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北京中企华资产评估有限责任公司北京中企华资产评估有限责任公司二O一五年十月八日中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告中企华评报字(2015)第1286-4号(共1册,第1册)中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司1目录注册资产评估师声明.
2评估报告摘要.
3评估报告正文.
6一、委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者6二、评估目的.
9三、评估对象和评估范围.
11四、价值类型及其定义12五、评估基准日.
13六、评估依据.
13七、评估方法.
16八、评估程序实施过程和情况25九、评估假设.
32十、评估结论.
33十一、特别事项说明37十二、评估报告使用限制说明.
38十三、评估报告日.
39中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司2注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任.
二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任.
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见.
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查,我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求.
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响.
中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司3评估报告摘要北京中企华资产评估有限责任公司接受中国联合网络通信集团有限公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则,遵循独立、客观、公正的原则,采用公认的评估方法,按照必要的评估程序,对中国联合网络通信有限公司省分公司及联通新时空通信有限公司的铁塔相关资产在评估基准日的市场价值进行了评估.
现将评估报告摘要如下:评估目的:中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产,为此需对所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产进行评估,为上述经济行为提供价值参考依据.
评估对象:中国联合网络通信有限公司省分公司及联通新时空通信有限公司的铁塔相关资产.
评估范围:中国联合网络通信有限公司省分公司及联通新时空通信有限公司,于评估基准日2014年10月31日和2015年3月31日不同范围的铁塔相关资产:于评估基准日2014年10月31日,中国联合网络通信有限公司省分公司及联通新时空通信有限公司纳入评估范围的资产,包括流动资产、非流动资产(房屋建筑物、设备类资产、土地使用权和长期待摊费用).
重要提示本摘要内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应认真阅读评估报告正文.
中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司4于评估基准日2015年3月31日,中国联合网络通信有限公司省分公司及联通新时空通信有限公司纳入评估范围的资产,包括流动资产、非流动资产(房屋建筑物、设备类资产、在建工程、工程物资、土地使用权和长期待摊费用).
评估基准日:针对不同范围的铁塔相关资产,评估基准日分别为2014年10月31日和2015年3月31日.
价值类型:市场价值评估方法:成本法评估结论:针对2014年10月31日、2015年3月31日两个评估基准日不同的评估范围资产,合并汇总后具体结论如下:中国联合网络通信有限公司纳入评估范围内的资产账面价值为5,350,286.
79万元,评估值为6,318,474.
11万元,评估增值968,187.
32万元,增值率18.
10%.
评估汇总情况详见下表:资产评估结果汇总表金额单位:人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率%ABC=B-AD=C/A*100%流动资产1145,887.
00146,359.
20472.
200.
32非流动资产25,204,399.
796,172,114.
91967,715.
1218.
59长期股权投资3---投资性房地产4---固定资产53,994,285.
034,908,935.
20914,650.
1622.
90在建工程6650,697.
48650,697.
48--无形资产719,221.
3823,733.
284,511.
9023.
47其中:土地使用权819,221.
3823,733.
284,511.
9023.
47其他资产9540,195.
90588,748.
9548,553.
058.
99资产总计105,350,286.
796,318,474.
11968,187.
3218.
10流动负债11---中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司5项目账面价值评估价值增减值增值率%ABC=B-AD=C/A*100%非流动负债12---负债总计13---净资产145,350,286.
796,318,474.
11968,187.
3218.
10本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据,评估结论的使用有效期限自评估基准日2014年10月31日起一年.
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响.
中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司6中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告正文中国联合网络通信集团有限公司:北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,采用成本法,按照必要的评估程序,对中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目,所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司于评估基准日2014年10月31日和2015年3月31日不同范围的铁塔相关资产的市场价值进行了评估.
现将资产评估情况报告如下:一、委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者本次评估的委托方为中国联合网络通信集团有限公司,产权持有单位为中国联合网络通信有限公司各省分公司及联通新时空通信有限公司.
(一)委托方简介企业名称:中国联合网络通信集团有限公司法定住所:北京市西城区金融大街21号法定代表人:常小兵注册资金:10647119.
890367万元类型:其他有限责任公司成立日期:1994年06月18日经营期限:1994年06月18日至长期中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司7经营范围:固定通信业务、蜂窝移动通信业务、第一类卫星通信业务、第一类数据通信业务、网络接入业务(具体业务种类、覆盖范围以许可证为准,有效期至2019年1月6日);国内甚小口径终端地球站(VSAT)通信业务、固定网国内数据传送业务、无线数据传送业务、用户驻地网业务和网络托管业务、增值电信业务中的在线数据处理与交易处理业务、国内因特网虚拟专用网业务、因特网数据中心业务、语音信箱业务、传真存储转发业务、X.
400电子邮件业务、呼叫中心业务、因特网接入服务业务和信息服务业务(含固定网电话信息服务业务、互联网信息服务业务和移动网信息服务业务,有效期至2019年3月27日);《信息通信技术》期刊出版(限中国联合网络通信集团有限公司《信息通信技术》编辑部经营,有效期至2018-12-31);利用信息网络经营音乐娱乐产品、游戏产品(含网络游戏虚拟货币发行)、演出剧(节)目、动漫产品(有效期至2016-08-11);经营与通信及信息业务相关的系统集成、技术开发、技术服务、设备生产、销售、设计施工业务;招标代理;自有房屋出租;电子通信器材的销售;承办展览;专业人员培训;物业管理;技术交流和信息咨询;广告业务;编制、发行电话号码簿.
(依法须经批准的项目,经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动.
)(二)产权持有单位简介企业名称:中国联合网络通信有限公司法定住所:北京市西城区金融大街21号法定代表人:常小兵注册资金:13809167.
782769万元人民币类型:有限责任公司(台港澳法人独资)成立日期:2000年04月21日经营期限:2000年04月21日至2050年04月20日经营范围:在全国范围内经营固定网本地电话业务(含本地无线环路业务)、公众电报和用户电报业务、国内通信设施服务业务、固中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司8定网国内长途电话业务、固定网国际长途电话业务、IP电话业务(限Phone-Phone的电话业务)、900/1800MHzGSM第二代数字蜂窝移动通信业务、WCDMA第三代数字蜂窝移动通信业务、LTE/第四代数字蜂窝移动通信业务(TD-LTE)、卫星国际专线业务、因特网数据传送业务、国际数据通信业务、26GHz无线接入业务;在北京、上海、天津、河北(不含石家庄)、山西、内蒙古、辽宁、吉林、哈尔滨、江苏(不含南京)、浙江、安徽、福建、江西、山东(不含济南、青岛)、郑州、湖北(不含武汉)、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南、拉萨、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆等范围内经营3.
5GHz无线接入业务.
在全国范围内经营国内甚小口径终端地球站(VSAT)通信业务、固定网国内数据传送业务、无线数据传送业务、用户驻地网业务、网络托管业务、在线数据处理与交易处理业务、国内因特网虚拟专用网业务、因特网数据中心业务、语音信箱业务、传真存储转发业务、X.
400电子邮件业务、因特网接入服务业务和信息服务业务(含固定网电话信息服务业务、互联网信息服务业务和移动网信息服务业务).
经营与通信及信息业务相关的系统集成、设备生产销售、设计施工业务;技术开发、技术服务、技术咨询、技术培训;寻呼机、手机及其配件的销售、维修;电信卡的制作、销售;客户服务;房屋租赁;编辑、出版、发行电话号码簿.
(涉及许可证或国家专项规定的,须凭许可证经营或按专项规定办理相关手续)设计、制作、发布、代理国内外各类广告.
(依法须经批准的项目,经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动.
)至评估基准日,中国联合网络通信有限公司的股权结构如下:中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司9上图中,中国联合网络通信股份有限公司为国内A股上市公司,中国联合网络通信(香港)股份有限公司为香港H股上市公司.
本次评估涉及中国联合网络通信有限公司31省分公司和联通新时空有限公司,共计32个单位.
(三)委托方与产权持有单位之间的关系本次评估的委托方为中国联合网络通信集团有限公司,产权持有单位为联通集团下属分公司和全资子公司.
(四)业务约定书约定的其他评估报告使用者本评估报告仅供委托方、产权持有单位和国家法律、法规规定的评估报告使用者使用,不得被其他任何第三方使用或依赖.
二、评估目的根据工业和信息化部和国务院国资委共同发布的《关于2015年推进电信基础设施共建共享的实施意见》,为贯彻落实党的十八大及十八届三中、四中全会精神,全面深化改革,大力推进生态文明建设,2015年电信基础设施共建共享工作将以机制改革创新为动力、提升共建共享成效为重点,切实减少重复建设、加强资源共享,促进电信健康持续发展.
文件明确要求自2015年1月1日起,三家基础电信企中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司10业原则上不再自建铁塔等基站配套设施,铁塔公司要增强承建能力,合理平衡、有效满足三家基础电信企业的建设要求.
为全面摸清电信企业存量铁塔及相关资产的家底,为后续存量资产注入铁塔公司的方案设计提供支撑和依据,国务院国资委和工信部联合下发了《铁塔相关资产清查评估工作方案》,成立了由国务院国资委、工业和信息化部领导任组长的"铁塔公司协调组",统一领导铁塔相关资产清查评估工作.
铁塔公司是由三大运营商中国移动通信有限公司、中国电信股份有限公司、中国联合网络通信有限公司分别出资40.
0亿元人民币、30.
1亿元人民币和29.
9亿元人民币,于2014年7月15日共同设立的,分别持有40.
0%、30.
1%和29.
9%的股权.
原名中国通信设施服务股份有限公司,后更名为中国铁塔股份有限公司,简称"铁塔公司".
铁塔公司经营范围包括:铁塔建设、维护、运营;基站机房、电源、空调配套设施和室内分布系统的建设、维护、运营及基站设备的维护.
根据《铁塔相关资产清查评估工作方案》,三家基础电信企业展开了存量铁塔相关资产清查评估工作,并与铁塔公司商讨形成了总体交易方案,铁塔公司将以发行股份和支付现金购买的方式获取三家基础电信企业涉及的全部铁塔相关资产.
由于三家基础电信企业铁塔相关资产规模存在较大差异,为保证交易方案设定的注资后三家运营商持有铁塔公司的股权比例不变,中国联合网络通信有限公司只需要将部分省分公司及联通新时空通信有限公司的铁塔相关资产认购铁塔公司发行的股份,其余部分将出售给铁塔公司.
为此,需对中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产进行评估,为上述经济行为提供参考价值.
中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司11三、评估对象和评估范围(1)评估对象根据本次评估目的,评估对象为中国联合网络通信有限公司省分公司及联通新时空通信有限公司的铁塔相关资产.
(2)评估范围根据《铁塔相关资产清查评估工作方案》,铁塔相关资产清查评估范围包括境内各级分、子公司的,与各类铁塔、基站机房相关的流动资产、固定资产、在建工程、工程物资、无形资产、长期待摊费用.
具体包括:1)地面塔、楼面塔、增高架、抱杆等.
2)基站机房.
3)铁塔和基站机房所占用的土地.
4)基站机房相关的电源设备、消防设备、空调设施、防雷设施、外电引入设施、动环监控系统.
5)铁塔及基站配套维护的专用仪器仪表、专用维护工器具、专用节能减排设备.
6)与上述资产相关的专用流动资产.
评估基准日2014年10月31日和2015年3月31日,纳入评估范围的铁塔相关资产如下:金额单位:人民币万元项目账面价值2014.
10.
312015.
3.
31合计流动资产1106,480.
2339,406.
77145,887.
00非流动资产23,921,700.
441,282,699.
355,204,399.
79长期股权投资3---投资性房地产4---固定资产53,469,672.
96524,612.
073,994,285.
03在建工程6-650,697.
48650,697.
48无形资产717,033.
112,188.
2719,221.
38其中:土地使用权817,033.
112,188.
2719,221.
38中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司12项目账面价值2014.
10.
312015.
3.
31合计其他资产9434,994.
37105,201.
53540,195.
90资产总计104,028,180.
671,322,106.
125,350,286.
79流动负债11---非流动负债12---负债总计13---净资产144,028,180.
671,322,106.
125,350,286.
79电信企业的多数铁塔设施建设在租赁的土地或场地上,只有少量铁塔设施建设在自有土地上.
基站机房多数采用租赁方式取得,只有少量基站机房为自建形成,个别基站机房为外购形成.
部分自建机房建设在租赁土地或场地上,只有部分机房建设在自有土地上.
列入评估范围内的资产除部分资产报废、毁损外,其他资产均可正常使用,产权清晰,不存在产权纠纷问题.
其中纳入评估范围的部分土地是通过出让、划拨等途径取得,部分为直接向当地村委会支付补偿费等其他途径用途取得,未通过国有土地管理部门办理土地征用手续.
因此只有部分土地已办理国有土地使用权证,土地性质包括出让、作价出资、授权经营、划拨;部分土地未办理国有土地使用权证.
纳入评估范围的房产多数为独立机房,包括塔下屋、塔边房、屋顶简易机房等,部分建设在租赁土地、场地或楼面上,因此只有部分房屋有房产证或购臵合同,部分房屋建筑物无房产证.
委托评估对象和评估范围与本次经济行为涉及的评估对象和评估范围一致.
四、价值类型及其定义根据评估目的,确定本次评估对象的价值类型为市场价值.
中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司13市场价值是指自愿买方和自愿卖方,在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额.
五、评估基准日为尽快落实《铁塔相关资产清查评估工作方案》,第一次铁塔相关资产清查评估基准日为2014年10月31日,要求对2014年10月31日以前已投入使用的存量铁塔相关资产进行全面清查评估.
由于2014年10月31日后,三家基础电信企业又陆续形成了一些新的铁塔相关资产.
另外,根据对第一次申报的铁塔相关资产清查情况,三家基础电信企业在以2014年10月31日为评估基准日的清查评估申报过程中,遗漏了部分铁塔相关资产.
为保证将完整的铁塔相关资产注入到铁塔公司中,经铁塔公司协调组决定,对于2014年10月31日之后新增的铁塔相关资产及遗漏的铁塔相关资产,以2015年3月31日为评估基准日进行清查评估.
同时,为厘清资产界面,避免重复申报,对于在建工程、工程物资,统一以2015年3月31日为评估基准日进行评估申报.
因此,本报告针对不同范围的铁塔相关资产,评估基准日分别定为2014年10月31日和2015年3月31日.
六、评估依据(一)经济行为依据1.
国务院国资委和工信部联合下发的《铁塔相关资产清查评估工作方案》;2.
委托方与北京中企华资产评估有限责任公司签定的评估业务约定书.
(二)法律法规依据中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司141.
《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过);2.
《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过);3.
《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过);4.
《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号);5.
《企业国有产权转让管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第3号);6.
《关于企业国有产权转让有关事项的通知》(国资发产权[2006]306号);7.
《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号);8.
《关于印发的通知》(国资办发[1992]36号);9.
《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274号);10.
《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权[2009]941号);11.
《关于印发的通知》(国资发产权[2010]71号);12.
《企业会计准则——基本准则》(财政部令第33号);13.
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第50号);14.
《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号);15.
《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014);16.
《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014);17.
《房地产估价规范》(GBT50291-2015);18.
其他有关法律、法规、通知文件等.
中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司15(三)评估准则依据1.
《资产评估准则——基本准则》(财企[2004]20号);2.
《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企[2004]20号);3.
《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号);4.
《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189号);5.
《资产评估准则——工作底稿》(中评协[2007]189号);6.
《资产评估准则——机器设备》(中评协[2007]189号);7.
《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189号);8.
《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号);9.
《资产评估准则——无形资产》(中评协[2008]217号);10.
《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214号);11.
《资产评估准则——评估报告》(中评协[2011]230号);12.
《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2011]230号);13.
《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2011]230号).
(四)权属依据1.
房屋所有权证和土地使用权证;2.
设备采购发票及采购合同;3.
有关产权转让合同;4.
其他有关产权证明;5.
其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证等其它资料.
(五)取价依据1.
工信部规[2008]75号关于发布《通信建设工程概算、预算编制办法》及相关定额的通知;2.
建设部建标[2000]38号《全国统一建筑安装工程工期定额》;3.
房地产所在地工程定额及材料价格资料;4.
评估基准日近期的《UDC联合商情》;中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司165.
评估基准日近期的《慧聪商情》;6.
《机电产品报价手册》(2014年、2015年);7.
于评估基准日中国人民银行执行的贷款基准利率;8.
财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知财建(2002)394号;9.
产权持有单位提供的各类电信机械设备采购合同;10.
产权持有单位提供的财务会计核算制度;11.
产权持有单位提供的有关竣工图纸、概(预)算资料及竣工资产移交表;12.
评估人员现场勘察、调查获得的有关资料;13.
产权持有单位提供的工程相关资料;14.
其他相关资料.
(六)其他参考依据1.
产权持有单位提供的资产评估明细表和调查表;2.
国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料,以及评估机构收集的其他有关资料;3.
建设部、国家发展和改革委员会发改价格(2007)670号《建设工程监理与相关服务收费管理规定》;4.
国家计委、建设部计价格[2002]计费字10号《关于发布工程勘察和设计收费管理规定的通知》;5.
北京中企华资产评估有限责任公司价格信息资料库.
七、评估方法根据本次评估目的和评估对象的特点,以及评估方法的适用条件,选择成本法进行评估.
1.
流动资产评估范围内的流动资产主要包括其他应收款、存货和其他流动资产.
中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司17(1)对于其他应收款,主要包括与各类铁塔、基站机房相关的房屋场地租赁押金、电费押金保证金、预付电费等款项.
电信企业根据《铁塔相关资产清查评估工作方案》相关要求,分拆出与铁塔资产相关的应收款项进行评估申报,评估人员对相关分拆原则、具体分拆方法和数额进行了复核,以核实后金额确定评估值.
(2)对于存货,主要包括铁塔维护专用耗材、消防设备等低值易耗品以及在库的空调、电源等设备,电信企业根据《铁塔相关资产清查评估工作方案》相关要求,对与铁塔资产相关的存货进行了评估申报,评估人员对申报评估的存货进行了抽查盘点,现场勘察了存货的仓储情况,了解了仓库的保管、内部控制制度、存货使用情况.
企业存货包括在库低值易耗品和在用低值易耗品等.
①对于在库低值易耗品,若属于基准日近期购入的,账面值反映其实际成本,评估以经核实后的账面值确认评估值;若属于较早购入的,评估以经核实后的数量并参考评估基准日近期市场价进行计算确定评估值;若属于淘汰、待报废的,以可变现价值确定评估值.
②对于在用低值易耗品,采用重臵成本法进行评估.
根据市场售价,并考虑合理的运杂费确定其重臵全价;按其尚可使用年限,并结合现场勘察情况,确定各在用低值易耗品的成新率;以重臵全价乘以成新率确定评估值.
(3)对于待摊费用,主要是与铁塔资产相关的待分摊的租金等.
电信企业根据《铁塔相关资产清查评估工作方案》相关要求,分拆出与铁塔资产相关的待摊费用进行评估申报,评估人员对相关分拆原则、具体分拆方法和数额进行了复核,对待摊费用形成原因进行了了解核实,了解其合法性、合理性、真实性和准确性,了解费用支出和摊余情况.
根据评估目的实现后的资产占有者还存在的、且与其它评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值.
2.
房屋建筑物对房屋建筑物主要采用市场法和成本法进行评估.
中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司18(1)市场法根据房地产评估的替代原则,房地产市场上具有同样效用的房屋建筑物其价格互相接近、牵引,因而评估人员可以用类似建筑物的已知交易价格通过比较、修正而求得委估建筑物的评估价格.
纳入本次评估范围的部分基站机房,周围相似类型、条件的房屋较多,评估人员认为采用市场法进行评估可以更加准确地反映其公允价值.
首先将被评估的房地产与市场近期已销售的相类似的房地产相比较,找出评估对象和每个参照物之间在房地产价值影响诸因素之间的差异,据此对参照物的交易价格进行修正,再通过综合分析,调整确定被评估房地产的评估值.
搜集交易实例时,主要搜集交易价格、交易时间、交易时的状态如座落位臵、用途、土地状况、建筑物状况、环境条件及交易双方的情况,然后对交易实例进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素进行修正,综合得出基准日之评估对象的评估值.
委估房地产价格=可比实例价格*(委估对象交易情况指数/比较案例交易情况指数)*(委估对象交易日期房地产价格指数/比较案例交易日期房地产价格指数)*(委估对象区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数)*(委估对象个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数)(2)成本法①重臵全价的确定重臵全价=建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本评估范围内房屋建筑物数量多、地域分布广泛,因此按结构类型、使用功能、分布地域进行系统的分类,将相同或相近的房屋建筑物分别编组.
对各类房屋建筑物在其结构类型及使用功能的基础上确定其基准单方造价,该单方造价反映了该类型房屋建筑物在评估基准日所在地正常的施工水平、施工质量和一般装修标准下的造价情况.
在此中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司19基础上根据房屋建筑物的个性(如不同的层高、跨度、装修情况、施工困难程度等),采用概预算的方法进行价格调增和调减,将增减额折入房屋建筑物的单方造价内,最终确定出实际的单方造价标准,以此作为房屋建筑物建安工程综合造价的计算基础.
A.
评估人员分区域选择了具有代表性的典型房屋建筑物作为案例,根据房屋建筑物工程评估基准日现行定额标准和有关取费文件,对房屋建筑物竣工结算进行调整,并根据房屋建筑物所在区域评估基准日建筑工程造价信息所示材料市场价格信息调整地方材料价差,计算确定房屋建筑物建安工程综合造价.
B.
对于与典型案例类似的房屋建筑物采用类比法调整确定其建安综合造价.
C.
前期费用及其他费用前期费用及其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、可行性研究费、工程监理费、安全生产费和工程招标代理费等.
根据国家有关部门及各省(市)相关部门的有关规定,结合产权持有单位近期类似工程该类费用的实际发生水平,确定前期费用和其他费用.
D.
资金成本根据评估基准日中国人民银行执行的贷款基准利率,按合理建设工期,假设建设资金均匀投入计算资金成本.
②成新率的确定A.
对于价值高、重要的建筑物,依据其经济寿命年限、已使用年限,通过对其进行现场勘查,对结构、装饰、附属设备等各部分的实际使用状况作出判断,综合确定其尚可使用年限,然后按以下公式确定其综合成新率.
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)*100%B.
对于价值量小、结构简单的建筑物,主要依据其经济寿命年限确定成新率,然后结合现场勘查情况进行调整.
计算公式如下:中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司20年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限*100%综合成新率=年限法成新率*调整系数③评估值的确定将重臵全价与成新率相乘,得出评估值.
对于采用市场法评估的房屋建筑物,评估值中包含土地使用权价值.
对于自有房产装修,评估值在相应的房屋建筑物中考虑.
3.
机器设备评估人员根据企业提供的机器设备明细清单进行了核对,做到表实相符,同时通过对有关的合同、法律权属证明等文件抽查,对其权属予以核实.
在此基础上,组织专业工程技术人员对主要设备进行了必要的现场勘察和核实.
对于机器设备主要采用成本法进行评估.
计算公式为:评估值=重臵全价*成新率(1)重臵全价的确定①铁塔设备重臵全价的确定重臵全价=塔身建安工程费+基础建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本-可抵扣的增值税其中:前期费用及其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、可行性研究费、工程监理费、安全生产费和工程招标代理费等.
资金成本在工期大于等于6个月时考虑计算.
通过各地市公司的评估基准日最新集中采购单价,考虑运输到安装地点和铁塔组立的费用,从而确定铁塔塔身建安工程费.
根据铁塔基础工程量和工程预算资料,结合铁塔所在区域评估基准日建筑工程造价信息所示材料市场价格信息调整地方材料价差,套取当地地方定额确定基础建安工程造价.
中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司21②电源、空调和其他设备重臵全价的确定重臵全价=设备购臵价+运杂费+安装工程费+前期及其他费用+资金成本-可抵扣的增值税设备购臵价的选取主要依据2014年和2015年机械工业出版社《机电产品报价手册》、设备最新市场成交价格和评估基准日最新集中采购单价确定.
其中:前期费用及其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、可行性研究费、工程监理费、安全生产费和工程招标代理费等.
资金成本在工程合理工期大于等于6个月时考虑计算.
③外电引入线路资产重臵全价的确定重臵全价=建安工程费+前期费用及其他费用+资金成本建安工程费的确定主要采用重编预算的方法进行.
虽然线路资产数量较多,但线路类型相对较少,评估人员采用重编预算的方法对各种规格型号、敷设方式和施工环境的线路资产的单价进行了测算,并在考虑前期费用及其他工程费用后确定重臵单价.
评估人员还对重臵单价与近期完工的线路资产决算单价进行了对比分析,以保证单价测算的代表性和准确性.
其中:前期费用及其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、可行性研究费、工程监理费、安全生产费和工程招标代理费等.
资金成本在工程合理工期大于等于6个月时考虑计算.
(2)成新率的确定主要依据设备经济寿命年限、已使用年限,通过对设备使用状况、技术状况的现场勘查了解,确定其尚可使用年限,然后按以下公式确定其综合成新率.
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)*100%(3)评估值的确定将重臵全价和成新率相乘,得出评估值.
中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司22对于部分电源设备和待报废设备,按照评估基准日的二手市场价格或废品价格,采用市场法进行评估.
4.
在建工程在建工程采用成本法评估.
为避免资产重复计价和遗漏资产价值,结合在建工程特点,针对各项在建工程类型和具体情况,采用以下评估方法:(1)主要设备或建筑主体已转固,但部分费用未转的在建工程,若其价值在固定资产评估值中已包含,则该类在建工程评估值为零.
(2)对于在建项目,经与电信企业相关建设管理部门沟通,铁塔相关资产只是电信建设项目里面的一部分,其正常工期一般都不会超过半年,因此本次评估对于未完工的在建项目,以核实后账面价值确定评估值.
(3)对于费用性质的支出,在核实相关支出真实性、合理性的基础上,以基准日后可以形成的资产和权益确定评估值.
5.
工程物资工程物资主要是为在建工程项目购臵的相关设备、材料等.
工程物资的账面价值构成包括了货款及运杂费等合理费用,未含其他不合理费用,经盘点核实数量、质量和核查企业的付款凭证等,按基准日市场价格加运输费用等进行评估.
6.
土地使用权有证土地评估对于已经取得土地使用权证的土地,根据土地使用权所处区域及评估人员获取的资料,确定采用成本逼近法、市场比较法和基准地价系数修正法进行评估.
对于其中的划拨地,在正常评估出让土地使用权价值的基础上扣除相应的土地出让金确定评估值.
(1)成本逼近法中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司23成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法.
其基本计算公式为:土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+土地开发利润+增值收益)*年期修正系数*区域及个别因素修正(2)市场比较法市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时,根据替代原则,将委估土地与在较近时期内已发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,并依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别,调整得出委估土地的评估时日地价的方法.
市场比较法计算公式:式中:—委估宗地价格;—比较实例价格;—委估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数—委估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数—委估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数—委估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数(3)基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正表等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照系数修正表选取相应的修正中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司24系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法.
根据《城镇土地估价规程》,采用基准地价系数修正法的计算公式为:式中:—委估宗地修正后地价;—委估宗地所在区域同类用途土地的基准地价;—委估宗地区域因素和个别因素的总修正系数;—使用年期修正系数;—期日修正系数;—容积率修正系数;—土地权利状况修正系数;—土地开发程度修正值.
无证土地评估对于截至评估基准日尚未取得土地使用权证的土地使用权,由于企业无法提供相关产权文件予以核实,土地性质不明确、使用期限无法确定,无法按照一般的评估方法予以评估,本次评估按照账面价值确定评估值.
7.
长期待摊费用主要是与铁塔资产相关的分摊期限大于1年的待分摊的租金、代维费用、租赁机房装修费、外电引入费用等.
电信企业根据《铁塔相关资产清查评估工作方案》相关要求,分拆出与铁塔资产相关的长期待摊费用进行评估申报,评估人员对相关分拆原则、具体分拆方法和数额进行了复核,对长期待摊费用形成原因进行了了解核实,了解其合法性、合理性、真实性和准确性,了解费用支出和摊余情况.
根据评估目的实现后的资产占有者还存在的、且与其它评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值.
其中,对于外电引入形成的长期待摊费用,评估方法与固定资产中的外电引入资产一致.
中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司25八、评估程序实施过程和情况评估人员于2014年12月1日至2015年10月8日对纳入此次评估范围内的资产进行了清查核实和评估.
整个铁塔相关资产清查评估工作主要时间节点如下:序号时间节点主要工作内容12014.
12.
1之前前期准备工作22014.
12.
1铁塔项目启动会32014.
12.
5-8对三家基础电信企业进行了评估申报培训42014.
12.
9-10评估机构对主要项目人员进行了内部培训52014.
12.
11评估机构各省组长、副组长进驻各省现场62014.
12.
11-2015.
5.
25现场清查评估工作:评估机构各省组长、副组长进驻各省现场进行辅导填表;协调铁塔公司人员与电信运营商运维人员上站逐站清查;按照不同类型资产和地理分布计划现场抽查;组织评估人员进行现场抽查;核对评估明细表并修改完善;对第二次填表内容进行抽查72014.
12.
20陆续收到三家基础电信企业的铁塔相关资产清查评估申报表初稿82015.
4.
13针对以2015年3月31日为评估基准日的清查评估工作,对三家基础电信企业进行了评估申报培训92015.
4.
22三家基础电信企业提交了以2014年10月31日为评估基准日的清查评估明细表102015.
5.
25三家基础电信企业提交了以2015年3月31日为评估基准日的清查评估明细表112015.
7.
23对于共用机房等最终不纳入范围的进行剥离调整的评估申报收口工作,对三家电信基础企业和铁塔公司进行了视频培训会议122015.
9.
21三家基础电信企业提交了剥离调整后两个评估基准日的清查评估明细表收口表132015.
9.
30三家基础电信企业与铁塔公司明确交易方案后,经向国务中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司26序号时间节点主要工作内容院国资委产权局汇报沟通,根据交易方案确定评估报告体例142015.
10.
8提交资产评估报告主要评估过程如下:(一)接受委托根据《铁塔相关资产清查评估工作方案》要求,为提高清查评估工作效率,确保按计划推进,保证工作质量,电信企业和铁塔公司共同聘请一家资产评估机构,全面参与清查过程,提供相应工作培训,协助审核清查表格,协助核实各项资产信息,开展资产评估工作.
我公司接受邀请参与铁塔相关资产清查评估项目投标,中标后针对项目特点、评估目的、评估对象及其分布情况和整体计划安排,经与委托方协商,拟定了相应的评估计划,展开相关前期工作.
(二)前期准备1.
初期调研为深入了解委估资产特点、涉及的资产类型、清查评估工作重点难点,有针对性地编制清查评估明细表、有效的推进铁塔相关资产清查评估工作,我公司联合三家基础电信企业、铁塔公司,以河北省石家庄市和安徽省合肥市的相关电信企业为试点单位,对铁塔相关资产清查评估工作进行了试点调研.
2.
拟定评估方案按照《铁塔相关资产清查评估工作方案》关于资产清查评估范围、工作内容等方面的要求,结合初期调研成果,我公司联合三家基础电信企业、铁塔公司共同商讨编制了铁塔相关资产清查评估明细表.
根据《铁塔相关资产清查评估工作方案》关于资产清查评估工作目标、主体范围、工作组织、工作进度、工作步骤、资料清单及提交方式等方面的要求,结合初期调研成果,我公司联合三家基础电信企业、铁塔公司共同商讨编制了《铁塔相关资产清查评估项目培训材中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司27料》,全程指导铁塔相关资产清查评估申报、清查核实工作.
结合国有资产评估相关要求、资产评估行业要求、相关资产评估准则要求以及项目特点,我公司编制了《铁塔相关资产清查评估项目操作方案》,全程指导评估机构铁塔项目组相关工作.
3.
组建评估团队根据《铁塔相关资产清查评估工作方案》关于资产清查评估范围、工作内容等方面的要求,结合铁塔相关资产类型、资产规模、分布情况,我公司组建了相应的评估团队,成立了由公司董事长、总裁担任组长、副组长的5人领导小组,整个组织结构图如下:我公司为铁塔项目先后共投入590人,各组别人员构成如下:序号组别人数1中心管控组领导小组62中心管控组其他组员263省级工作组组长624省级工作组地市组员476中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司285内控审核组204.
实施项目培训(1)对产权持有单位人员培训为使产权持有单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材料的填报工作,确保评估申报材料的质量和铁塔相关资产清查质量,我公司编制了《铁塔相关资产清查评估项目培训材料》,于2014年12月5日-8日,对三家基础电信企业相关人员进行了培训.
(2)对评估人员培训为了保证评估项目的质量和提高工作效率,贯彻落实拟定的资产评估操作方案,我公司将各省级工作组组长、副组长集中到北京后,于2014年12月9日-10日,对项目团队主要成员讲解了项目的经济行为背景、评估对象涉及资产的特点、评估技术思路、主要清查评估工作、铁塔相关资产清查评估步骤、流程和具体操作要求等.
(三)现场调查评估人员于2014年12月11日至2015年4月15日对以2014年10月31日为评估基准日涉及的铁塔相关资产进行了必要的清查核实.
于2015年5月25日至2015年6月25日对以2015年3月31日为评估基准日涉及的铁塔相关资产进行了必要的清查核实.
1.
资产核实(1)指导产权持有单位填表和准备应向评估机构提供的资料评估人员指导产权持有单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上,按照评估机构提供的"资产评估申报表"及其填写要求、资料清单等,对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报,同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等.
对企业填表申报过程中存在的疑问,通过省级工作组和中心组两个层级进行收集解释,对于共性问题,定期形成铁塔项目问题答疑汇总,通过三家基础电信企业集团层面统一发送给各填报单位,供填报申报参考.
中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司29(2)初步审查和完善产权持有单位填报的资产评估申报表根据《铁塔相关资产清查评估工作方案》要求,铁塔公司和评估机构全程参与电信企业清查过程,协助调查各项资产信息.
评估人员协调产权持有单位与铁塔公司相关人员,通过查阅有关资料,了解纳入评估范围的具体资产的详细状况,然后仔细审查各类"资产评估申报表",检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况,并根据经验及掌握的有关资料,检查"资产评估申报表"有无漏项等,同时反馈给产权持有单位对"资产评估申报表"进行完善.
(3)现场实地勘查按照《铁塔相关资产清查评估工作方案》相关工作目标、工作组织、清查步骤等方面的要求,评估人员协调产权持有单位和铁塔公司相关人员,对相关铁塔资产进行了全面清查核实,对于有条件上站的,产权持有单位和铁塔公司相关人员逐个基站进行了核实.
根据《资产评估准则——机器设备》和《资产评估准则——不动产》的规定,基于评估人员对本次评估对象特点和企业管理模式的了解,在产权持有单位全面清查的基础上,采用随机抽样的方式对不同区域、不同覆盖场景、不同塔型的铁塔等各类资产进行上站清查核实,清查核实范围覆盖所有地市公司、所有资产类型.
通过现场清点、拍照、共同在清查记录表上签字等方式确认铁塔相关资产的存在性.
通过查阅日常巡检记录、故障维修记录、基站机房动力环境监控系统监测信息、现场勘验等方式调查核实铁塔相关资产的完好性及其技术状态.
通过查阅采购合同、技术说明书、设计图纸等资料调查了解铁塔相关资产的各项设计参数.
在执行上述上站清查程序之外,通过提取及统计汇总网管系统中的基站无线设备逻辑地址监测信息、查询核对专业维护公司近几次巡查清点记录等替代措施对纳入评估范围全部铁塔相关资产的数量进行逻辑校验,并充分利用当地铁塔公司人员的清查核实成果,多维度对资产的数量和技术状况进行核实.
各类资产的现场勘察情况具体如下:中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司301)设备资产:采取抽样调查的方式对各类资产进行抽查核实.
同时为控制抽样风险,评估人员采取如下控制措施:①对网络操作维护中心进行勘察,通过监控终端显示的信息在线判断网上机器设备存在状态;②通过查阅合同来关注其权属和资产来源;③对受客观原因等因素限制,无法实施现场调查的资产通过查阅路由图等措施加以判断;④查阅主要设备的竣工验收记录、运行日志、重大事故报告书、大修理和技改等技术资料和文件,并通过与设备管理人员和操作人员的广泛的交流,了解设备的购臵、产地、各项费用的支出情况,查阅设备的运行和故障记录,填写设备现场勘察记录等.
2)土地使用权和房屋建筑物资产:对纳入评估范围的土地使用权和房屋建筑物进行抽查核实.
为控制抽样风险,评估人员采取了如下控制措施:①对所有的土地证、房产证和外购合同进行全面的账证核对;②通过查看网络基站分布图对基站进行图表核实;③查看工程施工合同、相关批准文件和竣工决算资料对资产进行核查;④查阅了主要房屋建筑物的预(决)算书、施工图纸及检修记录等.
3)流动资产:对存货进行抽查盘点,核实成本核算业务流程,现场核查低值易耗品的状态和数量等.
对于非实物流动资产,电信企业根据《铁塔相关资产清查评估工作方案》相关要求,分拆出与铁塔资产相关的应收款项和应付款项进行评估申报,评估人员对相关分拆原则、具体分拆方法和数额进行了复核.
4)在建工程:评估人员会同企业有关人员对评估基准日申报的在建工程,收集核实了相关项目报批资料、概预算资料、工程建设合同等文件,并进行了现场抽查核实.
现场核实主要察看了在建工程的形象进度、了解工程质量、工程管理等相关情况.
5)工程物资:根据企业提供的工程物资清单,核实有关购臵发票和会计凭证,了解工程物资的保管、内部控制制度,查审工程物资采购在评估基准日后验收记录,并对其进行了监盘和抽点.
中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司316)长期待摊费用:电信企业根据《铁塔相关资产清查评估工作方案》相关要求,分拆出与铁塔资产相关的长期待摊费用进行评估申报,评估人员对相关分拆原则、具体分拆方法和数额进行了复核,对长期待摊费用形成原因进行了了解核实,了解其合法性、合理性、真实性和准确性,了解费用支出和摊余情况.
(4)补充、修改和完善资产评估申报表评估人员根据现场实地勘查结果,并和产权持有单位相关人员充分沟通,同时协调铁塔公司相关人员进行全面复核的基础上,进一步完善"资产评估申报表",以做到:表、实相符.
(5)查验产权证明文件资料评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物和土地使用权等资产的产权证明文件资料进行查验,对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件.
(四)资料收集评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集,包括直接从市场等渠道独立获取的资料,从委托方等相关当事方获取的资料,以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料,并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理,形成评定估算的依据.
对于《铁塔相关资产清查评估工作方案》中要求电信企业提交给铁塔公司的资料,评估人员在现场进行了协调,配合铁塔公司收集相关资料.
(五)评定估算评估人员针对各类资产的具体情况,根据选用的评估方法,选取相应的公式,区别2014年10月31日和2015年3月31日两个评估基准日选取相应的参数,对委估资产进行分析、计算和判断,形成了初步评估结论.
本次评估对象包含的资产主要是铁塔相关资产,虽然资产量大、分布广,涉及的单位众多,但资产本身具有高度同质性,不中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司32同单位涉及的资产类型基本一致,主要设备的厂家集中度较高.
针对以上特点,评估人员对于本次评估所涉及的资产进行了分类,对于同类资产,参照相关设计规范、设计指标,对不同规格的铁塔相关资产编制了基价表,按照不同资产特点分别制定了统一的评估作价方案,在此基础上综合考虑地域、场景、运距等差异,对委估资产按照评估作价方案统一作价,保证评估方法、作价方式、评估结果的一致性,同时反映出资产的个性差异.
根据上述评估,项目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总,撰写并形成评估报告初稿.
(六)内部审核根据我公司评估业务流程管理办法规定,项目负责人在完成评估报告草稿一审后形成评估报告初稿并提交公司内部审核.
项目负责人在内部审核完成后,形成评估报告征求意见稿并提交客户征求意见,根据反馈意见进行合理修改后形成评估报告正式稿并提交委托方.
九、评估假设本评估报告分析估算采用的假设条件如下:1.
假设评估基准日后国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化;2.
假设评估基准日后有关的国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化;3.
假设评估基准日后有关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等无重大变化;4.
假设评估基准日后无不可抗力造成的重大不利影响.
本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立,当上述假设条件发生较大变化时,签字注册资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任.
中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司33十、评估结论根据以上评估工作得出评估结论如下:中国联合网络通信有限公司纳入评估范围内的资产账面价值为5,350,286.
79万元,评估值为6,318,474.
11万元,评估增值968,187.
32万元,增值率18.
10%.
评估汇总情况详见下表:资产评估结果汇总表金额单位:人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率%ABC=B-AD=C/A*100%流动资产1145,887.
00146,359.
20472.
200.
32非流动资产25,204,399.
796,172,114.
91967,715.
1218.
59长期股权投资3---投资性房地产4---固定资产53,994,285.
034,908,935.
20914,650.
1622.
90在建工程6650,697.
48650,697.
48--无形资产719,221.
3823,733.
284,511.
9023.
47其中:土地使用权819,221.
3823,733.
284,511.
9023.
47其他资产9540,195.
90588,748.
9548,553.
058.
99资产总计105,350,286.
796,318,474.
11968,187.
3218.
10流动负债11---非流动负债12---负债总计13---净资产145,350,286.
796,318,474.
11968,187.
3218.
10其中:中国联合网络通信有限公司下属省分公司的铁塔相关资产评估汇总情况如下:中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司34资产评估结果汇总表金额单位:人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率%ABC=B-AD=C/A*100%流动资产1145,887.
00146,359.
20472.
200.
32非流动资产25,200,482.
966,162,856.
77962,373.
8118.
51长期股权投资3---投资性房地产4---固定资产53,991,842.
624,901,151.
48909,308.
8522.
78在建工程6650,697.
48650,697.
48--无形资产719,221.
3823,733.
284,511.
9023.
47其中:土地使用权819,221.
3823,733.
284,511.
9023.
47其他资产9538,721.
48587,274.
5348,553.
059.
01资产总计105,346,369.
966,309,215.
97962,846.
0118.
01流动负债11---非流动负债12---负债总计13---净资产145,346,369.
966,309,215.
97962,846.
0118.
01联通新时空通信有限公司的铁塔相关资产评估汇总情况如下:资产评估结果汇总表金额单位:人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率%ABC=B-AD=C/A*100%流动资产1---非流动资产23,916.
839,258.
145,341.
31136.
37长期股权投资3---投资性房地产4---固定资产52,442.
417,783.
725,341.
31218.
69中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司35项目账面价值评估价值增减值增值率%ABC=B-AD=C/A*100%在建工程6---无形资产7---其中:土地使用权8---其他资产91,474.
421,474.
42--资产总计103,916.
839,258.
145,341.
31136.
37流动负债11---非流动负债12---负债总计13---净资产143,916.
839,258.
145,341.
31136.
37以2014年10月31日为评估基准日的铁塔相关资产评估汇总情况如下:资产评估结果汇总表评估基准日:2014年10月31日金额单位:人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率%ABC=B-AD=C/A*100%流动资产1106,480.
22106,950.
01469.
790.
44非流动资产23,921,700.
454,881,696.
66959,996.
2124.
48长期股权投资3---投资性房地产4---固定资产53,469,672.
974,385,262.
58915,589.
6126.
39在建工程6---无形资产717,033.
1122,212.
595,179.
4830.
41其中:土地使用权817,033.
1122,212.
595,179.
4830.
41其他资产9434,994.
37474,221.
4939,227.
129.
02资产总计104,028,180.
674,988,646.
67960,466.
0023.
84中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司36项目账面价值评估价值增减值增值率%ABC=B-AD=C/A*100%流动负债11---非流动负债12---负债总计13---净资产144,028,180.
674,988,646.
67960,466.
0023.
84以2015年3月31日为评估基准日的铁塔相关资产评估汇总情况如下:资产评估结果汇总表评估基准日:2015年3月31日金额单位:人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率%ABC=B-AD=C/A*100%流动资产139,406.
7739,409.
192.
420.
01非流动资产21,282,699.
351,290,418.
257,718.
900.
60长期股权投资3---投资性房地产4---固定资产5524,612.
07523,672.
61-939.
46-0.
18在建工程6650,697.
48650,697.
48--无形资产72,188.
271,520.
70-667.
57-30.
51其中:土地使用权82,188.
271,520.
70-667.
57-30.
51其他资产9105,201.
53114,527.
469,325.
938.
86资产总计101,322,106.
121,329,827.
447,721.
320.
58流动负债11---非流动负债12---负债总计13---净资产141,322,106.
121,329,827.
447,721.
320.
58中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司37特别说明的是,两个基准日只相差半年,期间资产总量没有发生明显变化,资产重置价格变动较小,针对两个评估基准日不同范围的铁塔相关资产进行评估,对总的评估结论不构成重大影响.
十一、特别事项说明以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项:(一)本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场原则确定的现行价格,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响.
当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时,评估结果一般会失效.
(二)对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项,在企业委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下,评估机构及评估人员不承担相关责任.
(三)由委托方和产权持有单位提供的与评估相关的营业执照、产权证明文件、会计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础.
委托方、产权持有单位和相关当事人应对所提供的评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任.
(四)房屋产权情况:纳入本次清查评估范围的房屋建筑物共计132,937项(两评估基准日合计),建筑面积2,803,954.
70平方米,具有房屋所有权证的房产3,576项,无房屋所有权证具有购买商品房合同的129,361项,办证率为2.
69%.
本次评估未考虑该部分房屋截止评估基准日尚未办理相关产权证对评估结果的影响.
中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司38(五)中国人民银行自2014年11月22日、2015年3月1日、2015年5月11日、2015年6月28日、2015年8月26日开始,共五次调整存贷款基准利率,本次评估未考虑利率调整事项对评估值造成的影响.
评估基准日执行的金融机构人民币贷款基准利率与基准日后历次调整后贷款基准利率水平如下:调整时间六个月以内(含六个月)六个月至一年(含一年)一至三年(含三年)三至五年(含五年)五年以上2012.
07.
065.
606.
006.
156.
406.
552014.
11.
225.
606.
006.
152015.
03.
015.
355.
755.
902015.
05.
115.
105.
505.
652015.
06.
284.
855.
255.
402015.
08.
264.
605.
005.
15注:自2014年11月22日起,金融机构人民币贷款基准利率期限档次简并为一年以内(含一年)、一至五年(含五年)和五年以上三个档次.
评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论所产生的影响.
十二、评估报告使用限制说明(一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途;(二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用;(三)本评估报告系资产评估师依据国家法律法规出具的专业性结论,在评估机构盖章,注册资产评估师签字后,方可正式使用;(四)本评估报告需提交国有资产监督管理部门或者企业有关主管部门审查,备案后方可正式使用;(五)本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体,需评估机构审阅相关内容,法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外;(六)本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效,评估结论使用有效期为自评估基准日2014年10月31日起一年.
中国联合网络通信有限公司拟认购中国铁塔股份有限公司股份及向其转让资产项目所涉及的省分公司及联通新时空通信有限公司铁塔相关资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司39十三、评估报告日评估报告提出日期为2015年10月8日.
法定代表人:权忠光注册资产评估师:要勇军注册资产评估师:江叔宝北京中企华资产评估有限责任公司二〇一五年十月八日