镇江如深圳万科、浙江国信、宁波维科、无锡红豆、欧尚等知名企业都已在镇江投资兴业。

镇江市委、市政府正按照"十一五"规划要求努力保持经济的持续快速增长积极采取有效措施大力推进镇江房地产市场持续、快速、健康和理性的发展为广大的投资者在镇江投资兴业创造良好的投资环境热情的镇江人民愿意与广大企业家一道为镇江的建设和发展添上浓重的一笔。

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