东至气象局回应海市蜃楼

-1-启东市住房和城乡建设局启东市国土资源局启东市物价局启住建201287号-------------------------------------------------------------------关于印发启东市国有土地上房屋征收评估技术规范(试行)的通知市各有关单位:为规范本市国有土地上房屋征收评估活动,保证房屋征收评估结果客观公正,维护被征收人的合法权益,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建设部《国有土地上房屋征收评估办法》及《启东市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关规定,现将《启东市国有土地上房屋征收评估技术规范(试行)》印发给你们,望遵照执行.
特此通知.
-2-附:启东市国有土地上房屋征收评估技术规范(试行)(此页无正文)启东市住房和城乡建设局启东市国土资源局启东市物价局2012年4月28日抄送:市委、市人大、市政府、市政协办公室,市法院、检察院、公安局、监察局,各镇(乡)人民政府.
-3-启东市国有土地上房屋征收评估技术规范(试行)第一章总则第一条为规范本市国有土地上房屋征收评估活动,保证房屋征收评估结果客观公平,维护被征收人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建设部《国有土地上房屋征收评估办法》、《启东市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》,参照国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定,制定本规范.
第二条在本市国有土地上从事房屋征收评估的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本规范的要求.
第三条房屋征收评估的对象为被征收范围内经认定的合法房屋(含其占用范围内的国有土地使用权、装饰装修)及其附属物,不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑.
第四条房屋征收评估的目的统一表述为"为确定被征收房屋的补偿金额提供依据,评估被征收房屋的价值".
第五条房屋征收评估的时点为房屋征收决定公告之日.
第六条房屋征收评估的价值标准为公开市场价值,不考虑被征收房屋在评估时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响.
-4-第七条房屋征收评估的价值构成为被征收房屋的房地产市场价值,不包含搬迁补助费、临时安臵补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费.
第八条从事国有土地上房屋征收评估的单位,应当具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产估价资质的房地产评估机构(以下简称评估机构).
负责国有土地上房屋征收评估工作的专业人员应当是评估机构中的专职注册房地产估价师.
第九条房屋征收评估应遵循的程序为:(一)公布机构名录,选择评估单位;(二)接受评估委托,明确基本事项;(三)查阅相关资料,开展前期调查;(四)拟订作业方案,现场勘察记录;(五)参照技术规范,进行评估测算;(六)确认测算结果,撰写评估报告;(七)汇总相关资料,提交评估报告;(八)现场咨询答疑,评估材料存档.
第十条房屋征收评估结果通过分户的房地产评估报告反映,货币单位精确到人民币元.
第十一条评估结果应用的有效期为自提交正式评估结果(评估报告)之日起,至项目征收补偿结束时止.
第二章房屋性质认定及分类第十二条被征收房屋的性质以房屋所有权证书标明的用途为准.
房屋所有权证书未标明用途或标明的用途与建设工程规划许可证-5-记录的用途不一致的,以建设工程规划许可证记录的用途为准,已经改变用途的,以规划行政主管部门的批准文件为准.
"住改非"房屋按本规范第二十条的规定评估.
第十三条被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房,具体分类明细见一.
第三章评估方法及应用第十四条住宅房屋评估一般采用市场比较法评估,在无法适用市场比较法时,可采用其他评估方法评估.
第十五条住宅房屋市场比较法评估的技术路线:(一)设立评估基准.
在征收项目范围内设定标准样本住房作为评估基准.
标准样本住房的设定要求见二(一).
(二)测算基准价格.
按房地产估价规范中规定的方式,采用市场比较法评估出标准样本住房的基准价格,评估基准价格的可比实例选择条件见三.
计算公式为:式中:为标准样本住房的基准价格;为可比实例价格,n为可比实例的个数;为交易情况修正系数,由于采用买卖的正常交易实例为可比实例,因此该系数取100,如有非正常情况的可比实例,应进行修正;-6-为交易日期修正系数,该系数由评估机构根据房地产市场情况和评估中的具体情况,参照本市价格指数等因素确定;为实体因素修正系数,为可比实例修正为标准样本住房实体因素修正系数,该系数确定见四(三);为区位因素修正系数.
为可比实例修正为标准样本住房区位因素修正系数,该系数确定见四(四).
(三)确定评估价格.
各被征收房屋分别与标准样本住房进行实体因素修正得出各被征收房屋的评估价格.
其计算公式为:式中:为被征收房屋评估价格;为标准样本住房基准价格;为实体因素修正系数,为标准样本住房修正为被征收房屋的实体因素修正系数,该系数确定见四(三).
第十六条非住宅营业用房评估一般采用市场比较法进行评估,因实例无法收集等原因无法适用市场比较法时,应采用收益法进行评估.
本规范所称营业用房,是指合法取得土地使用权和房屋所有权,且土地用途和房屋规划建设用途均为商业,并符合规定能够对顾客提供有形商品买卖或提供直面服务活动的房屋.
第十七条非住宅营业用房评估的技术路线:(一)设定评估基准.
在征收项目范围内设定标准样本营业用房.
标准样本营业用房的设定要求见二(二);=*-7-(二)测算基准价格.
用市场比较法或收益法求取基准价格.
基准价格的求取可采用修正结合专家打分法;1.
市场比较法.
参照住宅房屋的市场比较法,按照房地产估价规范的要求进行评估.
价格修正时应考虑房地产的成新、商业繁华程度、临街状况、房屋进深、结构、层高等因素.
可比实例要注明其资料来源并附交易实例调查表,进行因素修正时,每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30%.
2.
收益法.
采用收益法评估房屋价格时,一般采用稳定收益情形测算标准样本营业用房基准价格.
其计算公式为:式中:为标准样本营业用房基准价格;A为标准样本房屋年净收益,一般采用客观年租金收益修正计算.
客观年租金是指相同或类似地段,正常出租、价格相近的营业用房平均租金收益水平.
年净收益为客观年租金扣除折旧费、维修费、管理费、保险费、税金及空臵率等因素而得.
R为资本化率.
应采用营业性房屋社会平均资本化率.
资本化率的求取方法采用安全利率加风险调整值法,安全利率可选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测等确定.
n为收益年期,一般取商业用地40年.
3.
用市场比较法或收益法评估的估价报告必须提供完整的技术报告.
=1--8-(三)确定评估价格.
各被征收房屋分别与标准样本营业用房进行房地产实体状况因素、出让土地使用年限系数进行修正,得出各被征收房屋的评估价格.
其计算公式为:式中:为被征收房屋评估价格;为标准样本营业用房基准价格;为实体因素修正系数,系数确定见五;为年限修正系数,被征收房屋占用范围内土地使用权为非出让方式取得的,年限修正系数系数为60%.
出让方式取得的年限修正系数计算公式:r为土地还原利率,一般取值6%;m为剩余土地使用年限;n为土地使用年限;一般取商业用地40年.
年限修正系数低于60%的按60%计算.
第十八条非住宅非营业用房评估应采用成本法进行评估.
成本法评估是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格,然后扣除折旧并考虑土地取得成本,以房地产价格各必要构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格.
第十九条非住宅非营业用房成本法评估的技术路线:(一)求取土地取得费用.
土地取得费用一般采用基准地价修正法,计算公式:年限修正系数==**-9-土地取得费用=基准地价*综合修正系数*年限修正系数工业用地区段基准地价标准具体见六(三);土地综合修正系数见七;年限修正系数同第十七条第三款中的年限修正系数.
(二)确定房屋重臵成新价.
参照房屋结构等级评定标准,确定被征收房屋建安重臵价格(八);参照房屋成新评定标准(九),采用以直接观察法为主结合直线折算确定被征收房屋成新率,从而确定房屋重臵成新价.
(三)确定评估价格.
计算公式:评估价格=土地取得费用+房屋重臵成新价+综合费用综合费用(含前期费用、配套费用等)按房屋重臵价的20%计算.
公式中土地取得费用以合法土地使用面积计算,房屋重臵成新价、综合费用以合法房屋建筑面积计算.
第四章其它评估第二十条"住改非"房屋评估.
"住改非"指合法用途为居住用房,使用过程中改为非住宅营业用房,取得工商营业执照已持续营业、持续纳税一年以上并仍在正常经营的房屋.
"住改非"房屋评估根据营业年限在住宅房屋评估的基础上增加补偿,标准为每增加一年营业年限,营业用房的权重系数增加2%,住宅用房的权重减少2%.
具体计算公式为:=(-)*2%*n为"住改非"房屋增加的补偿价格;-10-为住宅房屋的评估价格;为营业用房的评估价格;n为经营年限(n≥50时,n取值为50).
第二十一条"地大于房"面积补偿价格评估.
"地大于房"的面积仅指土地使用权证(或同类有效证件)载明的面积(不含临时用地面积)大于该宗地上被确认合法房屋建筑面积的面积.
"地大于房"面积补偿价格的计算公式:V=(M1-M2)*U*TV为"地大于房"面积补偿价;M1为土地使用权证(或同类有效证件)上载明的面积;M2为房屋所有权证上载明的面积(或经认定的合法房屋建筑面积),若M1-M2为负值,则取零;U为基准地价标准,住宅用地区段基准地价具体见六(一),商业用地区段基准地价具体见六(二);T为个别因素调整系数,国有划拨土地调整系数按60%计算,国有出让土地调整系数=(批准出让年限-已使用年限)/批准出让年限,低于60%的按照60%计算.
第二十二条有合法批准手续的被征收住宅房屋自竣工之日到征收决定公告之日起不满5年的,按其建安成新价的20%增加补偿.
竣工时间以竣工验收单为准,无竣工验收单按建房批准日期后一年计算.
第二十三条对未超过批准期限的临时建筑,应采用成本法评估其建筑物残值.
-11-第二十四条凡征收评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程造价分析等专业技术工作的,可委托有资格从事该类业务的机构单独评估.
第二十五条被征收房屋的装饰装修及附属设施部分为独立的专项性质评估作业.
对超出被征收房屋本身结构等级条件以外的装饰装修及附属设施的补偿,按《被征收房屋装饰装潢及附属设施补偿指导价》(十)单列进行估价,特殊的装饰、装潢、新型材料的补偿,在评估时可根据实际情况调整.
征收范围确定后的装饰装修、改扩建项目不予补偿,对于违背常规的装潢不予补偿.
第二十六条在征收范围内,对属于被征收人房前屋后的零星树木需要砍伐的,按《砍伐树木补偿标准》(十一)给予一次性补偿.
在水泥地上种植的树木,不予补偿;突击抢栽树苗的不予补偿.
第二十七条非住宅营业用房的评估价格不低于同地段、同位臵、同成新、同结构等级的非住宅非营业用房的评估价格.
第五章征收评估报告第二十八条评估机构应按房地产估价规范规定的格式,参照本规范的具体要求出具估价报告.
第二十九条评估机构出具的估价报告应当由专职注册房地产估价师签名,并加盖估价机构法人单位公章.
在估价报告上签名的专职注册房地产估价师和加盖公章的估价机构,应对估价报告的内容和结论负责.
-12-第六章估价工作准则第三十条被选定的估价机构应与委托单位签订评估委托协议.
第三十一条评估机构应确定评估项目的评估技术负责人,评估技术负责人负责最终确定评估技术方案,并对评估方法的选用和应用以及评估结果承担责任.
第三十二条评估机构应委派专业人员到评估项目现场进行勘察、调查并做好记录.
实地查勘记录应有征收人、被征收人签字认可.
因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的,应当由除征收人和估价机构以外的无利害关系的项目所在地相关人员作为第三人见证,并在估价报告中作出相应说明.
第三十三条评估机构应在评估委托协议约定的时间内,向征收部门提交正式的分户评估报告,并由征收部门或受委托的单位将分户估价报告送达被征收人.
第三十四条评估机构、评估技术负责人及其他评估专业人员负有解释评估报告技术问题、接受征收当事人咨询和质疑的义务.
第七章评估资料存档第三十五条评估机构完成并出具评估报告后,应当将下列资料(原件或复印件)与评估报告(含技术报告)进行整理、归档并妥善保管.
-13-(一)房屋征收评估委托协议;(二)房屋征收决定公告;(三)评估对象的产权证明材料及房屋基本情况的证明材料;(四)评估对象的实地查勘记录、照片等资料;(五)标准样本房屋可比实例的实地查勘记录、照片等资料;(六)确定评估结果的有关系数、参数等证明资料;(七)与项目评估有关的其他资料.
第八章附则第三十六条系本技术规范的必要组成部分.
第三十七条产权调换房屋需评估的,按照本规范实施.
第三十八条本规范自公布之日起施行.
-14-附:一、房屋分类表二、标准样本房屋设定要求三、可比实例选择要求四、住宅房屋市场比较法综合修正系数表五、非住宅营业用房市场比较法综合修正系数表六、住宅、商业、工业用地区段基准地价表七、土地综合修正系数表八、被征收房屋建安重臵指导价格表九、建筑物的成新因素确定表十、被征收房屋装饰装璜及附属设施补偿指导价十一、砍伐树木补偿标准-15-一房屋分类表(一)住宅房屋分类表住宅房屋成套住宅以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅,按套型设计,内部功能布局明确,有独立的厨卫设施等.
非成套住宅上述成套住宅以外的住宅房屋.
(二)非住宅营业用房分类表非住宅营业用房商场类建筑以百货商场、大型超市为典型建筑.
通常为钢混框架结构,层高较高,有大跨度的厅堂作为营业场所,一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务用途之用.
商铺类建筑以门面房、小商铺为典型建筑.
一般为临街道、巷道底层房屋,多数为砖混、砖木结构,有的为连家店,多数为单开间.
商务类建筑以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型.
通常为临街钢混框架结构的多层、小高层和高层建筑,底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所,其余多为写字间或客房形式.
通常内外装修的等级较高.
娱乐类建筑各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等,建筑结构多为钢混框架和混合结构,通常有娱乐用途大厅和包间,设有公共卫生间.
电照设施较复杂.
旅馆类建筑分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、星级宾馆两类典型建筑.
前一类通常为砖混、混合多层建筑结构,底层设服务台或值班室,内廊,水泥、水磨石或普通地砖地面,通常有多人间、单人间,一般每层设公共卫生间,普通装修;后一类通常为钢混框架结构的多层、小高层或高层建筑,依等级、规模、功能数量及综合程度,通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施,客房均设有单独卫生间,包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式.
内外装修高档或较高档,配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统.
餐饮类建筑各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等,建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构,相应的装修和设备档次、配备差异较大.
典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗.
一般设有公用卫生间.
(三)非住宅非营业用房分类表非营业性用房工业性建筑以工业厂房、仓库为典型建筑.
通常为砖混、钢混结构和工业排架结构,角钢屋架,石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面,钢混或钢立柱,砖墙或装配式墙体,水泥地面,木门或铁皮门.
办公性建筑以行政办公楼为典型建筑.
通常为多层砖混或钢混房屋,水泥平屋顶,有走廊(内廊或外廊),砖墙、钢混梁,现浇或预制楼地面板.
设公共卫生间.
室内普通装修.
公共性建筑以学校、医院、图书馆、文化馆、教堂、寺庙等为典型建筑.
通常有较为独特的建筑造型,一般为钢混框架或砖混房屋.
-16-二标准样本房屋设定要求(一)标准样本住房设定要求采用基准价格修正方式对住宅房屋进行评估时,首先应在征收项目范围内设定标准样本住房.
设定的"标准样本住房"应符合下列条件:1.
成套的、具有被征收房屋代表性特征的房屋,功能齐全并具备使用条件.
2.
多层成套住宅,朝向为南、一般装修(水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶).
3.
结构和成新为砖混一等十成新,面积中等,楼层调节系数设定为基价楼层,环境、区位等因素设定为征收项目现状.
(二)标准样本非住宅营业用房设定要求1.
以商铺类为主,包括餐饮类、旅馆类、商务类、娱乐类、商场类具备营业条件的用房.
2.
所在为建筑物的一层,砖混结构一等十成新,一般装修;3.
单开间,临街标准面宽4米,标准进深10米;4.
所占土地的性质为出让,使用年限为40年.
-17-三可比实例选择要求采用市场比较法和收益法评估时,应按以下要求收集和选择可比交易实例:(一)可比实例应与估价对象处于相邻或区位相似地段.
(二)可比实例应与估价对象的用途相同.
其中住宅房屋的可比实例必须是住宅房屋.
(三)可比实例应与估价对象的建筑结构相同.
(四)可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型.
(五)可比实例的交易类型应为一般买卖或租赁,交易价格应是正常的市场交易价格.
(六)可比实例的成交日期应与估价时点接近,一般不超过12个月,近期6个月内成交的类似房地产交易案例应优先选用.
(七)可比实例的数量应为3个及以上数量.
(八)可比实例为成套房屋的,其价格在适用前应统一修正为标准价格,标准价格为不考虑楼层差价的销售基价.
(九)同一供求区域内相同房屋综合调整系数不得超过30%.
(十)选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%.
-18-四住宅房屋市场比较法综合修正系数表(一)交易情况修正系数由于采用买卖的正常交易实例为可比实例,因此该系数取100.
(二)交易日期修正系数该系数由评估机构根据房地产市场情况和评估中的具体情况,参照本市价格指数等因素确定.
(三)实体因素修正系数1.
住宅结构因素修正系数结构类型砖混结构砖木结构简易结构一等二等三等四等五等一等二等三等四等五等系数值100999897969897969594922.
住宅成新因素修正系数表待估房屋成新率标准房屋三成及以下四成五成六成七成八成九成及以上十成新75-8585-9090-9292-9494-9696-9898-1003.
住宅朝向因素修正系数表朝向北西东南修正系数9698991004.
成套房楼层系数表层次系层数数二层三层四层五层六层七层底层无车库底层有车库底层无车库底层有车库底层无车库底层有车库底层无车库底层有车库底层无车库底层有车库底层无车库一层-10-3-10-3-10-3-10-3-10-3-10二层+10+3+10+8+8+8+8+8+8+8+9三层0-5+12+10+12+12+15+15+18四层-10-15+5+5+8+5+12五层-15-22+3+1+6六层-24-26-5七层-30说明1.
最东端住宅调整系数+2,最西端住宅调整系数-2.
2.
底层车库及半地下车库不计入层次,底层营业房计入层次.
实体因素修正系数=住宅结构因素修正系数*住宅成新因素修正系数*住宅朝向因素修正系数*(1+成套房楼层系数)-19-(四)区位因素修正系数序号项目项目内容占比(%)备注1自然环境自然环境良好,附近有一定的绿地和绿化,基本整洁、卫生.
空气良好,少量污染,白天有部分交通噪音,水体局部污染.
20针对项目内容进行考察,并根据考察结果进行修正,房屋区位因素修正系数为各项目占比之和.
2规划设计布局合理、错落有致,满足通风、日照等健康要求.
建筑密度在30%-40%,外型美观.
绿地率在30%以上,立体绿化,室外公共活动空间丰富.
103物业管理全封闭物业管理.
104交通条件离市中心区、市区主干道、公交站点较近.
205教育医疗设施属于重点中学(初中)和重点小学学区.
距较大规模医院近.
206商业环境在500米范围内有较大规模购物中心、商场等商业配套设施.
20-20-五非住宅营业用房市场比较法综合修正系数表(一)日期因素修正系数该系数由评估机构根据房地产市场情况和评估中的具体情况,参照本市价格指数等因素确定.
(二)实体因素修正系数1.
结构因素修正系数表结构类型砖混结构砖木结构简易结构一等二等三等四等一等二等三等四等系数取值10099989798979695932.
成新因素修正系数表待估房屋成新率标准房屋三成及以下四成五成六成七成八成九成及以上十成新85-8888-9090-9292-9494-9696-9898-1003.
底层营业用房进深修正系数底层营业用房进深小于等于10m的,调节系数如下:①等于10m,调节系数为1.
0;②大于等于8m,小于10m,调节系数为1.
03;③大于等于6m,小于8m,调节系数为1.
07;④大于等于4m,小于6m,调节系数为1.
11;⑤小于4m,调节系数为1.
14.
底层营业用房进深超过10m部分的,每增加2m,调节系数递减0.
04,临街底层营业用房独立结构以外的连续后延部位,第二进按第一进基准价格的70%计算;第三进按第一进基准价格的60%计算.
(第一进修正后不低于第二进评估的基准价格)4.
二层以上营业用房层次因素修正系数说明二层以上营业用房评估楼层调节系数分别为:基准价格底层100%,二层取60%,三层取40%,地下室取30%,四层及四层以上按同地段办公用房评估.
注:实体因素修正系数中各修正内容采用连乘方式计算.
-21-六(一)住宅用地区段基准地价表区段编号区段名称区段四至基准地价元/m201001J天一花园区段东至庙港河,南至南城河,西至江海中路,北至长江中路421001002J华联新村区段东至江海中路,南至南城河,西至和平中路,北至长江中路412501003J长江新村区段东至庙港河,南至长江中路,西至和平中路,北至紫薇中路358501004J明天广场区段东至和平中路,南至南城河,西至头兴港河,北至紫薇中路347001005J民乐新村区段东至建设中路,南至河南中路,西至庙港河,北至紫薇中路336001006J宝岛花园区段东至庙港河,南至南苑西路,西至头兴港河,北至南城河327501007J长龙一村区段东至院校路,南至紫薇中路,西至江海北路,北至中央河280001008J紫薇三村区段东至江海北路,南至紫薇中路,西至头兴港河,北至中央河268001009J启秀花苑区段东至院校路、惠阳路,南至南苑中路、河南路,西至建设中路、庙港河,北至紫薇东路和河南中路249001010J世纪家园区段东至庙港河,南至牡丹江西路,西至头兴港河,北至南苑中路240001011J南润花苑区段东至启秀路,南至南苑西路,西至西欧路,北至紫薇西路235001012J建德花苑区段东至启秀路,南至银河路,西至西欧路,北至中央大道230001013J富康花苑区段东至惠阳路,南至人民东路,西至院校路,北至中央大道205001014J彩臣三村区段东至惠阳港河,南至牡丹江中路,西至庙港河、院校路,北至南苑中路、河南中路202001015J皇家花园区段东至惠阳港河,南至市府路,西至头兴港河、建设南路,北至牡丹江中路、西路199501016J海洪新村区段东至西欧路,南至人民西路,西至海洪路,北至富源路195501017J北辰公寓区段东至公园北路,南至中央河,西至头兴港河,北至振兴路1905-22-(二)商业用地区段基准地价表区段编号区段名称区段四至基准地价元/m201001S欧洲风情街区段东至庙港河,南至人民中路,西至江海路,北至民乐中路861001002S公园中路-新世界国际购物中心区段东至庙港河,南至南城河,西至江海路,北至人民中路842001003S人民中路-文峰大世界区段沿人民中路,东至江海中路,西至和平中路837001004S民乐中路-花园路菜场区段沿民乐中路,东至庙港河,西至江海中路,沿公园中路,南至民乐中路,北至长江中路833001005S民乐中路区段东至江海中路,西至和平中路817001006S江海中路-兴都大酒店区段南至南城河,北至长江中路806001007S长江中路-农业发展银行区段沿长江中路,东至紫园路,西至公园中路,沿公园中路,南到长江中路,北到紫薇中路767001008S长江中路区段东至公园中路,西至和平中路759501009S河南中路-城南菜场区段沿河南中路,东至公园中路,西至和平中路,沿江海中路,南至南苑中路,北到南城河746001010S公园中路-河南中路区段沿公园中路,南至南苑中路,北至南城河,沿河南中路,东至庙港河,西至公园中路732501011S和平中路区段沿和平中路,南至人民西路,北到紫薇中路,沿人民西路,东至和平中路,西至头兴港河729501012S清泉路花园路菜场区段沿清泉路,东至庙港河,西至公园中路,沿巷道,南至清泉路,北至长江中路704501013S民胜中路人民桥菜场区段沿民胜中路,南至河南中路,北至民乐中路;沿人民中路,东至建设中路,西至民胜中路677001014S民乐中路-长江中路区段沿民乐中路、长江中路,东至建设中路,西至庙港河;沿民胜中路,南至民乐中路,北至长江路6580-23-区段编号区段名称区段四至基准地价元/m201015S台湾风情街-建材街区段沿建材街,东至公园中路,西至江海中路;沿台湾风情街,南至南苑中路,北至河南中路630001016S紫薇中路-江海中路区段沿紫薇中路,东至江海中路,西至头兴港河;沿江海中路,南至长江中路,北至长兴街611501017S紫薇中路区段东至庙港河,西至江海中路595001018S城河街区段东至江海中路,西至和平中路587501019S长兴街区段沿长兴街,东至公园北路,西到和平北路;沿江海路,南至长兴街,北至长龙西路545501020S长龙西路区段沿长龙西路,东至公园北路,西至和平北路;沿江海路,南至长龙西路,北至中央大道536001021S河南西路-城河农贸市场区段沿河南西路,东至和平中路,西至头兴港河;沿城河街,东至和平中路,西至香榭水岸;沿和平中路,南至南苑中路,北至南城河522501022S公园北路区段沿公园北路,南至紫薇中路,北至中央大道;沿长龙东街,东至庙港河,西至公园北路512501023S人民东路彩臣三村区段沿人民东路,东至惠阳港河,西至建设中路;沿建设中路,南至河南中路,北至人民东路;沿河南中路,东至建设中路,西至民胜中路500001024S和平北路区段沿长龙西路、长兴西路,东至和平北路,西至港东路;沿和平北路,南至紫薇中路,北至长龙西路490001025S建设中路启秀花园区段沿建设中路,北至紫薇中路,南至人民中路487001026S南苑中路区段沿南苑中路,东至庙港河,西至和平中路;沿江海南路、公园南路,南至松花江路,北至南苑中路467501027S松花江中路-灵秀路区段沿松花江中路、灵秀路,东至建设南路,西至公园路;沿南苑中路,东至建设南路,西至庙港河454001028S人民西路行政中心区段沿人民西路,东至头兴港河,西至华石路3280-24-区段编号区段名称区段四至基准地价元/m201029S建材市场区段沿紫薇西路,东至头兴港河,西至启秀北路;沿滨江大道,南至紫薇西路,北至建材市场297001030S台角村区段东至公园北路,南至中央河,西沿建安路至北海汽车配件公司巷道,北至城北路2620(三)工业用地区段基准地价表区段编号区段名称区段四至基准地价元/m201001G南苑路纬二路区段东至庙港河,南至世纪大道,西至头兴港河,北至南苑中路33001002G南苑工业园区段东至头兴港河、启秀路,南至世纪大道,西至新洪路,北至紫薇西路32001003G城北工业园区段东至公园北路、建设北路、和平北路,南至中央大道、紫薇西路,西至头兴港河、启秀路,北至振兴路、建材市场31001004G院校路区段东至惠阳路,南至南苑东路,西至建设中路,北至中央大道25001005G城南工业园区段东至惠阳路、建设南路,南至市府路、世纪大道,西至头兴港河、江海南路、民胜南路,北至南苑中路、牡丹江中路、世纪大道245-25-七土地综合修正系数表(一)非住宅营业用房土地综合修正系数序号影响因素一等二等三等四等五等1商业繁华度32302826242交通状况21201918163宗地自身条件131110984宗地临街状况18171614135宗地目前利用状况1098766周围土地利用状况1312111097规划限制1110876(二)非住宅非营业用房土地综合修正系数序号影响因素一等二等三等四等五等1商业繁华度29272624232交通状况27262524223宗地自身条件121110984宗地临街状况14131211105宗地目前利用状况1098766周围土地利用状况131210987规划限制1110987(三)非住宅非营业用房中工业仓储类用房土地综合修正系数序号影响因素一等二等三等四等五等1基础设施40383534322交通条件36333028263宗地自身条件24222019174环境质量1716151413-26-(四)土地综合修正系数说明1.
非住宅营业用房与非住宅非营业用房土地综合修正系数说明表影响因素一等二等三等四等五等商业繁华度地处一级商服中心的中心地带一等与三等之间地处二级商服中心的地带三等与五等之间独立商服地交通状况临对外交通型主干道交叉口距主要干道小于100米,或临次干道距主次干道500米以外宗地自身条件面积适中,形状规则,对土地利用极为有利面积、形状对土地利用无不良影响面积过小、形状较差,对土地利用有严重影响宗地临街状况两面临街以上一面临街,进深在3-7米之间不临街宗地目前利用状况容积率>3容积率1-2容积率<0.
5周围土地利用状况商业服务业用地市政公用建筑用地特殊用地规划限制对未来土地的利用类型、利用强度无限制对未来土地的利用类型无限制、利用强度有较大的限制对未来土地的利用类型、利用强度有较大的限制2.
非住宅非营业用房中工业仓储类用房土地综合修正系数说明表影响因素一等二等三等四等五等基础设施水电保证率100%,连续大雨无积水一等与三等之间水电保证率90%以上,一般大雨后无积水三等与五等之间经常停水电,雨后即有积水交通条件临对外交通干道交叉口距主要干道小于100米,或临次干道距主次干道500米以外宗地自身条件面积、形状有利企业布局,地基条件良好面积、形状对企业布局略有影响,地基需略作改造面积小、形状差、地基差,影响企业布局和生产环境质量有利于生产、生活对生产过程稍有影响,对产品质量及职工身体无不良影响对生产过程、产品质量及职工身体有较大影响(五)综合修正系数计算修正系数=-27-八被征收房屋建安重置指导价格表房屋类别等级结构装修及设备状况元/m2钢混结构一全部或承重部分为钢筋混凝土结构,包括现浇桩基框架结构等房屋,外墙贴面砖或外墙涂料,有节能保温层,层高4.
0米以上的厂房.
铝合金或塑钢门窗,水泥楼面,底层架空水泥地面,钢筋混凝土楼板平顶屋面,有隔热层或尖顶屋面.
水、卫、电及通讯及消防设施齐全.
850二全部或承重部分为钢筋混凝土结构,包括装配式式桩基框架结构等房屋,层高3.
5米以上的厂房.
水泥框木门窗,水泥楼面,一般刷白内墙,钢筋混凝土楼板平顶屋面,有简易隔热层.
水、卫、电及通讯及消防设施齐全.
800砖混结构一钢筋混凝土构造柱,层层圈梁,条形或整板基础,主要是砖墙承重的结构,外墙釉面砖贴面或外墙涂料,有节能保温层,住宅有阳台,各类配套齐全的成套住房.
层高2.
8米以上,铝合金窗,塑钢窗、纱窗.
水泥楼面,底层架空水泥地,面内墙涂料,钢筋混凝土楼板平顶屋面,有隔热层或尖顶屋面.
水、电到户,每层卫生设施、电话、电视插座齐全.
850二钢筋混凝土构造柱,层层圈梁,条形或整板基础,主要砖墙承重结构,外墙水泥粉刷,住宅有阳台,内外设施齐全的成套住房.
层高2.
8米以上,铝合金窗、塑钢窗.
水泥楼面,底层架空水泥地面,内墙涂料.
钢筋混凝土楼板平顶屋面,有隔热层.
水、电到户,每层卫生设施齐全.
780三部分钢筋混凝土构造柱、圈梁,主要砖墙承重结构,外墙水泥粉刷,住宅有阳台,内部设施较齐的住房,混合砂浆砌筑墙体.
层高2.
8米以上,木门窗.
水泥楼面,底层架空水泥地面,内墙涂料,钢筋混凝土楼板平顶屋面、有简易隔热层或望板、平瓦、木椽、木桁料屋面.
水、电到户,普通卫生设施独用.
720四主要砖墙承重结构,部分空斗墙,外墙水泥粉刷,住宅有阳台,内部设备不齐的住宅,混合砂浆砌筑墙体.
层高2.
8米以上.
木门窗,水泥地面,内墙涂料.
望板、小瓦、木椽、水泥桁料、坡屋面或挂瓦板小瓦屋面.
水电到户.
650五主要砖墙承重结构,窗台以上空斗墙,外墙水泥粉刷,住宅无阳台.
层高2.
8米以上,预制水泥框木门窗,水泥地面,一般刷白内墙,水泥桁料或平瓦芦菲油毡屋面.
水电到户.
580-28-房屋类别等级结构装修及设备状况元/m2砖木结构一檐高3.
0以上,直径22厘米以上的杉园木或上等松木桁料.
结构正规,装修制作较好的钢或木制屋架,实砌砖墙共同承重.
红松或杉木制作较考究的木门窗、五金齐全,较好的木地板、架空水泥地面、水磨石地面,油漆墙裙,涂料粉刷内墙,望板反粉顶,杉木椽小瓦顶.
水、卫、电设施到户.
690二檐高3.
0米以上,直径18厘米以上较好的杉木、松木桁料.
结构正规,装修制作较好的钢或木制屋架,实砌砖墙共同承重.
红松或杉木制作较好的门窗、五金齐全,较好的水泥地面,油漆墙裙,涂料粉刷内墙,望板反粉顶,杉木椽,小瓦项.
水、电到户,有普通卫生设施.
630三檐高3.
0米以上,直径16厘米以上较好的杉木桁料,砖砌空斗墙共同承重.
杉木制作的较整齐完好的木门窗,五金齐全,水泥地面,涂料粉刷内墙,望板、木椽、小瓦顶或钢筋混凝土楼板平顶屋面、有简易隔热层.
水、电到户.
530四檐高2.
8米以上,直径14厘米以上的杉木、松木桁料,一般钢木屋架,砖砌空斗墙共同承重.
普通木门窗,水泥地面,涂料粉刷内墙,望板,杂木椽,小瓦顶,水泥挂瓦板屋顶.
水、电到户.
450五檐高2.
6米以上,直径12厘米以上,较差的杉木或杂木桁料,三柱到底或有16厘米以上的通过梁、结构简单的砖木承重结构.
普通木门窗,一般的砖地或简易水泥地面,一般刷白内墙,一般的油毡,芦菲,芦便杂木椽,小瓦顶.
有正常照明设施.
380简易结构檐高2.
2米以上,桁料直径12厘米以下或水泥桁料结构简陋,低矮不正规的砖木结构单砖或碎乱砖墙.
水泥预制门窗框简易木门窗,砖地面,较差的刷白内墙或未粉刷内墙,一般的油毡芦菲芦便,小瓦顶.
有正常照明设施.
330注:1.
以上标准中所列房屋为标准檐高价格.
如实际檐高有差异,应作相应调整,房屋沿高每增减0.
1米,重置价相应增减1%.
房屋檐高为室内地面至檐高高度,前后檐高不等,以平均高度计算.
2.
房屋的结构、装修和设备状况相应等级有较大差异时,重置价格可适当增减,但增减幅度不得超过重置价格标准的5%.
-29-九建筑物的成新因素确定表(一)房屋成新评定等级及说明表完损等级成新评定说明新旧程度折余率完好房按《房屋完损等级评定标准》的相关规定执行.
全新100%九成新90%八成新80%基本完好房七成新70%六成新60%一般损坏房五成新50%四成新40%严重损坏房三成新30%危险房不足三成新30%以下(二)房屋成新参考表结构房屋类别超过40年36-40年31-35年26-30年21-25年16-20年11-15年10年以内砖混住宅66.
577.
588.
59按实际情况评定.
非住宅5.
566.
577.
588.
5砖木住宅5.
566.
577.
588.
5非住宅5.
566.
577.
588.
5木住宅5.
566.
577.
588.
5非住宅55.
566.
577.
58简易住宅0034.
55.
567非住宅000455.
56.
5单层工业厂房66.
577.
588.
59注:成新率根据被征收房屋耐用年限和实际保养程度确定.
-30-十被征收房屋装饰装璜及附属设施补偿指导价类别项目名称单位单价备注地面类砖地(平铺)m215侧铺30元/m2标准水泥场地m230-50超过标准增加补偿普通水磨石地面m250铜条嵌条拼图另行计算厚10cm碎片大理石拼贴地面m255大理石地面m280高档大理石或花岗岩按市场价折旧计算花岗岩地面m2100马赛克、30*30地钢砖m250新品及高档品牌地砖按市场价折旧计算60-80玻化砖、同质砖、釉面砖m260-80小积木、拼花木条地板m260品牌、材质好按市场价折旧计算企扣杉木、松木架空地板m2110水曲柳、柚木、榉木架空地板m2150-200免漆地板m2150复合地板m225-50胶地面、油漆地面m215晴纶地毯m230塑料、塑料压花地面m220墙面类普通外墙涂料m210内墙涂料(乳胶漆含刮腻层)m28-15喷塑、喷砂墙面m220-30普通墙布、墙纸m230夹板墙面软包墙面m280-100马赛克、普通面砖m24020*30-30*45面砖m240-60水刷石墙面m230普通夹板护墙板m250普通凹凸夹板护墙板m260油漆平面水曲柳护墙板m270油漆凹凸式水曲柳护墙板m280实木类踢脚线m20含油漆-31-类别项目名称单位单价备注天面类纤维板天面m230含龙骨平面普通夹板天面m245含龙骨,未油漆扣7元凹凸式普通夹板天面m255含龙骨,未油漆扣7元平面水曲柳夹板天面m270含龙骨,未油漆扣7元凹凸式水曲柳夹板天面m280含龙骨,未油漆扣7元铝合金骨架彩玻天面m2100不锈钢骨架彩玻天面m2120布天面、编织天面、泡沫天面m210塑扣板天面m230-40含龙骨铝扣板、铝塑板天面m260-80含龙骨方块石膏板天面m235含龙骨门窗类普通铁质防盗门(进户门)扇200不锈钢防盗门m2100-200坚固、防盗、五金齐全,实际使用较长时间不锈钢防盗窗m2110坚固、防盗、五金全铝合金网格式防盗门窗m240镀锌管、方管防盗门m2120方铁、铁洋元防盗窗m260-80铝合金、塑钢全玻门m2180主体内补差价120元/m2铝合金、塑钢窗m2160主体内补差价120元/m2彩钢、铝合金卷闸门m2120含遥控电动不锈钢卷闸门m2150含遥控电动铝合金、塑钢全玻地弹簧门m2350主体内补差价250元/m2铝合金、塑钢封闭阳台m2180木制封闭阳台m2100木制纱门窗m250含窗纱铝合金纱门窗m280含窗纱简易纱门窗m220含纱不锈钢晒被架m2110简易不锈钢防盗门窗m230-32-类别项目名称单位单价备注橱柜类简易油漆夹板吊橱、壁橱、矮柜m350普通油漆夹板吊橱、壁橱、矮柜m3200-300五金齐全,外有门扇,内有隔断,双面夹板,深度60cm以内,实际使用较长时间高档油漆夹板吊橱、壁橱、矮柜m3300-400设施设备类普通坐便器只150普通浴缸只200普通台盆只50立式瓷洗脸盆套150大理石洗漱台面m2180水泥水池只30特大规格另行计算普通瓷水池只60-80不锈钢单槽水池只80不锈钢双槽水池只150浴霸套50拆卸费电热、燃气淋浴器套100拆卸费管式太阳能套250拆卸费梳妆箱(含镜)付40拆卸费不锈钢毛巾架只10拆卸费镜面、磨砂玻璃m260单眼灶座400双眼灶座700三眼灶座900液化气灶台(砖砌)m270瓷钢砖另计液化气灶台(台下橱)m380瓷钢砖另计大理石灶台面(含抛光边线)m2180脱排油烟机台100拆卸费吊扇、鼓风机、排风扇只15拆卸费顶式喇叭、广播喇叭、门铃只20拆卸费小型普通型吊灯只80拆卸费大型普通型吊灯只200拆卸费壁灯、吸顶灯只30拆卸费牛眼灯、筒灯、射灯只15拆卸费-33-类别项目名称单位单价备注附属物不锈钢栏杆、硬木栏杆m120含扶手普通铁艺栏杆m150含扶手普通铁艺楼梯m2220木楼梯m2250大刀片围墙m260空斗砖砌围墙m260单粉70元,双粉80元实砌围墙m280单粉90元,双粉100元铸铁(铁艺)围墙m2100-150方铁、铁洋元围墙m260镀锌管围墙m270琉璃瓦m280玻璃钢瓦、石棉瓦张25玻璃钢雨篷m240不锈钢雨蓬m280彩钢雨蓬m250渗塑布伸缩含架雨蓬m280PVC雨蓬m240砖砌、PVC下水道m20水泥涵管下水道m35窨井个50-80砖砌水表箱只50分电表、分水表只50电器盒铁制只100搁楼m2200净空高度150cm以上堆物搁楼m280净空高度50cm以上羊、鸡、鸭、鸽棚舍m250-90专业饲养场另行计算砖砌水井口500独管水井口200加压泵只50拆卸费缸式粪坑只100砖砌池坑m2200-300化粪池、沼气池只500说明:1.
未列入的项目、装饰装修采用新品及高档品牌的,参照市场价结合成新估价;2.
被征收房屋应具备的水、电、卫生等设施已包括在房屋的评估价中,不再另行补偿.
-34-十一砍伐树木补偿标准附表11-1补偿规格(元/棵)树木品种树木胸围(厘米)5-1011-3031-5051-7071-9091-110110以上杨树、壳树0.
42.
5818283550泡桐、榆树、合欢、刺槐、椿树、榉树、桑树、楝树14.
81321355070法桐、水杉、清桐、柳树23.
51118324560橙、桃、李、石榴、梨、苹果、桔、柿、枇杷、枣树、香椽2.
54.
21822344865枫树、罗汉松、黄杨、雪松、紫薇、大叶女贞、广玉兰、白玉兰、樟树61628386595130注:1、计量方法:树自地面以上1.
3M的高处量其主干围度;果树自地面以上0.
5M处量其围度;小于以上高度和围度达不到标准按面积计算10元/m2.
2、盆景不作补偿.
附表11-2规格补偿(元/棵)树木品种树木蓬径(厘米)11-3031-5051-7071-9091-110110以上桂花、腊梅、石楠5710152030小叶女贞球0.
21.
52.
54710柏树球、海桐球、火棘球、大叶黄杨球、小叶黄杨0.
5235812龙柏、棕榈、法青1.
22.
64.
571115备注:蓬径10厘米以下按面积计算6元/m2.
-35-单位:(元/棵)附表11-3名称原地生长期在3年以下3-5年5年以上葡萄51525月季花、芍药花、牡丹花31016附表11-4名称胸围在6.
3厘米以下6.
3-12.
512.
5以上备注成林竹园468以竹园成林平方面积补偿天竹按每杆1元补偿芭蕉按每杆2元补偿单位:(元/棵)附表11-5名称原地生长树木地坪以上1米高处直径附注3厘米以下5810152021以上定植银杏树10月1日至来年4月30日期间(移栽价)151580150300补偿最高不超过500元自行处理5月1日至9月30日期间(砍伐价)540100150400800每增加1厘米,增加人民币100元,最高补偿不超过2000元.
单位:(元/棵)附表11-6树木品种树高60厘米以下60-100100-150150以上槿树、冬青、女贞、大叶黄杨0.
51.
535枸树等1357注:绿篱按长度及高度分类补偿.
单位:(元/m2)附表11-7名称育苗期一年以下的育苗期一至二年的育苗期三年以上的各种花草258