合同已抵押购房合同能否备案

已抵押购房合同能否备案

篇一商品房

买卖合同

签订备案按揭抵押办证流程

商品房买卖合同签订备案按揭抵押办证流程

第一部分商品房买卖合同签订

第二部分商品房买卖合同预告登记办理

第三部分商品房银行按揭办理

第四部分商品房契税缴交

第五部分商品(转载于:wWw.zAIdian.cOM在点网)房抵押及办证预售商品房按揭流程图

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现售商品房按揭流程图

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第一部分商品房买卖合同的签订

一、商品房买卖合同签订条件

一次性客户付清购房总房款按揭客户付清购房首期款是签订建设网商品房买卖合同的必要条件

二、商品房买卖合同签订流程

1、客户付清总房款或首期款后确认客户合同要写的名字是一个人还是两个人这个名字也就是以后房产证的名字一旦确认后不可更改。

2、打开建设局网站签网上合同对照客户提供的身份证资料认真填写买受人信息包括姓名、国籍、地址及电话对照认购书认真填写所购单位信息包括房号、楼层、套内面积单价、付款方式、交房时间、合同份数一次性和分期付款5份合同、银行按揭6份合同 、

交楼标准、附件内容及合同补充协议。

3、合同打印按照客户所需要合同份数逐份打印按揭客户多打一份合同给客户带去银行办理按揭手续

4、合同签名按照所打印合同份数买受人分别在买受人、平面图及合同补充协议页面签名并按手指摸

5、合同客户签名后在每一份合同后面贴好图纸盖好房开公司公章及法人私章

6、复印客户资料身份证、户口簿家庭单位 、婚姻证明及合同放在一起并通知客户要去交易所备案预约时间

7、填写维修基金单交给客户自己去工商银行缴款并拿回回单

第二部分商品房买卖合同预告登记办理

商品房买卖合同预告登记也称为商品房买卖合同备案是预售商品房办证前的必要程序要求购房客户本人到交易所面询及签名现售商品房并不需要办理备案。

一、商品房买卖合同备案流程

1、准备客户备案面询资料

①、一次性、分期付款合同5份按揭付款合同6份

②、购房款进账单须是购房本人名字不是本人名字交易所不认可进账单不予办理③、客户面询资料预告登记申请表、委托书、客户身份证及开发商被委托人身份证复印件

④预告登记申请表及委托书根据客户所购单位填写

2、备案流程

①、查档

客户备案资料齐全后和客户约好备案时间交易所周一至周五为工作时间周六周日不办公节假日例外确定客户能去交易所备案时间后提前一天到交易所2楼查档(也可单天前往避免第二天人多排队时间过长可适当提前时间把档查好 。

②、面询

带齐客户备案资料和客户一起到交易所3楼办理备案面询③、缴费

客户面询完成后交易所工作人员会打一张登记费缴费单该笔费用80元 费用由购房客户承担到交易所4楼刷卡缴费单据由己方办理备案工作人员保留 因为后面还要该单据领取预告登记及合同如客户需要该单据告知使用完后归还

④、领取预告登记及合同

备案20个工作日后可领取预告登记及合同凭上次面询缴费单据在交易所4楼领取第三部分商品房银行按揭办理

1、按揭条件

①、个人信用良好不过多解释

②、家庭为单位不超过1套住房银行会查购房人家庭单位的贷款

篇二

购房合同

备案更名流程

购房合同备案更名流程?购房者欲变更买受人名称或增加买受人的应首先与开发商协商变更合同如新的买受人需按规定办理相关公证的应提供相关公证书。

1.1

(一)办理合同备案注销需提交的证明材料

2.2

1、 由质量管理部门出具的质量鉴定报告;

3.3

2、具体纠纷缘由和司法、仲裁机关出具的有关证明;

4.

3、另换购的新购房合同文本;

5.54

4、商业银行出具的不能受理贷款的证明;

6.6

5、开发建设单位收取购房人违约金的证明;

7.7

6、护照及有关部门确认证明、工作调动证明、医院重症诊断书等;

8.

以及全部购房合同原件;

9.987、本人身份证(含户口簿)、注销合同

申请书

、开发企业予以确认的签章证明

8、房屋交付公告或公布的相关证明;

10.10

9、有抵押行为的需提供金融机构同意解除和转让抵押的有关证明;

11.11

10、超时退房的需提供税务部门的缴税凭证。 (以上1-6条根据实际情况提交 7-10条必须提交)

12.12

11、办理

合同

备案更名需提交的证明材料

13.

购房合同原件。

14.

END1312、本人身份证、合同更名申请书、开发企业予以确认的签章证明以及全部1413、父母与子女、夫妻之间合法关系及婚姻、户籍等有关证明。

购房合同备案更名流程

1.

理由;

2.

盖章同意;

3.3211、购房者拟写合同备案注销、更名申请书详细说明合同备案注销或更名的2、购房者向开发企业提交合同备案注销、更名申请 由开发企业签写意见并

3、购房者本人持合同备案注销或更名申请书、身份证或户口簿、 《商品房买卖合同》以及其他有关证明材料 向项目所辖区域的市、 区房产管理部门申请。受理申请的房产管理部门审查确定情况属实符合合同备案注销、更名条件的 出具初审意见报市房地产登记发证中心审批后办理商品房合同备案注销、更名手续;

4.4

4、商品房合同备案注销、更名的有关证明材料及合同原件由市房地产登记发证中心办理时予以加盖“作废”及“更名修改”专用章并将有关证明材料存档备案。

END

注意事项

?如果购房者与房产商签订了预购协议并交纳了购房定金这种预订性质

的合同仅是担保签订正式合同是购买房屋的初步阶段合同更名只不过是解除原合同再重新签订新合同所以更名手续比较简单。

如果签订了正式购房合同但还未经交易中心登记备案合同更名也仅限于解除原合同再重新签订合同。此种情况下的合同更名手续也较为简单。

如果购房者签订的正式合同已由交易中心登记备案那么更改合同的买受人须将已登记备案的合同撤销在更改了买受人后再进行登记所以此种合同更名手续就比较复杂。??

篇三购房合同被判无效后已设立抵押权是否有效

购房合同被判无效后已设立抵押权是否有效

2012年6月20 日江西省广昌县人民法院王长平与胡睿两位同志联名发表了《购房合同被判无效后已设立的抵押权是否有效》一文接着 6月25 日崇仁县人民法院王诗印同志发表了《也谈购房合同被判无效后已设立的抵押权是否有效》一文笔者完全赞同这三位同志的结论但是其理由部分笔者觉得有诸多不妥之处亟待需要补强本着交流与学习之目的在此抛砖引玉希望各位同仁不吝赐教。

【案情】

李某与某房地产开发公司签定一购房合同购得价值300万元房产一套在支付清购房款及相关费税后办理了房屋产权证后李某以该房产作为抵押在某银行贷款150万元并办理了抵押登记。后由于李某在购房合同签订过程中存在欺诈行为李某与房地产公司签定的购房合同被法院判决无效并判决李某归还房屋房地产公司退还购房款。现因李某贷款期限届满未还银行要求拍卖该房产以实现其抵押权但房地产公司认为其才是该房产的所有权人事先设定的抵押权无效。

【分歧】

购房合同被判无效后在该房屋上已设立的抵押权是否有效

第一种意见认为房屋买卖合同被判无效后应视为房屋买卖未真正发生过房屋的所有权人自然是卖方即房地产公司李某不是房屋的所有权人无权在该房屋上设定抵押故在该房屋上设立的抵押权无效银行也不能要求拍卖该房产实现其抵押权。

第二种意见认为在合同被判无效前以该房产所进行的民事法律活动不能事后以合同无效为由对抗善意第三人即虽然房屋买卖合同被判无效但事先在该房屋上已设立的抵押权有效。

【分析】

在本案中银行之所以能够行使对该房屋的抵押权最根本的是适用善意取得制度 而不是如王长平与胡睿两位同志所说的在购房合同被判决无效前可以确认李某享有该房产的所有权 因为如果购房合同被法院判决无效之后购房合同就自始至终就是无效的所以李某不可能也从来没有享有该房产的所有权。也不是如王诗印同志所说的适用主合同与从合同的关系来确定银行行使抵押权 因为抵押合同的效力与抵押权的效力是不同的两回事王诗印同志以抵押合同的效力来应证抵押权犯了李代桃僵的错误。

以下是笔者的理由补强部分

我国《物权法》明确规定了善意取得制度第一百零六条规定 “无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的所有权人有权追回除法律另有规定外符合下列情形的受让人取得该不动产或者动产的所有权 一受让人受让该不动产或者动产时是善意的

二以合理的价格转让 三转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的参照前两款规定。 ”

首先善意取得制度适用的一个根本前提是一方当事人即处分方是无权处分。本案中李某与某房地产开发公司签定的购房合同由于李某的欺诈行为导致合同被人民法院判决无效根据合同法基本原理及我国的《民法通则》第五十八条“无效的民事行为从行为开始起就没有法律约束力。 ”因此李某与某房地产开发公司签订的购房合同被法院判决无效后该合同自始至终就没有发生法律效力 而不是如王长平与胡睿两位同志所说的李某已经作为争诉房产的所有权人登记并对外产生公信公示力 而在购房合同被判决无效前可以确认李某享有该房产的所有权。

其次善意取得制度适用的另一个要件是受让人必须是善意的。李某已支付清了购房款且缴纳了相关税费并办理了房屋产权证该房产作为不动产物权变更登记已经完成对外具有公信公示作用。 因此银行在与李某签订借款抵押合同是完全可以断定银行是善意的。再次构成善意取得另一个前提是其财产转移占有必须是通过交换而实现以合理的价格有偿转让。这种交换是指通过买卖、互易、赠与、债务清偿、 出资等具有交换性质的行为而把继承与遗赠等不具有交易性质的法律行为排除在外。该案中李某与银行签订的借款抵押合同中银行要行使抵押权完全是以合理价格行使的不会存在欺诈行为符合善意取得制度。

最后适用善意取得制度的另一要件是转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记不需要登记的已经交付给受让人。根据我国《物权法》第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 ”因此在我国不动产要成立抵押权就需要办理登记。本案中李某以该房产作为抵押在某银行贷款150万元并办理了抵押登记。

综上本案中设立的抵押权有效是适用善意取得的结果。

作者单位江西省奉新县人民法院