营业税企业政策性搬迁或处置收入企业所得税优惠政策解读

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企业政策性搬迁或处置收入企业所得税优惠政策解读

发布时间 2009年04月15日 字体 【大中小】

【涉及文件】

1. 《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》 国税函2009 118号

2. 《财政部国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》 财税2007 61号

3. 《企业财产损失所得税前扣除管理办法》 税务总局令2005 13号

【主要内容】

1.将搬迁收入更名为搬迁和处置收入定位和定义更加清晰。

2.规定了搬迁和处置收入的企业所得税处理办法区分不同情况对搬迁和处置收入分别进行按照“净额法”计税、 “全额法”计税。

3.规定取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额在五年期内完成搬迁的企业搬迁收入按有关规定处理。

【关键点】

1.文件规定搬迁处置收入并非不征税收入。企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产可以按照现行税收规定计算折旧或摊销并在企业所得税税前扣除。

2.对于重置资产的继续坚持按照“净额法”计税。文件规定企业根据搬迁规划异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权以下简称重置固定资产或对其他固定资产进行改良或进行技术改造或安置职工的准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额计入企业应纳税所得额。

3.对没有重置资产的搬迁处置收入属于“全额法”计税。文件规定企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额计算缴纳企业所得税。h

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4.规定了对搬迁企业的税收优惠。文件规定企业从规划搬迁次年起的五年内其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额在五年期内完成搬迁的企业搬迁收入按上述规定处理。

5.文件还对搬迁涉及的其他情况做出税务规定。要求主管税务机关应对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入加强管理。重点审核有无政府搬迁文件或公告有无搬迁协议和搬迁计划有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。

国税函2009 118号的新规定与财税2007 61号的旧规定相比可以看出新文件可以看做是旧文件的延续。此外新文件没有涉及追溯调整问题主要是因为其和旧文件没有本质差异。

关于拆迁补偿收入的税收问题

2008-8-15 【大中小】 【打印】

问老师您好

1、财税2007 61号{财政部国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知请问2008年此文还适用吗

2、 2008年取得政府拆迁补偿收入共涉及哪些税收问题例如 1营业税如果是直接从政府部门取得拆迁补偿收入还可申请减免营业税、城建税、教育费附加吗 2企业所得税还可申请减免吗假如要缴是全额缴还是可以扣除重置资产后的差额缴纳呢谢谢

答您好

1.这个是否仍继续执行我认为在不久的将来税务总局会给出明确的答复的。不单是这个文件 以前涉及的很多和原来的所得税相配套的文件都要重新界定其效力的。

2.政府拆迁补偿符合规定的均免征流转税所得税上不是减免问题而是按规定扣除的问题具体规定参见上述财税2007 61号。缴纳时是扣除重置资产后的差额纳税。咨询问题 企业收到拆迁补偿收入税收政策

字体大中小 访问次数 531 发布时间 2008-09-05 来源 网站留言咨询内容

问企业收到政府(或开发企业)旧城改造拆迁补偿收入的营业税等政策规定

回复内容

由于国家建设需要土地使用者将土地使用权归还给土地所有者而取得的土地及不动产补偿费不征收营业税。纳税人将土地使用权归还给土地所有者时只要出具县级含以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释试行稿〉的通知》 国税发〔1993〕 149号规定不征收营业税。h

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城市房屋拆迁中拆迁补偿费涉税政策讲解

文章来源 中国税网文章作者赵国庆发布时间 2008-05-26 字体 [大中小]

城市房屋拆迁中拆迁补偿费涉税政策讲解

现行国家、省市颁布的涉及城市拆迁安置补偿税务处理的文件

营业税

1、 《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》国税函[1995]549号

该文件主要是规范城市房地产开发过程中实行产权调换以及产权调换和作价补偿相结合方式下营业税的税收处理问题。具体内容如下

对外商投资企业从事城市住宅小区建设应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定就其取得的营业额计征营业税对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分 由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施如居委会用房、车棚、托儿所等凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的不再征收营业税。

2、 《江苏省地方税务局关于拆迁安置有关营业税问题的批复》苏地税函[2000]309号

该文件的具体内容如下根据《营业税暂行条例》以及《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税若干问题的批复》 国税函发[1995]549号精神纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋不论以何种方式结算价款以及拆迁人取得的房屋作何用途均应属于营业税的征税范围应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

江苏省地税局的文件实际说明了两个问题第一是对国税函发[1995]549号文对于拆迁安置税务处理规定的进一步确认。 由于该文件是国家税务总局1995年对江苏身国家税务局的答复且文件涉及的主体是外商投资企业。因此对这个文件的适用问题在实务中一直存在一定的争议。省局的文件对这个问题给予了明确。第二是明确纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋均属于营业税销售不动产的征税范围。

3、《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》国税函[2007]768号

这个文件是值得我们重点关注和探讨的。

一、关于拆迁补偿住房取得方式问题

房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户并获得了相应的经济利益根据现行营业税有关规定应按“销售不动产”税目缴纳营业税被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。

这里我们关注的是两个层次

第一是实施拆迁的单位房地产开发企业。从该文件规定看房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。根据《营业h

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税暂行条例实施细则》的规定营业税中有偿转让不动产属于营业税征税范围而其中有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。因此对于房地产开发企业转让不动产所有权并取得了经济利益肯定属于营业税征税范围应征收营业税这条原则国税函[2007]768号文是进行了进一步明确的 即根据现行营业税有关规定应按h

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“销售不动产”税目缴纳营业税。但由于房地产开发企业取得的不是货币和货物而是其他经济利益这里就涉及到营业税计税依据的确认问题对于这个问题我们认为仍按国税函发

[1995]549号进行处理这里就不再详细表述了。

第二个问题就是我们在实务中一直关注的问题就是被拆迁户取得拆迁补偿是否涉及到流转税的征税问题。因为如果无论是产权调换还是货币补偿从表现形式来看都是被拆迁户将原有房屋换成了新房屋或货币这个和一般的房屋销售行为很类似。因此一般如果纳税人将原有房屋销售给第三方取得货币或将自己的房屋同被人交换新的房屋时在营业税处理上都是按照“销售不动产”征收营业税的。这里对于被拆迁户放弃原有房屋的所有权假设被拆迁户对原有房屋用于所有权所获得的货币或房屋的实物补偿是否也应按销售不动产征收营业税一直是实务中争议的一个焦点。国税函[2007]768号文对这个问题并没有给予非常直接的答复只是提出了两个意见

1被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。

2被拆迁户销售与房地产开发公司产权调换而取得的拆迁补偿住房时应按《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》 国税发[2005]89号文件的规定确定该住房的购买时间。

这里首先明确了一点被拆迁户取得的新房屋是属于购买形式而不是非购买形式。但这是怎么一种购买形式还是不太明确的。如果属于被拆迁户用原有房屋的所有权去交换取得新房屋的所有权毫无疑问这个产权调换是属于营业税销售不动产的征税范围的。如果不是则还要具体讨论。这个就涉及到要探讨城市土地出让的程序和法规的问题。对于这个问题我们在案例的难点探讨中和大家再具体讨论。总之对于被拆迁户取得的拆迁补偿的流转税处理问题在实务中仍是一个有争议的问题。

为给大家的后续探讨提供一定的参考我们这里一定将目前其他省、市关于旧城改造过程中涉及拆迁安置税务处理办法的文件规定提供给大家 、

1《广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》粤地税函[1999]295号

你局梅地税发[1999] 140号请示悉。关于旧城拆迁改造有关营业税问题经研究现批复如下

一、关于开发商以土地或房产补偿给被拆迁户的征税问题

对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行旧城拆迁改造以土地补偿给被拆迁户的按营业税暂行条例实施细则第十五条规定核定营业额计征“转让土地使用权h

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”的营业税。以房产补偿给被拆迁户的对补偿面积与拆迁面积相等的部分按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税对补偿面积超过拆迁面积的部分按营业税暂行条例实施细则第十五条规定核定营业额计征“销售不动产”的营业税。

二、关于被拆迁户取得拆迁补偿收入不征税问题

为支持城市改造建设经请示国家税务总局同意凡经县级以上政府批准国土局及有关房地产管理部门发出公告限期拆搬迁的地路段的被拆迁户取得的拆迁补偿收入包括货币、货物或其他经济利益暂不征收营业税。

2 《广州市地方税务局转发省地税局关于旧城拆迁改造营业税问题的通知》穗地税发

[2000]79号

现将广东省地方税务局《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》 粤地税函

[1999]295号抄件转发给你们经请示省局我局补充如下请一并贯彻执行。一、文中第一点所称“同类住宅房屋成本价”是指该房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价。

对于等面积补偿补偿部分无论是国税函发[1995]549号还是粤地税函[1999]295号都是按房屋的成本价核定计征营业税。但对这个成本价的成本究竟包含哪些成本是建造成本还是完全成本关键一点是地价是否包含在成本范围内也是实务中争议的一个焦点。而根据广州市地方税务局的解释这个成本是房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价 即是建造成本不含地价。

3 《重庆市地方税务局关于房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》渝地税发

[2002] 156号

一、房屋拆迁过程中对被拆迁人单位或个人 以下同的税收政策

一被拆迁人与拆迁人单位或个人 以下同实行房屋产权调换形式补偿的被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款暂不征收营业税及附加税费。

二在拆迁原房过程中被拆迁人选择货币补偿安置方式所取得的货币补偿安置价款暂不征收营业税及附加税费。

二、房屋拆迁过程中对拆迁人的税收政策

一在现房安置方式中对拆迁人向被拆迁人收取的结构价差经各区县自治县、市地方税务局审查后暂不征收营业税及附加税费对因各种原因增加还房面积而收取的房屋价款应征收营业税及附加税费。

二拆迁人与被拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的拆迁人向被拆迁人收取的结构价差经各区县自治县、市地方税务局审查后暂不征收营业税及附加税费对因偿还房面积超过原房面积而收取的结算价款应征收营业税及附加税费。h

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这个文件有两点问题需要大家注意一个是对于被拆迁人取得的拆迁补偿无论是货币还是非货币形式都不征收营业税。第二是对于拆迁人向被拆迁人收取的结构价差的征税问题是一个值得大家关注的问题。对于结构价差我们可以举一个例子说明一下原被拆迁户是一套60平方米的平房拆迁后房地产开发企业给予其一套等面积的楼房套房。即使面积相同但由于新旧两种房屋属于不同的结构价值本身是不一样的。因此被拆迁户虽然取得的是等面积的60平方米的房屋但由于新房是套房而不是平房他仍应拆迁单位支付一个结算价差这个价差就是结构价差。当然对于这个结构价差的营业税征税问题渝地税发

[2002] 156只是重庆的做法我们不能照搬仅做参考。我们认为根据国税函[2007]768号的文件精神这个结构价差征收营业税才是比较符合规定的。

企业所得税

对于拆迁费的企业所得税处理 目前并没有明确的单行文规定。在《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号文中只是提到了开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等。即拆迁费是作为开发直接费进入开发成本的成本。

从拆迁补偿的形式看货币补偿所得税的计税成本的确认最简单。按实施支付的货币补偿款确认直接成本。难点在于产权调换形式下的补偿问题对于这些问题如何进行所得税处理我们在案例中将结合所得税的立法原则、其他相关规定以及会计处理方法进行详细讲述。

个人所得税

《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》财税[2006]45号文

对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款免征个人所得税。

考虑到目前城市拆迁中的补偿基本都是按照各地根据国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准进行补偿的实务中争议在不大这里就在文件讲解中简单列举一下在后续的案例教学中我们就不再围绕这个问题进行探讨了。

土地增值税

1、根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定拆迁补偿费作为房地产开发成本属于进行土地增值税清算时的扣除项目。

2、对于房地产开发企业进行产权调换进行拆迁补偿的根据国税函[2007]768号的文件精神房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户我们是认定其获得了相应的经济利益的。而根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定收入包含转让房地产的全部价款及有关经济利益。因此我们认为一般情况对对拆迁调换房对房地产企业征收h

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土地增值税也是有法律依据的。这里问题的关键就是土地增值税计税依据的确认。实务中我们一般根据营业税计税依据确认。在征收方式上一般先在产权转移时先进行预征最后进行整个项目的土地增值税清算。这个我们在后面案例中将简单探讨一下。h

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以上是我们对于城市拆迁安置补偿中涉及的各税种的文件进行了一个列举和讲解这为我们后续的案例分析先打一个理论的基础。考虑到部分税种的税务处理相对简单在后面的案例分析我们着重是对于拆迁安置补偿中涉及的营业税和企业所得税处理问题的探讨。标题拆迁补偿税收问题提交时间 2009-06-19 15:26:05

我单位有一农贸市场,其中有一部分门面为以前个人投资建设的,现单位为规范管理,对整个市场进行了重新规划及扩建,对个人投资建设的门面进行了拆除,需要对原门面的所有者进行拆迁补偿,请问,对这部分补偿支出是否要取得税务部门的发票?取得收入的个人是否要交纳税收?

提问者木子1963

市地税局回复

首先你单位支付给产权人的补偿费支出必须取得地税部门开具的《销售不动产统一发票》。其次原门面的产权所有人因旧城改造而需拆迁获得的补偿费用不予征收营业税和个人所得税。产权所有人凭《居民身份证》、 《房屋拆迁补偿协议》、 《产权注销单》 原件一式两份复印件一份到房产所在地主管地税机关免税代开《销售不动产统一发票》。具体办理流程请咨询房产所在地主管地税机关。

回复时间 2009-06-26

国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知国税函〔2009〕 118号

各省、 自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局

根据《中华人民共和国企业所得税法》 (以下简称“企业所得税法” )及《中华人民共和国企业所得税实施条例》 (以下简称“实施条例” )规定的原则和精神现将企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题明确如下

一、本通知所称企业政策性搬迁和处置收入是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入 以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。

二、对企业取得的政策性搬迁或处置收入应按以下方式进行企业所得税处理

(一)企业根据搬迁规划异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产) 或对其他固定资产进行改良或进行技术改造或安置职工的准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额计入企业应纳税所得额。h