顺德顺德珠宝文化创意产业园可行性建议书

顺德区珠宝文化创意产业园

可行性研究报告

目录

第一章总论. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3

第一节项目概况. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3

第二节项目建设单位. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5

第二章项目建设的背景. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5

第一节项目建设的宏观背景. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5

第二节项目建设的微观背景. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7

第三节项目的市场环境分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9

第三章项目建设的指导思想和原则. . . . . . . . . . . . . . . . . .11

第一节项目建设的定位. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11

第二节项目建设的优势. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14

第三节项目建设的指导思想和原则. . . . . . . . . . . . . . .17

第四章项目建设内容. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19

第一节项目的功能规划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19

第二节项目的建设规划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25

第三节项目总投资及构成. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28

第五章项目经济效益分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .31

第六章项目的运营与管理. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32

第一节项目管理模式. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32

第二节项目营销管理. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33

第七章项目的环境影响分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33

第八章项目的风险分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35

第九章结论. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36

第一章总论

第一节项目概况

1、项目名称顺德区珠宝文化创意产业园项目

2、建设单位顺德区XXXX有限公司

3、建设地点顺德区伦教熹涌龙威路

4、项目总占地面积 90000平方米

5、项目总建筑面积约314547平方米

6、项目总投资约人民币15亿元

7、项目建设周期

项目分四期建设

一期已完成 2008年至2011年建设的万辉珠宝城为第一期总占地面积约7500平方米总建筑面积约12000平方米总投资约16000万元。

二期拟开发期为 2012年6月至2013年6月为第二期通过三旧改造即达珠宝金行有限公司地块 总占地面积约12000平方米总建筑面积约37000平方米总投资约11100万元。

三期拟定开发期为 2013年7月至2016年6月为第三期通过整合南到羊大路西到熹涌工业大道西东到熹涌河涌北到即达珠宝北线总占地面积约70500平方米总建筑面积约221000平方米总投资约63000万元。

四期拟定开发期为 2016年7月至2018年6月为第四期完善五星级酒店及高端商场等服务配套项目总投资约60000万元。

第二节项目建设单位

顺德区XX有限公司成立于2012年注册资金3000万元为股份制公司。由伦教街道办投资控股吸收优质实业、风投公司组建主营业务是房地产开发房地产咨询房地产策划管理房地产经纪物业管理 自有物业出租珠宝首饰生产、销售咨询策划、 国内商业、物资供销。

第二章项目建设的背景

第一节项目建设的宏观背景

顺德区勇担全省深化行政管理体制改革试点重任大刀阔斧推进“石破天惊”的大部制改革初步构建起职能配置科学合理、机构设置综合精干、权责划分明确清晰的党政组织架构改革模式在全省得到推广全面推开简政强镇事权改革激发镇街发展活力在全省率先探索政社相对分离的基层治理格局实现村社区行政服务站全覆盖确立新一轮改革方向 以社会建设的总目标统领行政审批制度改革、农村综合改革、社会管理改革三大改革不断将改革由体制内向体制外延伸全力落实地级市经济社会事务管理权限推动各项事业加速发展。顺德又一次站到历史前沿成为内外瞩目的改革先锋。

2011年顺德区委十一届十三次全会确定了“城市升级引领转型发展共建共享幸福顺德”战略目标未来五年的奋斗目标是宜居城乡展现新面貌 网络型城市基本成型滨水组团和卫星小城焕发活力。转型发展驶入快车道顺德智造动力充沛发展质量显著提升。协同共治进入新阶段社会建设勇当尖兵公共治理再当先锋。实现城市品位、生活品质、文明水平与经济地位同步升级。

三大功能片区指在区域一体发展的基础上根据各镇街的地理区位、产业结构、资源禀赋将全区分为东、北、西南三大功能片区。东部片区以大良、容桂、伦教为主发展主题为“阳光智城” 定位为珠三角城市群的区域中心重点完善政治、经济、文化中心功能发展科研、商务、金融服务等高端产业集聚信息、人才、资本、技术等优势城市资源打造民营经济总部基地和中国南方智谷核心区北部片区以北滘、陈村、乐从、龙江为主发展主题为“创意新城” 重点对接广佛都市核心主动融入广佛都市圈 以工业设计、文化创意和现代信息物联技术增添产业活力 以城市意识和国际元素塑造都市魅力带动专业镇转型升级打造现代创意设计和商贸物流基地西南片区以勒流、杏坛、均安为主发展主题为“生态新城” 重点发展先进制造业和生态休闲旅游业探索低碳生产、生活之路打造生态产业示范基地。

2. 5产业是指介于第二和第三产业之间的中间产业既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能又兼备独特的研发中心、核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。 2. 5产业突出生产性服务突破传统的产品生产流通方式 以市场发展需要为支持 以生产性服务为主体 以研发设计、虚拟工厂为表现手法从而把整个产业价值链联系起来。

综上所述顺德区成为中国产业转型的先锋在发展现代服务业尤其是在发展商贸服务和文化产业建设集聚基地等方面都给予了高度的重视并在政策扶持和导向上做出了积极的努力为本项目的规划建设创造了良好的宏观环境氛围。

第二节项目建设的微观背景

本项目选址在顺德区伦教街道熹涌工业区之所以选择在此主要是综合考虑顺德区熹涌村当前良好的微观环境。

伦教是顺德核心城区发展主题为“阳光智城” 定位为珠三角城市群的区域中心重点完善政治、经济、文化中心功能发展科研、商务、金融服务等高端产业集聚信息、人才、资本、技术等优势城市资源打造民营经济总部基地。

伦教目前有长鹿农庄、香云纱基地、木工机械城、华润万佳、万辉珠宝城等农庄、文化基地、专业展馆、购物中心、珠宝主题公园等为结构的多种商贸业态。

与此相对应的文化产业群规划上有伦教郑敬贻职业中学位于大良的南方智谷顺德职业技术学院位于北窖的广东省工业设计城将形成顺德区文化产业的基本格局。

对比珠宝产业发达区域的深圳市的文化与商贸服务产业规划布局可以发现顺德区目前尚没有一个以珠宝首饰主题的大型集聚基地。以拥有周大福及周生生两大珠宝巨头的顺德居然没有一个珠宝产业的聚集区 因此携中国珠宝两大巨头及顺德众多珠宝企业的珠宝产业园已经势在必行。

伦教做为顺德中心城区羊大路周边地块整体规划为商业用地倒避企业转型升级淘汰落后产业。也迫切需要高端商业中心带动地段整体转型。

自周大福、周生生设厂于伦教 20年来聚集了大量专业的珠宝人才。随着顺德人民医院、体育馆、五星级酒店的建设龙洲路升格为326国道万科等一大批地产落户伦教消费力巨大的伦教同样在成熟城区内需要以特定文化主题引领下的大型文化产品与产业商贸集聚基地。按照新的伦教整体规划羊大路边的熹涌工业区已全部规划为商业用地

因此综合考虑区域优势、地理位置、建筑品质、业态组合、营商氛围等因素伦教街道熹涌工业区都是开发和改造成为主题文化产品与商贸集散地的首选。

第三节项目的市场环境分析

本项目选择的珠宝首饰行业具有十分巨大的市场前景和广阔的发展空间。而以此为主题形成的及产品开发、制造和销售为一体的集聚基地不仅可以吸引周边地区的消费群体还可以利用其所处的优越地理条件吸纳更广泛地区的采购受众并且使项目成为人们日常休闲、旅游、娱乐和学习的重要场所。

首先随着中国国民经济和珠宝产业的高速发展 2010年 中国已成为世界奢侈品消费大国但中国女性饰品人均占有率不足5%,市场潜力十分巨大。全国每年有近1000万对新人喜结良缘,因结婚而产生的消费高达2500亿元。众多世界知名珠宝名牌更是非常看好中国的消费市场及制造环境对强势进入中国市场跃跃欲试。

从中国珠宝产业的整体格局来看深圳黄金珠宝企业的国内市场销售额约占全国1 3,市场占有率居国内第一。深圳珠宝产业年产值在430亿元以上生产能力占国内珠宝市