深圳2014年深圳房地产统计分析报告

2014年深圳房地产统计分析报告

来源深圳房地产信息网研究中心

目录

第一部分土地市场

附一 2014年成交地块分布情况

附二 2014年成交地块的主要指标

第二部分住宅市场

一、新房市场

1 、 2014年新房供应分析

附 2014年住宅预售项目汇总

2、 2014年新房成交分析

2.1成交均价分析

附 2014年深圳各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图

2.2成交量分析

2.3热点片区分析

2.3.1蛇口片区

2.3.2西丽片区

2.3.3龙华片区

2.3.4西乡片区

2.3.5新安片区

2.3.6光明片区

2.3.7龙岗中心城

2.3.8布吉片区

2.3.9坪山新区

2.3.10坂田片区

2.4 2014年深圳新房供求比

2.5 2014年深圳房价收入比

2.6 2014年深圳租售比

2.7 2014年112月深圳新房量价走势分析

2.8 20002014年深圳住宅供求及价格走势回顾

3、 2014年深圳楼市龙虎榜

3.1 2014年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10

3.2 2014年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10

3.3 2014年深圳开发商商品房含住宅、商业、写字楼成交面积TOP10

3.4 2014年深圳开发商商品房含住宅、商业、写字楼成交金额TOP10

二、二手房市场

1 、 2014年深圳各行政区二手住宅挂牌均价

附 2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月挂牌均价走势图

2、 2014年深圳各行政区二手房成交分析

3、 2014年1-12月深圳二手房量价走势分析

4、 2014年深圳住宅租金

附 2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月租金走势图

5、 2014年1-12月深圳各行政区租金走势图

三、 2014年新房二手房量价比较

1 、新房二手房价格比较

2、新房二手房成交量比较

第三部分商业

一、一手商业

1 、新增预售分析

附 2014年商业预售项目汇总

2、一手商业成交分析

附 2014年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10

二、二手商业

1 、二手商业挂牌均价

附 2014年1-12月深圳各行政区二手商业量价走势图

2、商业租金

附 2014年1-12月深圳各行政区商业租金走势图

3、二手商业成交分析

第四部分写字楼

一、一手写字楼

1 、新增预售分析

附 2014年写字楼预售项目汇总

2、一手写字楼成交分析

附 2014年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10

二、二手写字楼

1 、二手写字楼挂牌均价

附 2014年1-12月深圳各行政区二手写字楼量价走势图

2、写字楼租金

附 2014年1-12月深圳各行政区写字楼租金走势图

3、二手写字楼成分分析

第五部分政策点评

第六部分 2014年小结

第七部分 2015年预测

【内容摘要】 2014年深圳楼市阶段性分化明显上半年各方以观望为主供求不振成交冷淡房价先扬后抑下半年逐月回暖第四季度在众多利好的刺激下量价跳跃式上涨强势“翘尾”给市场巨大的畅想空间。成交量的萎缩无法阻挡房价上涨的动力新房成交均价逆市再创新高。……

2014年深圳出让住宅用地4.66万平方米 同比减少41 .8%……

2014年深圳住宅预售588万平方米 同比增加6.9%……

2014年深圳新房成交403万平方米/41881套 同比减少一成左右……

2014年深圳新房成交均价23972元/平方米创历史新高 同比上涨11%……

2014年深圳新房供求比为1  0.7连续五年供过于求……

2014年深圳房价收入比为17倍租售比为1 ∶393……

2014年深圳二手住宅的挂牌均价为29878元/平方米 同比上涨13.2%……

2014年深圳二手商品房成交595.73万平方米/66725套 同比减少约三成……

2014年深圳的住宅租金为61元/平方米/月 同比上涨10.9%……

2014年深圳二手房的成交量是新房成交量的1 .5倍……

2014年深圳二手商业的挂牌均价为61002元/平方米 同比下跌14.2%……

2014年深圳商业的租金为284元/平方米/月 同比下跌5.3%……

2014年深圳二手写字楼的挂牌均价为36409元/平方米 同比上涨6.5%……

2014年深圳写字楼的租金为135元/平方米/月 同比上涨7.1%……

第一部分土地市场

近年来深圳城市更新用地的供给不断增加而新增住宅用地的供给受限于土地资源的紧缺处于逐年下跌的态势 由于新增住宅用地紧缺导致近年来深圳的地价频出新高。 2014年深圳土地市场表现不错土地流拍量很小。根据深圳房地产信息网的监测 2014年深圳共成交19块土地其中1块居住用地 13块商业性办公用地 1块商业用地 1块商业性服务设施用地 3块综合用地。 2014年深圳市共计成交用地面积平方米 同比增加2.8倍共计建筑面积平方米 同比增加38.4%共计成交金额万元 同比增加近四成楼面地价14914元/平方米 同比微涨0.6%。

1块居住用地位于龙华新区用地面积46647平方米同比减少41 .8%建筑面积平方米同比减少41 .9%成交金额万元 同比几近翻番楼面地价同比暴涨2.4倍达25094元/平方米编号为A802-0305的居住用地宗地属于公开出让项目建成后能够为住宅市场提供约18万平方米的有效供给。

13块商业性办公用地分布在南山、宝安、龙岗三个区域在前海深港合作区政策利好的推动下前海片区商业性办公用地出让量大幅增加其中9块商业性办公用地均在南山前海。全市出让商业性办公用地面积平方米同比增加42.8%建筑面积平方米同比增加29.1%成交金额万元 同比增加18.4%成交均价下跌8.3%为16688元/平方米。

3块综合用地分布在福田、龙岗两区用地面积平方米同比增加17倍建筑面积平方米同比增加2.4倍成交金额万元 同比增加1 .1倍楼面地价同比下跌四成为8817元/平方米。

1块商业服务业设施用地位于南山区用地面积31464平方米 同比增加11 .4%建筑面积平方米 同比减少两成成交金额万元 同比增加14.1%楼面地价同比上涨44.1%为13598元/平方米。

1块商业用地位于龙华新区用地面积平方米 同比增加6.3倍建筑面积平方米 同比增加1 .2倍成交金额万元 同比增加9.6倍楼面地价同比大幅攀升3.8倍为17294元/

平方米。

从居住用地的供给来看

编号为A802-0305的居住用地位于龙华新区项目建成后能够为住宅市场提供约18万平方米的有效供给。

从商业性办公用地的供给来看

南山前海成交9块商业性办公用地用地面积.5平方米建筑面积平方米成交金额万元楼面地价18203元/平方米。其中编号为T201-0081 、 T201-0083、 T102-0253的宗地项目建成之后全部限自用编号为T201-0080的宗地、建成后自用率不低于40%编号为T201-0082的宗地建成后自用率不低于60%编号为T102-0247、T102-0248、T102-0249、T102-0250的宗地对自用比例没有做出明确的限制假定自用率不低于40%则南山前海出让的商业性办公用地项目建成后能够带给市场的有效供给约为45万平方米。宝安区成交2块商业性办公用地用地面积43447.8平方米建筑面积平方米成交金额万元楼面地价26788元/平方米。编号为A004-0154、A002-0046的宗地项目建成后可全部出让故宝安区能够为市场带来的有效供给约为30万平方米。

龙岗区成交2块商业性办公用地用地面积85084.22平方米建筑面积平方米成交金额万元楼面地价4066元/平方米。编号为G11314-0090的宗地项目建成后自用率不低于40%编号为G11340-8018的宗地项目建成后全部限自用故龙岗区能够为市场带来的有效供给约为25万平方米。

综上所述 2014年出让的商业性办公用地项目全部建成之后能够为市场带来约100万平方米的有效供给。

点评 2014年深圳住宅用地的成交十分有限全年仅成交1块住宅用地能够为市场带来的有效供给约为18万平方米在深圳房地产市场高速发展的今天这样的供给量对住宅市场的发展微不足道不过 目前深圳楼市的住宅供给很大程度上依赖于旧改项目 旧改项目的大量入市大大缓解了深圳住宅市场供应量的不足。 2014年深圳商业性办公用地的供给体量较大除自用体量外能够为市场带来的有效供给约为100万平方米未来深圳办公楼市场可能会出现供大于求的局面。

附一 2014年成交地块分布情况

附二 2014年成交地块的主要指标

第二部分住宅市场

一、新房市场

1 、 2014年新房供应分析

2014年是深圳楼市充满荆棘、却又峰回路转的一年2014年1-3季度深圳楼市在限购、限贷高压调控政策的压制下成交量持续萎缩市场观望氛围日益加重开发商推盘节奏不断延后市场呈现供需萎靡的态势。2014年9月30日央行发文放开首套房贷认定标准重磅利好冲破深圳楼市的沉闷氛围瞬间逆转激情四射大量的刚需和改善型需求纷纷入市造成深圳楼市成交量在第四季度井喷 11 月下旬央行实施不对称降息政策继续利好楼市成交量稳步攀升。深圳楼市经历了1-3季度的低迷到四季度成功逆袭并有进一步向好的态势。相应地楼市推盘量也由之前的萎缩到四季度的集中爆发。综上所述2014年深圳楼市的开端不甚理想但是在岁末却实现了完美收官为深圳楼市的发展交上了一份完美的答卷。根据深圳房地产信息网的监测 2014年深圳住宅预售面积平方米同比增加6.9%预售套数60593套 同比增加7.4%。 2014年预售的项目主要有 以工薪收入置业者为主的普通住宅以改善型需求为主的高尚住宅以高收入群体为主的高端物业其中普通住宅是楼市供给的主力产品供给以1-4房的紧凑型户型为主。

2014年住宅预售量主要分布在宝安和龙岗两区特区外住宅预售量是特区内的4.2倍特区内住宅预售面积平方米 同比增加8.9%住宅预售套数9844套 同比增加11 .0%。特区外住宅预售面积平方米 同比增加6.4%住宅预售套数50749套 同比增加6.7%。各行政区方面罗湖区全年有6个楼盘取得预售许可证住宅预售面积平方米 同比大增六成住宅预售套数1474套 同比增加5.0%。其中华润银湖蓝山预售量94096.88平方米/486套御湖峰家园预售量36666.63平方米/138套天玺1号预售量35364.78平方米/510套是罗湖区预售量较大的几个楼盘。

福田区全年有5个楼盘取得预售许可证住宅预售面积平方米 同比减少近两成住宅预售套数2261套 同比减少7.3%。其中虹湾花园预售量.09平方米/1211套栖棠映山预售量53193.14平方米/279套大康福盈门预售量40048.83平方米/238套是福田区预售量较大的几个楼盘。

南山区全年有13个楼盘取得预售许可证住宅预售面积平方米 同比增加18.7%住宅预售套数5534套 同比增加32.2%。其中华晖云门预售量.39平方米/1104套华润城预售量95586.71平方米/1102套地铁前海时代广场预售量73424.47平方米/805套锦绣花园四期预售量63451 .35平方米/209套是南山区预售量较大的几个楼盘。

盐田区全年有3个楼盘取得预售许可证住宅预售面积50366平方米 同比减少32.0%住宅预售套数575套同比减少三成多。其中浩海明珠雅居预售量为6315.88平方米/127套御景台雅园预售量为29272.5平方米/324套半山半海预售量为14777.34平方米/124套。